上诉人（原审被告）王某。
委托代理人周某某。
委托代理人韦某某。
被上诉人（原审原告）陈某。
委托代理人吴某某。
委托代理人廖某某。
原审第三人广西盛世荷花商业管理有限公司。
法定代表人黄某。
委托代理人潘某某。
上诉人王某因与被上诉人陈某、原审第三人广西盛世荷花商业管理有限公司（以下简称盛世荷花公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年4月26日受理后，依法组成合议庭，并于2011年5月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人王某的委托代理人周某某、韦某某，被上诉人陈某的委托代理人吴某某、廖某某，原审第三人盛世荷花公司的委托代理人潘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认为，陈某与王某2009年10月20日签订的《商铺租赁合同》主体合格，意思表示真实，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。根据本案查明的事实，陈某所承租的B-X号铺面被盛世荷花公司以王某欠交租金为由对该铺面进行换锁，并随后处置了铺面内的物品；陈某主张铺面被换锁的时间为2010年3月1日，王某、盛世荷花公司未予以认可，则应基于前述查明的事实承担证实具体铺面换锁时间的举证责任，由于王某及盛世荷花公司均无法证实确切的铺面换锁日期，故本院对陈某该主张予以确认。
虽然铺面换锁及铺面内物品被处置并非王某所为，但王某作为与陈某所签《商铺租赁合同》的出租人，负有按约定将租赁物交付承租人即陈某及在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务。由于王某与盛世荷花公司之间因其《商铺租赁合同》产生争议，继而导致2010年3月1日后，陈某已无法继续实际承租使用该铺面，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，王某应对陈某承担相应的违约责任。至于王某与本案盛世荷花公司之间的租赁合同纠纷，属另一法律关系，不在本案中处理，双方可另行通过合法途径解决。
关于陈某要求王某赔偿经济损失x元（其中货款x元、配某x元、收某1500元、装修费3000元、货柜3000元、“万千诱惑”南宁市总代理保证金x元）的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中两名证人与本案各方当事人均不存在法律上的利害关系，其证言内容亦可与陈某所提交的《产品区域代理协议》、《收某》、《万千诱惑配某单》、《“万千诱惑”配某清单》、《收某收某》、《上海振金物流有限公司运单》相印证，可证实陈某购置的货物及其他相关物品已存放至其向王某承租的铺面内，柜台及装修亦与经营使用该铺面具有必然联系，由于已被盛世荷花公司更换了锁并处置该铺面内的物品，物品流向无法确定，已无法实际追回，铺面内物品的具体货物存量、型号等亦已无法确认，无法通过评估鉴定确定其确切价值；王某及盛世荷花公司可对讼争所涉的物品是否存放在陈某所承租的铺面内及其确切数量提出异议，但均未能提供反证予以证实，故综合本案具体案情，本院确定截至2010年3月1日时陈某留存在铺面内的货物、配某、收某、装修部分、货柜的价值共计为x元。陈某支付的“万千诱惑”南宁市总代理保证金x元系基于其与案外第三人之间的另一法律关系所发生，是否已成为实际损失尚无法确定，故在本案中要求王某赔偿无法律依据，本院不予支持。
关于陈某要求王某退回已交纳的押金5000元及物业管理费的剩余部分3119元的问题。陈某向王某交纳了x元[包括商场管理费4679元（2009年11月11日至2010年1月31日止）、2009年11月1日至2010年1月31日租金x元、定金x元]，其中的定金实际即是双方《商铺租赁合同》中的保证金、陈某所称的押金及王某所称的履约金。陈某已交纳截至2010年1月31日的租金，陈某2010年3月1日后已未能再实际使用铺面，虽然其未交纳2010年2月的租金确属于违约，但根据陈某、王某双方的《商铺租赁合同》的约定，陈某已交纳给王某的保证金可用于抵扣租金之用，王某基于合同可获得的利益并未受到实际损害，且王某也未行使《商铺租赁合同》中所约定的合同解除权，陈某未能继续使用铺面并非因其未交纳2010年2月租金所致，故陈某无需承担向王某支付2010年3月1日后的铺面租金的义务。陈某所交x元保证金扣除2010年2月的租金5000元后，尚余5000元，因陈某已无法继续使用经营铺面，其与王某签订《商铺租赁合同》的目的已无法实现，现陈某要求王某退还剩余的5000元保证金，实际即是要求解除陈某、王某双方的《商铺租赁合同》，本院予以支持，王某应退还陈某5000元保证金。根据王某所出具的《收某》，陈某所交纳的商场管理费4679元对应的期间为2009年11月11日至2010年1月31日，现陈某主张该款为全年的物业管理费，要求退回，没有事实依据，本院不予支持。
关于盛世荷花公司应否承担连带责任的问题。陈某基于与王某所签订的《商铺租赁合同》为有效合同而提出的违约之诉，由于盛世荷花公司并非陈某、王某双方所订立合同的当事人，现陈某要求盛世荷花公司对王某所负上述义务承担连带责任，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十一条、第五十二条、第二百一十二条、第二百一十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、解除陈某与王某2009年10月20日签订的《商铺租赁合同》；二、王某赔偿陈某货物、配某、收某、装修部分、货柜损失共计为x元；三、王某退还陈某保证金5000元；四、驳回陈某其他诉讼请求。案件受理费3038元，由陈某负担1483元，王某负担1555元。
上诉人王某上诉称：一、一审判决解除陈某与王某签订的《商铺租赁合同》没有法律依据。陈某在一审没有请求解除合同，根据法院不告不理的原则，一审法院不应擅自为其增加诉讼请求即解除合同。并且，本案中，货物是被盛世荷花公司强行开锁运走的，如果盛世荷花公司退还货物或赔偿陈某的经济损失，租赁合同完全可以继续履行，法院没有必要主动去解除本来仍有可能履行的租赁合同。二、一审判决王某赔偿陈某x元的损失没有事实和法律依据。1、一审法院混淆了侵权责任和违约责任的区别。首先，本案是典型的侵权责任案件。陈某的货物是被盛世荷花公司强行开锁拉走的。盛世荷花公司与陈某并没有任何法律上的关系，盛世荷花公司也无权要求陈某直接承担法律责任。但盛世荷花公司却绕过王某，直接对陈某承租的铺面强行换锁、强拉货物。这是典型的侵权行为。由于本案的直接侵权人是盛世荷花公司，因此陈某只能通过侵权诉讼，要求侵权的盛世荷花公司返还货物，在货物不存在的情况要求赔偿损失。王某是否拖欠盛世荷花公司的租金是另一法律关系。其次，本案中王某也没有违约，没有拖欠盛世荷花公司的租金。盛世荷花公司为减少租户的损失，为商场营造人气，在商场上公告免租金三个月。根据这一规定，王某可以无偿使用2009年8月-10月三个月。而王某交了三个月的租金即2009年11、12月和2010年1月的租金。因此，王某并没有欠盛世荷花公司的租金。而陈某本应从2010年1月21日起交租金，但却没有交。是由于陈某的违约才导致盛世荷花公司换锁的。再次，即使本案中王某违约，也仅仅是对盛世荷花公司违约而不是对陈某违约。王某与陈某签订《商铺租赁合同》后，已经将商铺实际交付给陈某使用。王某已经按照合同的约定全部履行了交付铺面的义务。一审法院认定王某违约，到底违反《商铺租赁合同》的哪一条违约责任又是如何规定的都没有。因此，不能认定是王某对陈某违约。2、一审认定陈某x元的损失完全是凭空想象。首先，陈某要了多少货没有充足的证据证实。盛世荷花公司换锁及拉走货物时，并没有通知王某。铺面里面是否有货物，是什么货物价值有多少王某均不清楚。陈某提出的所谓货物款配某、收某、装修费、货柜及代理保证金，没有相应的证据证实，特别是配某单，连公章都没有，不能证实要了多少货。其次，就算陈某要了这些货，但卖了两个月，到底还剩多少是不是还在别处有仓库存放均不清楚。再次，即使有部分货物没有卖出去，也只能按照进货价而不是销售价来计算价值。货物是被盛世荷花公司拉走的，盛世荷花公司负有清点、登记并邀请第三方见证的义务。如果货物现在不存在了，无法查清了，也是由于盛世荷花公司不登记，不清点的过错造成的，盛世荷花公司负有举证责任。如果盛世荷花公司不能举证，则应当承担过错赔偿责任。三、一审判决王某退回押金5000元没有法律依据。陈某没有按时交租金已构成违约，因此无权要求退还履约金。同时，王某已将铺面交付给陈某，由于盛世荷花公司的侵权行为陈某不交铺面租金，王某保留通过法律途径收某租金的权利。四、事实上，由于在一审庭审中盛世荷花公司明确表示不同意转租，因此，陈某与王某所签订的《商铺租赁合同》是无效的合同。此外，因为货物被盛世荷花公司拉走，陈某与盛世荷花公司发生了纠纷，王某也与盛世荷花公司进行了沟通，并且通知过陈某拉回货物，但陈某拒绝。因此，本案的责任也应由陈某承担。综上，请求二审法院依法撤销一审判决的一、二、三项，改判驳回陈某的一审诉讼请求，由陈某承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人陈某答辩称：一、一审判决解除陈某与王某签订的《商铺租赁合同》于法有据。首先，王某已经严重违反与盛世荷花公司的约定，没有按时缴纳租金，导致盛世荷花公司强行收某铺面，陈某已经无法继续使用商铺，合同无法继续履行。其次，虽然陈某在诉讼请求中没有专门要求解除合同，但是要求退回保证金实际就是与王某结清合同款项，达到彻底解除双方权利义务的目的。因此，要求法院判决解除双方的租赁合同是陈某一审诉讼请求中已经包含的请求。二、一审判决王某赔偿陈某的损失有事实和法律依据。1、一审法院并没有混淆侵权责任和违约责任的区别。首先，本案中陈某可以选择侵权之诉也可以选择违约之诉，陈某选择违约之诉并没有违反法律规定。其次，王某的行为已经违约。一审法院调查的事实已经表明，王某拖欠盛世荷花公司租金是导致铺面被盛世荷花公司强行收某的直接原因。铺面被收某后，陈某不能继续经营，王某的违约行为导致陈某与其签订合同的目的不能实现。至于王某提出的免租金三个月的问题，并没有得到盛世荷花公司的认可。再次，根据双方签订的《商铺租赁合同》，王某转租铺面，收某陈某的租金就要保证铺面能够给陈某在合同规定的租赁期限使用。王某在合同约定的租赁期限内，不能把铺面交给陈某使用，这是明显的违约行为。2、一审法院认定陈某的损失为x元并不能完全弥补陈某损失。首先，陈某先租赁铺面，再到上海取得“万千诱惑”的代理品牌，再从上海进货的数目和价格都是十分清楚的。这些货物总价值12万余元，到铺面被收某时尚有将近10万的货物，加上配某、收某、装修费和货柜等这些经营必不可少的投入，都是有事实和证据来证明的。其次，由于陈某不能继续经营，代理权被取消，所造成的损失个分巨大，远远不止一审判决认定的数额。三、一审判决王某退回押金5000元正确。陈某所交的租金到2010年1月31日，但签订合同时已经预交有押金x元，2010年2月的租金5000元可以从该押金中扣除。2010年3月1日起陈某不能使用铺面，王某还要收某月租金显然没有事实和法律依据，应当退还押金5000给陈某。四、陈某与王某签订的商铺租赁合同是合法有效的，王某应当承担违约责任，依法赔偿陈某的经济损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
原审第三人盛世荷花公司答辩称：一审判决正确，请求二审法院维持一审判决。
经审理查明：2009年10月20日，陈某（乙方）与王某（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于南宁市X区X路X号盛世•联邦广场地下层B-X号铺面，租赁面积39.99平方米；租期自交铺日起至2012年7月31日，交铺日为2009年8月1日；租金标准：交铺日至2010年7月31日前为5000元/月，2010年8月1日至2011年7月31日为6750元/月，2011年8月1日至2012年7月31日为8640元/月；租金按季支付，乙方须在租金到期日前10日支付下期租金；乙方须于签订合同时向甲方一次性支付相当于两个月租金的保证金x元；如乙方违反合同任何条款，甲方可扣除履约保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方损失，乙方应在接到通知后7日内补足履约保证金；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将商铺转租或分租给第三方；在离店期内乙方应将商铺恢复至交铺时的状态，若乙方未能在离店期内交铺，则视为乙方放弃商铺内一切物品所有权，甲方代为恢复所产生的一切费用由乙方承担，且自合同终止日起，每日租金按双倍收某；乙方在合同终止时应付清所有应付款项，若未付清，甲方有权扣押并处置乙方在商铺内的物品用于的抵偿乙方所欠费用；有下列情形之一，甲方有权解除合同并没收某约保证金：1、乙方不按约定交付或补足费用达30日以上，2、未经甲方及商场经营管理公司同意，乙方擅自对商铺进行装修改造或改变商铺用途的，3、因乙方使用不当致使商铺或设备严重损坏，且不承担维修责任的，4、乙方在商铺内进行违法活动的，5、乙方有严重违约行为的；有下列情形之一，乙方有权解除合同：1、甲方迟延交付商铺达15日以上的，2、甲方违反合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用商铺的。该合同还就其他事项进行了约定。
2009年10月20日，王某出具《收某》，认可收某陈某x元，包括商场管理费4679元（2009年11月11日至2010年1月31日止）、2009年11月1日至2010年1月31日租金x元、定金x元。
另查明，2009年1月1日，王某（乙方）与盛世荷花公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于南宁市X区X路X号盛世•联邦广场地下层B-X号铺面，租赁面积39.99平方米；租期自开业日起至2012年7月31日；租金标准：开业日至2010年7月31日前为4639元/月，2010年8月1日至2011年7月31日为6278元/月，2011年8月1日至2012年7月31日为7918元/月；乙方须于签订合同时向甲方一次性支付相当于两个月租金的保证金9278元；如乙方违反合同任何条款，甲方可扣除履约保证金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方损失，乙方应在接到通知后7日内补足履约保证金；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将商铺转租或分租给第三方，乙方擅自转租或分租，视同乙方严重违约，一切后果由乙方承担；在离店期内乙方应将商铺恢复至交铺时的状态，交还给甲方；若乙方未能在离店期内交铺，则视为乙方放弃商铺内一切物品所有权，甲方代为恢复所产生的一切费用由乙方承担，且自合同终止日起，每日租金按双倍收某；乙方在合同终止时应付清所有应付款项，若未付清，甲方有权扣押并处置乙方在商铺内的物品用于的抵偿乙方所欠费用；有下列情形之一，甲方有权解除合同并没收某约保证金：1、乙方不按约定交付或补足费用达30日以上，2、未经甲方及商场经营管理公司同意，乙方擅自对商铺进行装修改造或改变商铺用途的，3、因乙方使用不当致使商铺或设备严重损坏，且不承担维修责任的，4、乙方在商铺内进行违法活动的，5、乙方有严重违约行为的；有下列情形之一，乙方有权解除合同：1、甲方迟延交付商铺达15日以上的，2、甲方违反合同约定，不承担维修责任，使乙方无法继续使用商铺的。该合同还就其他事项进行了约定。
2009年1月1日，王某向盛世荷花公司交纳了管理服务费2320元、保证金9278元；2009年7月31日，交纳了租金x元（收某期间为2009年8月1日至10月31日），商场运营推广费719.82元（收某期间为2009年8月1日至2010年4月30日），商场履约保证金500元，商场物业费719.82元、电梯费（商场）240元、装修垃圾清运费99.98元，公共水电周某金1000元，公共维修基金119.97元（收某期间2009年8月1日至2010年1月31日）。
还查明，2009年12月29日，甘某某、董某某（甲方）与盛世荷花公司（乙方）签订《商业用房租赁代理合同》，约定：甲方将享有所有权的位于南宁市X区X路X号盛世•联邦广场地下一层B-X号商铺交由乙方代理出租，乙方代为办理《商铺租赁合同》的洽谈、签约及费用代收某付等事宜；期限至2012年7月31日止；租金按季支付，乙方在收某承租方交纳的租金后，于3个工作日内代付给甲方；双方还就其他事项进行了约定。
二审期间，王某、陈某、盛世荷花公司均承认盛世荷花公司于2010年3月1日更换盛世•联邦广场地下一层B-X号商铺的门锁。陈某承认尚未支付2010年2月的租金给王某，王某承认尚未支付2009年11月至2010年2月的租金给盛世荷花公司，盛世荷花公司承认是其扣押陈某存放在B-X号商铺的货物并交付给商铺的业主甘某某、董某某，但没有办理清点和交接手续。本案审理期间，盛世荷花公司称其在收某法院传票后才知道王某将B-X号商铺转租给陈某，盛世荷花公司明确表示不同意王某的转租行为。
本院认为：王某与盛世荷花公司签订的《商铺租赁合同》约定“未经盛世荷花公司书面同意，王某不得以任何形式将商铺转租或分租给第三方”，王某未经盛世荷花公司同意擅自转租商铺给陈某，违反上述约定，盛世荷花公司也明确表示不同意王某的转租行为，因此，王某与陈某于2009年10月20日签订的《商铺租赁合同》无效。一审判决认定王某与陈某签订的《商铺租赁合同》有效，不符合法律规定，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，王某与陈某对双方所签《商铺租赁合同》无效均有过错，应依法承担相应的责任。盛世荷花公司于2010年3月1日更换盛世•联邦广场地下一层B-X号商铺的门锁，应视为盛世荷花公司已收某商铺，因此，陈某无须再向王某返还B-X号商铺，但陈某应参照合同约定向王某支付使用商铺期间的相关费用。陈某尚欠王某2010年2月的商铺使用费5000元，应从其交给王某的x元保证金中扣除，扣除后王某还应向陈某返还保证金5000元。王某对陈某存放在B-X号商铺的物品没有保管义务，盛世荷花公司未经陈某同意擅自扣押、处理陈某存放在B-X号商铺的物品，由此造成陈某的经济损失，与本案的法律关系性质不同，陈某应另行通过合法途径解决。陈某在本案中要求王某赔偿其物品被盛世荷花公司扣押和处理所造成的损失，无法律依据，因此，一审判令王某赔偿陈某货物、配某、收某、装修部分、货柜损失共计x元不当，本院对此予以撤销。盛世荷花公司并非陈某、王某双方所订立合同的当事人，陈某要求盛世荷花公司对王某在本案中所负义务承担连带责任，无法律依据，一审判决驳回陈某该项请求正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持南宁市X区人民法院（2010）兴民一初字第X号民事判决主文第三项、第四项；
二、撤销南宁市X区人民法院（2010）兴民一初字第X号民事判决主文第一项、第二项；
三、驳回被上诉人陈某要求上诉人王某赔偿经济损失x元的诉讼请求。
上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
二审案件受理费1550元(上诉人王某已预交)，由上诉人王某负担111元，被上诉人陈某负担1439元。一审案件受理费3038元，由上诉人王某负担111元，被上诉人陈某负担2927元。一审财产保全费1195元，由被上诉人陈某负担。
本判决为终审判决。
审判长李涛
审判员覃尹柔
审判员孙泽兵
二○一一年七月二十六日
书记员赵谊
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