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衡阳市万联置业发展有限公司起诉衡阳中天建设开发有限公司合作合同纠纷一案一审民事判决书

当事人:   法官:   文号:衡阳市蒸湘区人民法院

原告衡阳市万联置业发展有限公司,住所地:湖南省衡阳市西外环路中天星城万联阁。

法定代表人肖文廉,该公司董事长。

委托代理人蔡熙中,湖南天戈律师事务所律师。

被告衡阳中天建设开发有限公司(原衡阳市中天建设开发总公司),住所地:湖南省衡阳市蒸湘区红湘路89号。

法定代表人张定龙,该公司总经理。

委托代理人邓成玉,湖南南舫律师事务所律师。

原告衡阳市万联置业发展有限公司(以下简称万联公司)为与被告衡阳中天建设开发有限公司(以下简称中天公司)合作合同纠纷一案,于2010年12月2日向本院起诉。本院受理后,依法适用简易程序对该案进行审理,在审理过程中,因本案案情复杂且影响重大,于2010年12月24日转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭,于2011年1月4日召集双方当事人进行庭前证据交换,并于2011年1月5日、1月13日和1月26日公开开庭进行了审理。原告万联公司的法定代表人肖文廉及其委托代理人蔡熙中,被告中天公司的委托代理人邓成玉、刘磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告万联公司诉称, 2005年底,在原告未注入资金前,被告因资金周转困难,多次要求原告购买中天星城二期土地(即现万联阁用地)。原告法定代表人肖文廉在看到总规划图后,遂与原中天公司法定代表人余新生洽谈。余新生介绍,中天星城分一、二期工程,但为同一个园区、同一个总体规划,一、二期业主共享中天星城的环境及相关设施。肖文廉恐其生变,双方于2006年9月18日签订第一份协议,协议约定一、二期建筑之间不设围墙,二期住宅纳入中天星城统一物业管理。为了冠名事项,双方又于2007年3月23日签订第二份协议,进一步确认上述内容。原告在确认中天星城第一、二期为同一小区,相关园林、设施为一、二期共享后,方同意购地和投资建设。规划局在2003年1月9日的总规划图及说明中也确认中天星城小区共两期,一期用地92.23亩,二期用地9.11亩,一、二期指标统一计算,从未规划为隔绝的二个小区。随着时间的推移,被告出于某种需要,对上述事实含糊其词,以致万联阁的建设多次被不明真相的中天星城第一期业主阻挠,给原告造成了重大经济损失。请求依法确认原、被告于2006年9月18日签订的合作开发协议、2007年3月23日签订的补充协议为有效协议,由被告承担本案诉讼费。

为支持其诉讼请求,原告提供了以下证据:

1、2002年11月21日,衡阳市城市规划委员会办公室报送的衡规委(2002)72号《关于金璧湖南置业发展有限公司生态住宅的规划审议意见》1份。证明经2002年11月18日衡阳市城市规划委员会第25次会议审议同意中天星城小区规划方案;

2、2003年1月9日,国家康居示范小区、A级住宅衡阳市中天星城总平面规划图1份。证明规划方案经衡阳市规划委员会第25次会议审议通过,衡阳市规划局于2003年1月9日绘制的总规划平面图由中天公司和金璧(湖南)置业发展有限公司委托规划设计中心设计,中天星城小区是统一规划、分期实施,两期为同一小区;

3、2003年4月14日,国家建设部住宅产业化促进中心下发的建住中心函〔2003〕15号,《关于湖南衡阳中天星城住宅小区通过国家康居住宅示范工程评审的函》1份。证明中天星城住宅小区规划建筑设计方案于2003年1月21日通过国家建设部的专家评审,同意列入国家康居住宅示范工程实施计划;

4、2003年5月12日,中华人民共和国建设部,建住房函〔2003〕110号《关于批准江苏宜兴东方明珠花园、衡阳市中天星城等十五个住宅小区列入国家康居示范工程实施项目的通知》1份。证明衡阳市中天星城小区列入国家康居示范工程项目;

5、2006年9月18日,万联公司与原中天公司签订的合作协议1份。证明中天公司因资金困难、负债严重才转让第二期土地。中天公司确认并告知万联公司,中天星城西南角(二期工程)属于中天星城小区总体规划范围内。中天公司同意免费拆除双方交界处围墙,并将其住宅部分纳入中天星城统一物业管理范围;

6、2007年3月23日,万联公司与原中天公司签订的协议1份。证明中天公司确认中天星城西南角9.11亩土地属中天星城第二期;第二期列入了中天星城小区统一规划。中天公司同意万联公司在该宗地块上的开发项目命名为“中天星城•万联阁”。中天公司同意“中天星城•万联阁”的住宅部分列入中天星城,共享园内环境并统一物业管理;

7、2006年10月16日,土地使用权委托挂牌交易合同书、土地转让合同、付款凭证、发票。证明中天公司为盘活资产、收回欠款,反复做原告工作,最终万联公司同意购买衡阳市大千房地产开发总公司(以下简称大千公司)受让的中天星城第二期土地。原告支付大千公司购地款1 067 892元,代大千公司支付中天公司购地款2 612 108元;

8、2010年10月19日,衡阳市国土资源局作出的《关于中天星城及万联阁土地交易情况说明》1份。证明中天星城第二期工程(现万联阁用地)原本系中天公司取得,后转让给衡阳市土地交易中心拍卖,大千公司竞买了该宗土地,大千公司因不能支付购地款又将该宗土地经竞拍转让给原告,转让程序合法;

9、2007年12月3日,中天星城•万联阁住宅楼规划总平面图1份。证明中天星城总用地面积包括万联阁用地,住宅部分的出入口和地下车库出入口均在小区内,由小区道路进出;

10、蒸湘区信访局对原中天公司法定代表人余新生的调查笔录1份。证明中天星城立项规划有二期工程,万联阁项目属第二期。二期共享中天星城环境资源;

11、2010年12月7日,衡阳市公安局蒸湘区分局国保大队对衡阳明兴物业发展有限公司(以下简称明兴公司)法定代表人罗启进的调查笔录1份。证明原中天公司在开发中天星城过程中,拖欠施工单位工程款已无法运作,中天公司要求原告购买其已转让给大千公司的土地,中天星城一期与万联阁之间的围墙是临时围墙;

12、2010年12月15日,原告委托代理人蔡熙中律师对原中天公司法定代表人余新生的调查笔录1份。证明2003年总平面图是建设单位中天公司委托规划设计中心设计并报衡阳市大规委通过的,由于资金困难,将第二期即现万联阁土地转让;

13、2010年12月15日,原告委托代理人蔡熙中律师对明兴公司法定代表人罗启进的调查笔录1份。证明2003年总规划图是中天公司委托衡阳市规划设计中心设计并经市大规委批准。在一、二期之间砌了临时性施工围墙,第二期地块以前是工棚,小区是统一规划、分期建设;

14、2006年3月23日,中天星城项目停工照片8张。证明中天星城2006年因资金困难已处于停工状态;

15、2010年9月19日,衡阳市城市规划局衡规(2010)79号函1份。证明中天星城项目于2002年经衡阳市城市规划委员会第25次会议审议通过,该小区分二期,第二期为万联阁范围,属于统一规划,分期实施,符合规划要求和法定程序;

16、2010年7月29日,衡阳市城市建设综合开发管理办公室对衡阳市政协第十届第三次会议第301号提案的答复1份。证明中天星城分二期开发,一期用地92.23亩,二期用地9.11亩;

17、2010年11月2日,蒸湘区处理信访突出问题及群体性事件联席会议衡蒸信联(2010)29号《关于中天星城一期部分业主信访事项的调查报告》1份。证明御花园是中天星城第一期中的首期,鸿景园只是第一期中的续期,二期是指中天星城•万联阁;

18、2008年10月,中天星城一期竣工验收备案表。证明中天星城一期中的御花园16栋房屋于2008年10月15日竣工验收,此前购房户尚未入住,更未办理产权登记手续;

19、2010年11月15日,衡阳市房产管理局《关于中天星城一期销售情况结果的函》1份。证明2006年9月18日前中天星城第一期16栋备案登记共10套,此仅为预售合同备案,购房人尚不享有产权,也尚未交付,购房人尚不是业主;

20、2004年11月30日,原中天公司《关于企业改制立项的申请报告》、2008年2月17日,原中天公司《改制实施方案》,资产拍卖资料各1份。证明中天公司系承债式企业改制,改制后的企业承担原企业的债务;

21、企业注册登记资料1份。证明衡阳市中天建设开发总公司于2008年4月1日更名为衡阳中天建设开发有限公司,二者为同一法人主体;

22、2005年10月31日,衡阳市中级人民法院民事审判第一庭张伟法官与余新生、刘少华的谈话笔录1份。证明刘少华是明兴公司代理人;

23、中天公司与湖南广鲁建筑工程有限公司、衡南县第五建筑工程公司、衡南县雁星建筑工程有限公司建设工程施工合同、债务转移协议各1份。证明明兴公司作为项目内部投资方,在对外签订协议等文书时,只由法定代表人或者代理人签字认可协议和文书;

24、中天星城项目部分往来结算情况备忘录。证明明兴公司作为项目内部投资方,在对外签订协议等文书时,只是在中天公司名下由法定代表人或者代理人签字认可协议和文书;

25、金壁(湖南)置业有限公司与中天公司签订的协议书。证明明兴公司作为项目内部投资方,在对外签订协议等文书时,只是在中天公司名下由明兴公司法定代表人或者代理人签字认可协议和文书;

26、(2005)衡证字第2674号公证书、公告、关于就中天星城“开发项目售房款缴存建设银行华新支行的相关协议”各1份。证明明兴公司作为项目内部投资方,在对外签订协议等文书时,只是在中天公司名下由明兴公司法定代表人或者代理人签字认可协议和文书。

对于原告提供的上述26份证据,经庭审质证,被告对证据1的真实性、合法性没有异议,但认为该份文件与其诉讼请求没有关联;证据2的图纸是2002年设计的,万联阁地块还没有取得土地使用权,土地转让后土地已经发生变化,图纸不能证明万联阁是中天星城的二期,2009年的图纸才是真正的中天星城二期工程,中天公司在改制的时候,为什么万联阁没有上报,这是隐瞒上报国有资产;证据3、4与本案诉争的事实没有关联,看不出万联阁是中天星城的二期;证据5、6在改制过程中原中天公司没有向清算组移交合作协议及补充协议,该二份协议明兴公司未盖章,本身就不具有合法性,无论在形式上还是在内容上都是违法的;证据7与原告诉讼请求没有关联性;证据8只是说明土地的交易过程,与原告的诉讼请求没有关联,恰恰证明万联阁不是中天星城二期的项目;证据9的图纸上清晰地画着红线,红线是不能动的,红线已把中天星城与万联阁隔开;证据10、11、12、13对该几份调查笔录与原告的诉讼请求没有关联,且证人应该出庭作证,从形式上不能作为证据认定;对证据14的真实性、合法性、关联性均有异议;证据15,万联阁项目和中天星城统一规划并不是同一个小区,证据16,复函与原告的证明目的有冲突;证据17说明万联公司在中天星城小区的配套设施中没有出费用;证据18、19与本案无关联,不能达到原告的证明目的;证据20中的改制方案没有涉及万联阁,拍卖公司所说的任何话对本案都没有约束力;对证据21没有异议;证据22-26已超过举证期限。

被告中天公司辩称,中天公司与万联公司先后签订的合作协议及补充协议从形式上看,因明兴公司没有加盖公章,该两份协议未生效;从内容上看,按照《物权法》规定,住宅小区的绿地、公路以及物业管理的住房等所有权人是中天星城的业主,万联公司无偿共享中天星城的设施,侵害了中天星城业主的合法权利。因此,原告与原中天公司签订的协议,侵害了第三人利益,应认定无效。请求依法驳回原告的诉讼请求。

为支持其抗辩主张,被告提供了以下证据:

1、中天星城项目用地规划图和该项目二期鸿景园规划图。证明在2003年的用地规划和总体规划审批图中,均用明确的红线标注了中天星城的用地范围,中天星城范围不包括万联阁项目;中天星城二期工程是中天星城西北角即现正在开发建设的鸿景园,万联阁项目不是中天星城二期项目;

2、建设用地规划审批单、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。证明审批单是中天公司在取得土地使用权后依法于2002年11月申报用地规划许可的;许可证是市规划局根据用地规划审批单和建设用地规划红线图会审后,发给中天公司开发建设中天星城规划用地的法律凭证;用地规划审批单和许可证一致证明,中天星城总的用地面积是92.23亩,不包括万联阁项目的用地面积;

3、建筑工程施工许可证(包括二期鸿景园的施工许可证)。证明中天星城项目一期御花园和二期鸿景园的施工许可范围,万联阁项目不是中天星城二期项目范围;

4、商品房预售许可证。证明中天公司在2005年8月份就获得了衡阳市房地产管理局颁发的商品房预售许可证。中天公司取得《商品房预售许可证》后,即有权进行商品房预售,购房业主与中天总公司签订购房合同、支付定金或房屋价款后,即成为中天星城小区业主;

5、商品房买卖合同。证明购房合同共计74户,其中在2006年9月18日前签订购房合同的25户,在2006年9月18日之后至2007年3月23日之前的购房户49户,他们均系中天星城小区业主。万联阁如果要并入中天星城小区,须征得中天星城小区业主同意;

6、中天星城小区业主委员会材料。证明本案原告提供的合作协议及补充协议涉及中天星城小区业主利益的内容,未征得中天星城小区业主的同意,万联阁并入中天星城小区,侵害了中天星城小区业主的合法权益;

7、蒸湘区人民政府信访局的调查报告。证明该报告是在中天星城业主维权、集体上访,政府职能部门对此事调查后出具的调查结果;中天星城(包括二期鸿景园)与万联阁是两家独立的开发商分别开发的房地产项目,两个项目之间没有万联阁;万联公司没有向中天星城投入公共建设资金,不能享受中天星城小区内的共有公共设施;

8、中天公司清算组《证明》。证明原中天公司档案中没有本案原告提供的合作协议及补充协议,原中天公司改制过程中,没有向主管部门和现中天公司移交其与万联公司签订的合作协议及补充协议,该2份协议对被告中天公司没有法律约束力;

9、湖南兴泰联合会计师事务所于2007年7月18日出具的兴泰审核字〔2007〕第005号《审核报告》。证明中天星城项目一、二期住宅面积103 399.28平方米,其中一期分摊成本支出19 895 980.79元,二期分摊成本支出18 756 378.72元,分摊项目包括中天星城小区所有公共配套设施;分摊成本费用已列入中天星城项目一、二期购房业主的购房成本中,业主对中天星城小区所有公共配套设施等享有法定的共有权;

10、明兴公司工商登记资料。证明明兴公司具有独立的法人资格,但其在合作协议及补充协议中只有法定代表人罗启进的签名,没有加盖公章。

对被告提供的上述10份证据,经庭审质证,原告对证据1中的第1张规划图的真实性没有异议,该图原告也已提供,都是在衡阳市大规委会同一次会议审议的,总体规划并不矛盾。对第二张规划图,在形式上对真实性没有异议,对内容有异议;证据2,鸿景园根本不是第二期,鸿景园其实是第一期中的第二期;证据3,总规划图包括2003年建设工程许可证在第一期中,不在二期中。鸿景园的规划手续可以证明是一期工程,当时是因资金有困难而使鸿景园延期建设;证据4不予质证;证据5、9、10与本案无关;证据6,业主委员会证明资料,因业主委员与本案有利害关系,该资料不能作为本案的定案依据;证据7,蒸湘区人民政府信访局的调查报告应该以原告提供的为准;证据8,清算组是利害关系人,该证据不具有证明力。

对于原、被告提供的上述36份证据,经庭审质证,本院认为,被告对原告提供的证据1、3、4、21的真实性没有异议,原告对被告提供的第1、2、3份证据的真实性没有异议,该7份证据来源、形式合法、内容真实,与本案待证事实相关联,可以作为本案的定案依据。原告提供的第2、5、6、7、8、9、10、11、15、16、17、18、19、20份证据,该14份证据所载明的内容,与本案待证事实相关联,可以作为本案的定案依据。原告提供的第12、13、14份证据,系原告代理人所作的调查笔录和照片复制件,其调查笔录因不能核实被调查人的身份和照片复制件不能说明其出处,不具证据证明力,不予采信。原告提供的第22-26份证据,虽系原告在举证期限届满后提供的,但因出具该5份证据的金壁(湖南)置业有限公司现已不在衡阳市,原告在举证期限内提供有困难,可视为新的证据,且该5份证据所载明的内容,与本案待证事实相关联,可以作为本案定案依据。被告提供的第4、5、7、9、10份证据所载明的内容,与本案待证事实相关联,可以作为本案定案的依据。被告提供的证据6,因业主委员会与本案诉讼标的有利害关系,证据8,中天公司是企业改制清算组成员,亦是利害关系人,该2份证据不具有证据证明力,不予采信。

经审理查明,2002年,中天星城项目经衡阳市大规委会第25次会议审议通过,该项目为“统一规划、分期建设”方案报国家建设部审批。2002年12月,中天公司依法取得西外环路土地92.23亩作为建设中天星城工程项目用地。在未办理中天星城用地手续前,衡阳市城市规划局于2002年12月12日为中天星城绘制了用地红线图1份,该图显示的中天星城用地面积为92.23亩,未包括万联阁地块。2003年1月9日,衡阳市城市规划局绘制的国家康居示范小区.A级住宅衡阳市中天星城总平面规划图报送国家建设部后,被批准为国家康居示范小区。该图载明:总用地面积67 562平方米(合101.34亩);一期用地面积61 485平方米(合92.23亩,含中天星城御花园和鸿景园用地)、其中一期御花园小高层16栋、鸿景园高层3栋,二期用地面积6077平方米(合9.11亩,即万联阁用地),在万联阁用地上标明“二期工程”,建筑面积13 280平方米。2003年3月,中天公司依法取得万联阁建设处的该宗土地使用权。中天星城第一期开发建设御花园,共16栋356套住宅。2004年在建设中天星城一期工程项目过程中,中天公司遇到严重资金困难,项目建设无法推进,为此,将未开发的即现在万联阁建设处的6125.4平方米(其中规划道路占地3029.3平方米,规划用地3096.1平方米)土地以3 680 000元转让给案外人大千公司,大千公司实际支付购地款为1 067 892元,尚欠2 612 108元未能支付,故中天星城建设的资金困难仍然无法解决。大千公司在无力支付购地款的情况下,同意由中天公司牵线联系新的买受人,经中天公司多次与万联公司协商,万联公司同意购买现在的万联阁建设处土地。通过衡阳市国土资源局挂牌竟拍,万联公司以3 680 000元 依法受让现在万联阁建设处土地,证号为衡国用[2005]第085号。2006年9月15日,万联公司与大千公司签订土地转让合同。2006年9月18日,由中天公司原经理余新生、明兴公司总经理罗启进与万联公司总经理肖文廉签订了合作协议1份,即第1份协议,该协议约定:中天星城项目为纯住宅小区,商业配套极少,因而万联公司所建项目在规划中尽量考虑双方商业配套问题;万联公司所建项目,中天公司同意免费拆除双方交界处围墙并将其住宅部分纳入中天星城今后统一物业管理范围,但对外营业的商业铺面则不允许与住宅区内联通,万联公司在取得该宗土地所有权的同时,有义务协助中天公司处理相关债务的问题;如需要,中天公司将积极配合万联公司办理所建项目的规划等相关建设手续;如万联公司动工时,市政水电配套未到位,中天公司同意提供临时水源、电源、但费用由万联公司负责;万联公司在施工过程中,所有车辆只能从外进出,不允许在中天星城小区道路中通行;中天公司原则上同意万联公司所建项目以“中天星城”冠名,但具体冠名方式需经中天公司同意后方可实施。2007年3月23日,万联公司为了所建项目的冠名等事项,由中天公司原经理余新生及代表夏文光、明兴公司总经理罗启进与万联公司总经理肖文廉签订协议1份,即第2份协议,该协议约定:万联公司所取得土地本属中天星城二期,中天公司同意万联公司在此宗地块上开发项目命名为中天星城.万联阁;中天星城.万联阁住宅部分列入中天星城,共享园内环境并统一物业管理,但商铺(门面)则不允许在园内进出;中天星城.万联阁原本就列入中天星城统一规划,因而,万联公司在办理规划、消防等报建手续时,中天公司应积极支持配合;万联公司施工时,所有施工车辆均不得从园内通过,并在施工过程中严格控制噪音及灰尘污染。在上述2份协议上加盖了中天公司和万联公司的印章,明兴公司总经理罗启进在2份协议上签名但未盖章。协议签订后,原告支付大千公司购地款1 067 892元、原告代大千公司支付原中天公司购地款2 482 500元、2010年2月4日,原告向被告支付购地尾款129 608元,共计3 680 000元。万联公司受让的中天星城西南角土地,在中天星城.万联阁兴建之前,搭设了建设中天星城御花园的临时工棚,在中天星城御花园与中天星城.万联阁交界处设有临时围墙。中天星城御花园于2006年开始预售,2008年10月,中天星城第一期开发建设的御花园通过竣工验收。据衡阳市房产管理局证实,中天星城第一期御花园共16栋361套房屋,截止2010年11月15日,已售359套,其中2006年9月18日前备案登记共10套。万联公司开发的中天星城.万联阁,于2007年11月动工兴建,2010年12月1日竣工,共建房屋240套,已售130套。万联公司在召开房交会和拆除中天星城.万联阁与中天星城御花园交界处围墙时,中天星城御花园的业主,以中天星城小区的绿地、公路以及物业管理的住房等应归中天星城的业主所有,万联阁无偿共享中天星城的设施,侵害了中天星城业主的合法权利为由,阻止万联公司拆除交界处围墙,双方多次发生冲突,中天星城业主且多次组织上访,经各级政府多方组织协调未果。

另查明,中天星城建设初期是由中天公司和金璧(湖南)置业发展有限公司合作开发建设,金璧(湖南)置业发展有限公司于2005年退出合作。明兴公司是中天星城建设项目的投资方。中天星城的报建单位是中天公司,相关立项、规划、用地、施工、销售等行政许可的项目开发主体均是中天公司。明兴公司是投资者,项目对外签订合同加盖中天公司印章,明兴公司由法定代表人罗启进或者代理人签名作为项目内部投资方对合同效力予以认可,但不加盖公章。2009年2月8日,明兴公司与中天公司解除投资合作关系。

又查明,2010年9月29日,衡阳市城市规划局(衡规函[2010]79号)对衡阳市信访局作出《关于交办中天星城小区业主上访事项的函》的复函,说明:中天公司中天星城项目于2002年经市规委会第25次会议审议通过,该小区分一期、二期。一期为现中天星城小区范围,二期为现万联阁范围,属于统一规划,分期实施;2007年10月,衡阳市城市规划局根据万联公司申请和中天公司与万联公司于2006年9月18日签订的合作协议,通过专家论证,对中天星城二期方案进行了微调,符合规划要求及法定程序。2009年6月23日,衡阳市城市规划局绘制了中天星城小区二期建设规划总平面规划图,也就是中天星城鸿景园建设规划分图,图中载明:总用地面积6.01公顷;一期已建61 500平方米,二期规划建筑68 120.8平方米。因原、被告双方提供的中天星城建设规划图不一致,本院要求衡阳市城乡规划局(原衡阳市城市规划局)对此作出说明,该局于2011年1月25日向本院作出“关于中天星城相关规划情况的说明”载明:2003年中天星城规划图中,现万联阁项目是作为该片区整体规划的一部分统一规划,分期实施的,在规划布局上无矛盾;2009年中天星城规划中北侧三栋高层的规划调整,属于中天星城一期的续建部分。

再查明,2004年11月30日,中天公司向衡阳市蒸湘区城市建设管理局申请企业改制立项。2008年2月17日,中天公司改制完毕,由被告以9 430 000元竞买原中天公司的净资产,原衡阳市中天建设开发总公司更名为衡阳中天建设开发有限公司。在拍卖特别说明中载明:本次衡阳市中天建设开发总公司承债式整体净资产拍卖,拍卖成交后,中天公司与明兴公司原签定的合作开发协议继续有效,在合作范围内对外签定的一切合同、协议,买受人应遵照执行,未履行完的继续履行。拍卖人对中天公司承债式整体净资产标的已依法展示,标的存在展示中提示的瑕疵,可能尚存在未知瑕疵。竞买人应对标的情况自行调查和核实,交纳竞买保证金参加拍卖会即是对标的所有现状和瑕疵予以接受,并自愿承担标的风险或瑕疵可能造成的一切损失及预期利益的不获得,经成交,所有关于标的的瑕疵、风险由买受人承担等。

本院认为,原告与中天公司签订的合作协议和补充协议,是原中天公司为解决其在建设中天星城过程中出现的资金困难,急于将中天星城西南角土地(现万联阁用地)由大千公司转让给万联公司,从而把可以与中天星城共享园内环境并统一物业管理作为条件,向万联公司作出承诺,合作协议及补充协议的内容就是对该承诺具体实施的约定,除此之外,在该2份协议内容中,并无其他合作事由。上述合作协议及补充协议的签订,是平等主体的法人之间设立民事权利义务关系所形成的合意,亦是原中天公司对自己实体权利的处分。因被告对此不予认可,酿成本案纠纷。根据原、被告的诉辩主张,本案的争议焦点是:中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议是否有效。针对该争议焦点,本院作如下评判:

对于中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议是否有效。原告认为,中天星城小区分一期、二期。一期为中天星城御花园和鸿景园,二期为万联阁,属于统一规划,分期实施。中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议是当事人双方真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规禁止性规定,合法有效。被告是承债式整体净资产竞买中天公司,上述2份协议,被告应当继续履行。中天公司在与万联公司签订合作协议及补充协议时,中天星城建设因资金困难正处于停工状态,是原告受让万联阁用地的资金推动了中天星城建设,当时,中天星城的业主尚未产生,不存在侵害中天星城业主合法权利。被告认为,1、中天星城小区分一期、二期。一期为中天星城御花园,二期为鸿景园,万联阁不属于中天星城范围,在中天星城与万联阁之间有红线相隔;2、在中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议中载明,“签字盖章后生效”,因明兴公司没有加盖印章,该2份协议未生效;3、在企业改制时中天公司未将该2份协议交付被告,被告对原告受让万联阁用地和该2份协议概不知情,该2份协议与被告无关;4、截至2006年9月18日,中天星城御花园已签订购房合同的有25户,这些购房户都是中天星城的业主,不管业主人数的多少,根据《合同法》第五十二条第一款第(二)项规定,中天公司与原告签订万联阁与中天星城共享园内环境并统一物业管理的协议,侵害了中天星城御花园业主的合法权利,该合作协议及补充协议是无效协议。本院认为,关于中天星城.万联阁是否属于中天星城统一规划范围的问题。中天星城项目是2002年经衡阳市城市规划委员会大规委第25次会议审议通过,并通过国家建设部审批的“国家康居示范小区”工程项目。衡阳市城市规划局根据衡阳市规划委员会第25次会议精神,发放的《建设用地规划许可证》以及中天星城总规划平面图是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证,也是建设单位用地的法律凭证。2003年1月9日,衡阳市城市规划局绘制的国家康居示范小区.A级住宅衡阳市中天星城总平面规划图,是经国家建设部审批的总平面规划图,该图载明:总用地面积67 562平方米(合101.34亩);一期用地面积61 485平方米(合92.23亩,含中天星城御花园和鸿景园用地)、二期用地面积6077平方米(合9.11亩,即万联阁用地),在万联阁地块上标明“二期工程”。因比,中天星城.万联阁应当属于中天星城规划范围。2007年12月3日和2009年6月23日的规划图,是衡阳市城市规划局分别为万联阁和鸿景园建设规划绘制的局部规划图,其重点是突出局部规划,整体规划应以2003年1月9日经国家建设部审批的,国家康居示范小区.A级住宅衡阳市中天星城总平面规划图为准。虽然在万联阁与御花园之间划有红色虚线,但此线在2003年1月9日规划图中已注明,此红色虚线为一、二期用地界线,因此,该红色虚线不能把万联阁从中天星城总体规划中隔离出去。关于中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议是否生效的问题。依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条“依照法律或者法人组织章程规定,代表法人行使职权的负责人,是法人的法定代表人”和该法第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动,承担民事责任”之规定,虽然在协议上只有明兴公司法定代表人的签名,没有加盖明兴公司的印章,依法具有法律效力。且明兴公司至今仍认可其法定代表人在上述2份协议上签名的效力。另从本案的证据来看,中天星城的报建单位是中天公司,相关立项、规划、用地、施工、销售等行政许可的项目开发主体均是中天公司,明兴公司只是项目建设的投资人,该项目对外签订合同均加盖中天公司印章,明兴公司由法定代表人罗启进或代理人签名作为项目内部投资方对合同效力予以认可,但不加盖公章。因此,在合同上加盖法人印章不是合同生效的必备条件,中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议从签订之日起已经生效。关于中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议是否与被告有关的问题。被告是承债式整体净资产竞买中天公司,依法被告应当承担中天公司出售前的债务,对原中天公司未履行完的合同应当继续履行。且在中天公司的拍卖特别说明中载明:“竞买人应对标的情况自行调查和核实,交纳竞买保证金参加拍卖会即是对标的所有现状和瑕疵予以接受”。同时,被告在购买中天公司后,原告于2010年2月4日向被告支付了购地尾款129 608元,因此,被告称其对协议和原告受让现万联阁地块概不知情,于客观事实不符。关于中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议,是否属于恶意串通损害第三人利益的无效协议。无效合同是指合同虽然已经成立,但因其在内容上违反了法律、行政法规的强制性规定和损害国家、集体或者第三人利益而无法律效力的合同。损害第三人利益的侵权行为,损害的应当是特定的第三人主体。而本案诉争受损害的第三人所指的是中天星城业主。根根最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”的解释,所谓业主,是指依法取得建筑物所有权的人,或者基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,尚未依法办理所有权登记的人。但中天星城住宅小区御花园的建筑物,是2008年10月通过竣工验收合格,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”之规定,对未经综合验收(分期验收)或验收不合格的住宅区,房产行政主管部门不得向开发建设单位核发房屋所有权证。住宅交付使用时,开发建设单位应向业主出示验收合格凭证。也就是说,未经竣工验收合格的商品房不得占有亦不得办理所有权证。截止2006年9月18日和2007年3月23日,原告与中天公司分别签订合作协议及补充协议时,中天星城御花园的购房户既未依法取得房屋所有权,也未合法占有房屋,还不能称其为中天星城的业主。此时,中天公司作为中天星城的开发商,是中天星城的所有权人,中天公司与万联公司签订合作协议及补充协议,承诺万联公司开发的万联阁与中天星城共享园内环境并统一物业管理,是其对自己权利的处分,并未损害第三人利益。换言之,如果原中天公司没有资金困难,未将中天星城第二期开发的土地(现万联阁建设用地)出售,中天星城. 万联阁的业主无疑可以共享园内环境并统一物业管理。因此,中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议是当事人双方真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规禁止性规定,合法有效。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告认为,中天公司与万联公司签订的合作协议及补充协议无效的抗辩主张不能成立,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第(二)项、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第三十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、最高人民法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第二十六条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决如下: 

原告衡阳市万联置业发展有限公司与被告衡阳中天建设开发有限公司(原衡阳市中天建设开发总公司) 于2006年9月18日和2007年3月23日分别签订的合作协议及补充协议有效。

本案受理费20 000元,由被告衡阳中天建设开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

                                              审  判  长   贺  云  溪

                                              审  判  员   肖      军

                                              人民陪审员   冯  小  玲

                                                二0一一年一月二十六日

                                              代理书记员   刘      锴

附相关法律条文:

《中华人民共和国民法通则》

第三十八条 依照法律或者法人组织章程规定,代表法人行使职权的负责人,是法人的法定代表人。

第四十三条 企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动,承担民事责任。

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第四十四条第一款 依法成立的合同,自成立时生效。

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

第六十条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国物权法》

第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

第九条第一款 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

最高人民法院《关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》

第二十六条 企业售出后,买受人将所购企业重新注册为新的企业法人,所购企业法人被注销的,所购企业出售前的债务,应当由新注册的企业法人承担。但买卖双方另有约定,并经债权人认可的除外。

《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十六条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。



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