山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2004)东民四初字第X号
原告:东营海通房地产开发有限责任公司，住所地:东营市X路X号。
法定代表人:张某某，董事长。
委托代理人:潘永国，山东鲁北律师事务所律师。
被告:山东省建筑工程监理公司，住所地:济南市X路X号。
法定代表人:郑某某，总经理。
被告:山东省建筑工程监理公司东营分公司，住所地:东营市X路X号。
负责人:李某某，经理。
原告东营海通房地产开发有限责任公司(以下简称海通公司)为与被告山东省建筑工程监理公司(以下简称山东监理公司)、山东省建筑工程监理公司东营分公司(以下简称东营监理公司)土地使用权转让合同纠纷一案，提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘永国及被告山东监理公司法定代表人郑某某到庭参加了诉讼，被告东营监理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。
原告海通公司诉称，2002年3月25日，原告与被告东营监理公司依法签订了商品房买卖协议，原告以每平方米560元的价格向被告东营监理公司出售3272.38平方米的商品房，总造价为（略）.80元，被告已交定金36.6万元，尚欠（略）.80元。合同规定除定金外，在施工图纸确认后、主体完工前交付55万元，余额应在交房前一次付清，但被告东营监理公司除定金外至今未交。为维护原告合法权益，请求判令被告支付房款（略）.80元及延期付款违约金（略）.12元(至2004年3月13日)，并赔偿经济损失3万元，共（略）.92元，并承担本案一切诉讼费用。
被告山东监理公司辩称，原告与被告东营监理公司签订的商品房买卖协议，名义是买卖该地块上的商品房，实质上是原告将该块土地的使用权再次转卖给东营监理公司，即合同买卖的标的不是商品房而是土地。该房实际由东营监理公司出资自建，原告未投入一分钱，原告依此合同取得的不是出售商品房的对价，而是转让该地块的使用权收益。因此，该合同以合法形式掩盖非法目的，根据我国《合同法》和《城市房地产管理法》及相关法律、法规、规章的有关规定，该协议属于无效合同，请法院依法确认并驳回原告的全部诉讼请求。
被告东营监理公司未提供答辩。
经审理查明，2002年3月25日，原告(甲方)与被告东营监理公司(乙方)签订了一份商品房买卖协议，主要约定一、甲方同意将本公司在曹州路以西，沂河路以北所开发的“海丽园”居住小区中的7＃楼整体出售给乙方，用于乙方单位内部职工居住使用。总建筑面积(基层及一、二、三、四层)共计3273.38平方米。二、建设方式:由甲方办理房地产开发所需的各种证件及手续。乙方负责建设，费用乙方负责。三、计价方式与价款:乙方向甲方支付房款按该栋房屋的建筑面积为单位计价560.00元／平方米，共计（略）.80元。四、代收代交项目:暖增容费20元／平方米，采暖面积为2611平方米(不包括基层和阁楼)，计（略）元，乙方支付，甲方代收代交；甲方协助乙方办理乙方有线电视线路安装，费用由乙方负担；甲方协助乙方办理天然气管道初装，入户的设备和安装费由乙方负担。五、付款方式及期限:签订合同一周内乙方交付（略）元的定金，施工图纸出来确认后，主体完成前再付（略）元，余款及代收代交款交房前一次性付清。六、乙方逾期付款的违约责任:自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金，应交款项全部交清后，该房产方可交付乙方使用。七、交房时间应当在2002年12月15日前，因本楼房为乙方自建，甲方不承担逾期交房的责任。八、违约责任:单方解除合同的，视为违约，违约方承担另外一方的损失及合同总款的10％的违约金。九、规划、设计变更的约定:乙方在建设过程中要求发生设计变更的，应经规划、设计单位同意后方可变更，甲方可协助办理。因变更导致影响到乙方所购商品房质量或使用功能的，责任由乙方承担。十、甲方关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺:甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:水、电、暖、通讯、道路于该商品房交付日达到使用条件。每拖延一天按乙方已支付房款的万分之二支付违约金。闭路电视该商品房交付日达到市有线电视台初装条件。天燃气该商品房交付日达到初装条件。十一、关于产权登记的约定:甲方应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需甲方提供的资料报产权登记机关备案。甲方可协助乙方办理乙方内部购房职工个人产权登记。因办理产权登记的需要，乙方职工与甲方所签的《商品房买卖合同》仅做办理产权登记使用，甲方不承担《商品房买卖合同》甲方的责任。办理产权发生的税、费由双方按国家有关法律的规定分别承担。十二、房屋质量及保修责任:房屋质量及室内配套设施由乙方自行负责。发生质量问题，由乙方自行承担保修责任。十三、乙方的房屋仅作住宅使用，乙方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，乙方在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。甲方不得改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。十四、整个小区完成后，必须建立安防系统。整个小区配套设施完成时间即全部发挥功能时间最迟为2004年10月30日。达不到完成时间的，乙方有权要求甲方按时完成。该事实有商品房买卖协议在案为证，已经双方当事人质证，应予采信。
合同订立后，被告东营监理公司共交纳定金36.6万元，余款未付。原告以自己名义办理了海丽园7#楼的国有土地使用证、建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证等相关手续，该事实有当事人的陈述和证件在卷为凭，已经庭审质证，应予采信。
2002年12月3日，原告向被告东营监理公司发出催款通知书，主要内容为:根据贵公司与我公司《商品房买卖协议》第五条规定，贵公司应于海丽园7＃住宅楼主体完成前向我公司支付房款（略）元。但贵公司于2002年11月19日为我公司开具的支票(面额30万元)为空头支票。根据协议第六条规定，若你方逾期付款，每逾期一天，按应付款万分之二向我公司支付违约金。自2002年11月19日至2002年12月3日，违约金为:1430元，请贵公司于2002年12月3日付清房款与违约金共计（略）元。同日，被告东营监理公司收到原告退回的空头转帐支票。
2003年1月3日，原告再次向被告东营监理公司发出书面通知，主要内容为:你公司提出的海丽园7＃楼《建设工程规划许可证》面积与《商品房买卖协议》面积不符的问题，我公司在签订协议之前已向你公司出具过此证件，协议面积也是你我双方核算确定的，你公司并无异议。并且是你我双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成协议的，我公司不存在任何欺瞒行为，你公司不应以此为借口拖延应付款时间。并且，你公司在明知道银行存款不足的情况下，2002年11月19日为我公司开具空头支票，这违背了诚实守信的原则。根据协议规定，由我公司负责办理初始产权登记，即总证，而你公司实际建设面积与协议面积相符，在办理产权证时我公司负责接实际面积办理。根据《商品房买卖协议》第五条、第六条之规定，你公司应于海丽园X号楼主体完成时向我公司支付房款（略）元，若你方逾期付款，每逾期一天，按应付款万分之二向我公司支付违约金。自2002年11月19日至2003年1月2日止，你公司应向我公司支付的违约金为:（略）元X0.（略）天=4840元。请你公司于2003年1月3日付清房款与违约金共计（略）元。否则，我公司将不予海丽国7＃住宅楼有关配套。
2003年2月25日，原告第三次向被告东营监理公司发出书面通知，主要内容为:根据贵公司与我公司签订《商品房买卖协议》第五条规定，贵公司应于海丽园7＃住宅楼主体完成前向我公司支付第二次房款（略）元，并根据协议第六条规定，若你方逾期付款，每逾期一天，按应付款万分之二向我公司支付违约金。我公司曾于2002年12月3日和2003年l月3日两次向贵公司出具催款通知书，但贵公司一直迟迟未能按期付清，以至于海丽园7＃住宅楼配套工程无法正常进行。望贵公司能尽快付清房款及违约金共计（略）元，全部款项付清后方能进行7＃楼配套工程。否则，一切责任及损失皆由贵公司承担。上述事实，有原告提供的催款通知书和收条在案为证，被告东营监理公司已经在其上加盖公章，并经被告山东监理公司庭审质证无异议，可以采信。
被告东营监理公司为被告山东监理公司的国有分支机构(非法人)，于2001年8月30日注册成立。该事实有原告提供的工商登记材料和被告山东监理公司的陈述为证，已经庭审质证，应予采信。
本院认为，原告与被告东营监理公司签订的《商品房买卖协议》，合同名称虽为商品房买卖协议，但从合同约定的权利义务内容分析，原告只是负责办理房地产开发所需的各项手续，而商品房是由被告东营监理公司自行投资建设，原告也对商品房的质量和交付等均不负任何责任，因此双方所签订协议交易的标的并非商品房，而是土地使用权，该协议更符合土地使用权转让合同的法律特征，故协议性质为土地使用权转让合同。该协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。被告山东监理公司主张合同无效，于法无据，本院不予支持。
本案中，原告依约履行了其合同义务，但被告东营监理公司只交纳36.6万元的定金，其余款项未按约支付，故原告诉请被告东营监理公司支付余款并承担逾期付款的违约责任，符合合同法第一百零七条的法律规定，应予以支持。因被告东营监理公司为被告山东监理公司的分支机构，不具有独立的民事权利能力和民事行为能力，不能独立承担民事责任，因此原告诉请被告山东监理公司共同承担支付余款和违约金的法律责任，符合法律规定，应予以支持。原告诉讼请求被告赔偿其代理费3万元，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《合同法》第一百零七条之规定，判决如下:
一、被告东营监理公司于本判决生效之日起15日内支付原告海通公司余款（略）.8元及违约金（略）.5元(其中55万元按日万分之二自2002年11月19日计至2003年1月2日，（略）.8元按日万分之二自2003年1月2日计至2004年3月13日)。
三、如被告东营监理公司的资产不能清偿，由被告山东监理公司对前述款项未清偿部分承担还款责任。
案件受理费（略）元，由原告海通公司负担334元，被告东营监理公司和被告山东监理公司负担（略）元。诉讼保全费9020元，由被告东营监理公司和被告山东监理公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长宋子美
审判员于秋华
审判员潘霞
二OO四年八月三十日
书记员周爱辉
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