上诉人(一审原告)秦某。
被上诉人（一审被告）南宁威宁资产经营有限责任公某。
委托代理人龚某某。
委托代理人文某某。
上诉人秦某因与被上诉人南宁威宁资产经营有限责任公某（以下简称威宁资产公某）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月1日受理后，依法组成合议庭，并于2011年8月24日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人秦某、被上诉人威宁资产公某的委托代理人龚某某和文某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年12月28日，秦某与南宁市食品药品监督管理局（以下简称南宁药监局）签订了《房屋租赁合同》，约定南宁市药监局将位于南宁市X路X号-1、2、X号铺面出租给秦某使用，租期从2008年12月28日至2010年12月28日止。同日，双方签订《房屋租赁合同补充条款》，约定合同到期时，如果甲方（南宁药监局）继续出租，则在同等条件下，乙方（秦某）可以优先续租，双方另行签订租赁合同。在上述租赁合同履行期间，因诉争铺面被划归由威宁资产公某管理，故秦某与威宁资产公某又于2009年9月25日就讼争铺面签订《房屋租赁合同》，租期自2009年10月1日起至2010年12月28日止。合同中并无秦某在合同期满后优先续租的约定。在租期即将届满前，威宁资产公某在网站公某竞租讼争房屋的信息，秦某知道后于2010年10月25日向威宁资产公某递交了续租申请，希望以协议续租的方式代替竞标方式。此后，秦某与威宁资产委托的南宁市威宁租赁实业有限责任公某签订了编号为x号《协议书》，约定甲方（南宁市威宁租赁实业有限责任公某）受产权人需要对外出租的租赁资产、或甲方需要对外出租的租赁资产，通过甲方的“威宁资产（售房、租赁）交易大厅”，按照公某、公某、公某的原则，实行租赁物租金标准公某竞价程序，最后甲方将租赁资产交付租金出价最高者承租。乙方（秦某）愿意参与竞价竞租。协议第六条约定，乙方在竞租过程中可以多次加价参与竞租报价，但其加价的最低幅度，必须等于或多于每平方米1元的规定，且乙方每次参与竞租报价的价格不得低于挂牌公某竞租的低价和当前最新报价。2010年11月25日南宁市威宁租赁实业有限责任公某以挂牌人身份与案外人李奇勇签订《南宁市威宁租赁实业有限责任公某租赁资产公某竞价竞租成交确认书》，确认李奇勇以180元/月3的价格获得本案诉争铺面承租权。后秦某多次向威宁资产公某发出函件，主张愿意以同样的价格续租铺面。2010年12月22日南宁市威宁租赁实业有限责任公某向秦某发出《通知》，告知其商铺已被他人通过公某竞租方式竞得，要求秦某于2010年12月28日前搬出商铺。2011年3月28日秦某以威宁资产公某侵犯其优先承租权为由向法院提起诉讼。
一审法院经审理认为：本案争议的核心问题在于秦某是否享有优先承租权。首先，我国法律及行政法规中没有关于承租人享有优先承租权的相关规定，因此，对于承租人是否享有优先承租权应当以租赁双方在租赁合同中的约定来确认。秦某与南宁药监局签订的《房屋租赁补充条款》中约定，合同到期后秦某可以在同等条件下优先续租。但讼争铺面在上述租赁期内变更由威宁资产公某管理，因此，秦某与威宁资产公某于2009年9月25日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限顺延秦某与南宁药监局的合同期限，但合同中并没有关于优先承租的约定，也没有通过补充协议的形式加以约定。秦某主张其与威宁资产公某签订的租赁合同系其与南宁药监局签订租赁合同的延续，理应包含优先承租权的约定。威宁资产公某则主张两份合同签订的主体不一致，之所以两份合同内容基本一致，唯独缺少关于优先承租的约定就是表明威宁资产公某并不认可秦某享有优先承租权。合同具有相对性，合同的内容只约束签订合同的双方当事人。在本案中，秦某与南宁市药监局签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充条款》与秦某与威宁资产公某双方签订的《房屋租赁合同》系两份独立的合同，合同中约定的内容仅能约束签订合同的双方当事人。秦某与威宁资产公某签订的合同中并没有就优先承租权的相关事宜做出约定，因此秦某与南宁药监局的合同中优先承租权的约定并不能约束本案的威宁资产公某。故秦某并不能依照租赁合同向威宁资产公某主张优先承租权；其次，在秦某与威宁资产公某签订租赁合同约定的期限届满之前，南宁市威宁租赁实业有限责任公某受铺面产权人的委托与秦某签订了《协议书》，确认秦某愿意以协议书中约定的方式参与竞价竞租。2010年11月25日秦某参加了诉争房屋的网上竞拍，因其在规定时间内报出的承租价格低于案外人李奇勇，而丧失了继续承租铺面的权利。秦某认为就是这个竞拍系统本身的规则使得秦某本因享有的优先承租权丧失，而威宁资产公某认为秦某既然签订了《协议书》，应当视为其认可竞拍承租的方式，且秦某已然实际参与到竞拍程序中，应当视为秦某认可铺面承租采用竞拍方式的公某合法性。威宁资产公某在租赁期届满前委托南宁市威宁租赁实业有限责任公某与秦某签订《协议书》，告知铺面租赁采用竞拍的方式，秦某也签字认可协议书中载明的竞价方案并实际参与了竞价，这表明双方已经就如何取得承租权达成一致意见。故秦某在无法证实竞拍过程存在舞弊情形下，主张竞拍侵犯其优先承租权的观点，不予采信。最后，秦某主张基于《南宁市城市房屋租赁管理办法》第十六条:“房屋租赁期满，租赁合同终止。出租人继续出租的，原承租人在同等条件下有优先承租权，重新签订租赁合同，办理租赁登记手续”之规定，获得优先承租权。该条款内容表明承租人并不当然取得优先承租权，如承租人要获得优先承租权，须满足“同等条件下”这一条件。现秦某与威宁资产公某均同意按照《协议书》第六条约定，多次加价参与竞租报价，采用加价最低幅度必须等于或多于每平方米1元的方式进行竞租，也就意味着“同等条件下”这一条件不能成就，秦某无法获得优先承租权。故并非秦某所理解承租人当然获得承租权，而威宁资产公某的竞价方式侵害了秦某的优先承租权。综上，秦某并不享有诉争铺面的优先承租权。双方签订的租赁合同在2010年12月28日到期自然终止，其不再享有铺面的承租权利，威宁资产公某有权将铺面出租给他人。故秦某主张无法续签合同导致损失及可获得利益共计x元的诉讼请求，无事实和法律依据，对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百十一二条、第二百三十五条之规定，该院判决如下：驳回秦某的全部诉讼请求。本案受理费4465元，由秦某负担。
上诉人秦某不服一审判决，上诉称：一审法院适用法律错误，审案逻辑和程序错误，因而得出错误的判决。一审判决书第六页中间部分的论述为：“在本案中，秦某与南宁药监局签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充条款》与秦某与威宁资产公某双方签订的《房屋租赁合同》系两份独立的合同，合同中约定的内容仅能约束签订合同的双方当事人。秦某与威宁资产公某签订的合同中并没有就优先承租权的相关事宜做出约定，因此秦某与南宁药监局的合同中优先承租权的约定并不能约束本案的威宁资产公某。故秦某并不能依照租赁合同向威宁资产公某主张优先续租权”。这段话至少有如下错误：1、对于同一宗物业，不可能有两份相互独立的租赁合同同时存在，因为这是在法理上所不允许的。事实上以及逻辑上、法理上的结论应该是：南宁药监局的《房屋租赁合同》是主合同，威宁资产公某的《房屋租赁合同》是附加合同或补充合同。南宁药监局的《房屋租赁合同》及其附件《房屋租赁合同补充条款》早在2008年12月28日就已签署，此后从来没有被合同双方及其继承人废止过，因此其法律效力不容置疑；威宁资产公某的《房屋租赁合同》是秦某与威宁资产公某于2009年9月25日签订的，签订的原因是由于产权变更，签订的目的是变更主合同中出租方的签字人。由于威宁资产公某的《房屋租赁合同》是后来才签订的，而该合同中又没有对原南宁药监局的《房屋租赁合同》作出废止或取代的意思表达，因此，威宁资产公某的《房屋租赁合同》只是南宁药监局的《房屋租赁合同》的附件，其目的是对南宁药监局的《房屋租赁合同》中的部分内容进行变更，没有变更到的，仍然以原南宁药监局的《房屋租赁合同》为准。所以，原南宁药监局与秦某所签订的《房屋租赁合同》中关于优先续租权的约定，其法律效力不受威宁资产公某的《房屋租赁合同》所影响。2、根据国家法律，即《合同法》二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，以及《民法通则》第一百一十九条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对承租人和新房主继续有效”，威宁资产公某作为新房主，有义务履行原房主南宁药监局与秦某所签订的租赁合同，并受该租赁合同的约束。因此，秦某根据合同约定，向威宁资产公某索求优先续租权，是完全受法律保护的。但是，一审判决对上述法律规定却只字不提，因此一审判决是错误的。二、一审法院对优先权的理解不够，并无理歪曲秦某的诉讼请求。一审法院在民事判决书中从第6页倒数第5行至第7页第10行的论述，表明一审法院对什么是优先续租权都没有弄明白，而且还严重曲解秦某的诉讼请求。众所周知，优先续租权是优先权的一种，是指租赁合同到期后，出租人对租赁物继续出租时，原承租人在同等条件下享有优先租赁的权利，同时出租人有义务保障原承租人优先租赁权的实现。优先续租权，对承租人来说，是一项权利；对于出租人来说，则是一项义务。一旦在租赁合同中约定了优先承租权，出租人就承担了给予承租人优先续租的义务，这个义务包括但不限于下列几方面：以合理方式确定新出租的条件；将新出租的条件告之原承租人；征询原承租人是否愿意按新的出租条件继续承租；只有原承租人明确表示不愿按新条件续租后，出租人才能将物业出租给其他意向承租人。在本案中，威宁资产公某无论是用电脑程序或其他程序来确定租赁价格，都无可非议，但不能因此而推卸给予秦某优先续租权的义务，更不能想借助电脑程序或其他程序来剥夺秦某的优先续租权。一审法院没有查明威宁资产公某在本案中是否保障了秦某的优先续租权的实现，因此一审判决是不公某的判决。秦某与威宁资产公某所签订的关于竞价的《协议书》第一条（含附件《威宁资产交易挂牌公某竞价管理制度》)和第六条，再次非常明确地表明秦某的优先续租权。秦某签订这些协议，目的不是要放弃优先续租的权利，但一审法院却认为秦某签订《协议书》的目的就是要自动放弃优先续租权；秦某的诉讼请求，就是要威宁资产公某履行给予优先续租权这个义务，而不是要质疑电脑竞价的公某性，但一审法院却本末倒置，故意曲解了秦某的诉讼请求。三、一审判决断章取义，篡改证据。一审判决书中第7页第10行至倒数第3行的说法不是事实,“现秦某、威宁资产公某均同意按照《协议书》第六条约定，多次加价参与竞租报价，采用加价最低幅度必须等于或多于每平方米1元的方式进行竞租，也就意味着‘同等条件下’这一条件不能成就，秦某无法获得优先承租权。故并非秦某理解承租人当然获得承租权，而威宁资产公某的竞价方式侵害了秦某的优先承租权。综上，秦某并不享有诉争铺面的优先承租权”此说法错误。首先，让我们看看《协议书》第六条的全文:“六、乙方在竟租过程中可以多次参与竟租报价，但其加价的最低幅度，必须等于或多于每平方米l元的规定，且乙方每次参与竟租报价的价格不得低于挂牌公某竟租的底价和当前最新报价”。很显然该条款的完整的意思表达包括三个方面，即：乙方可以多次竞租报价；乙方以加价方式报价时，加价的幅度必须等于或多于每平方米1元；乙方报价时，可以等于现最新报价和底价(即：以同等价格报价)，也可以高于现最新报价和底价(即加价报价)，但不得低于现最新报价和底价。简言之，“报价=加价或等价”。其中，等价报价，就是体现原承租人的同等条件下的优先权。对照一审法院的说法与原文某较就可看出，其一：一审法院判决书中所谓的“多次加价参与竞租报价”是对协议中“多次参与竞租报价”的篡改，增加了“加价”两个字；其二：一审法院故意遗漏第六条的第四句话“且乙方每次参与竞租报价的价格不得低于挂牌公某竞租的底价和当前最新报价”。这一改一漏的目的，就是将“报价=加价”的逻辑强加在秦某身上，然后用“加价”就必然无法“同等条件”来剥夺秦某的优先权。综上所述，一审判决错误，损害了秦某的合法权利，秦某特此提出上诉，请求二审法院依法公某审理，依法撤消一审判决，确认秦某对本案讼争的南宁市X路X号1-X号门面享有优先承租权，并判令威宁资产公某赔偿秦某经济损失21．1万元。
被上诉人威宁资产公某辨称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。同时秦某在上诉状中提出的第二项请求在一审中并没有提出，是属于新提出的诉讼请求，应不属于二审的审理范围。
当事人争议的焦点是：上诉人秦某是否享有讼争房屋的优先承租权。
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。
一审查明的事实确实无误，本院予以确认。
本院认为：所谓承租人的优先承租权，是指原租赁期间届满后，出租人将房屋出租的，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人承租房屋的权利。关于上诉人秦某是否享有讼争房屋的优先承租权的问题。首先，优先权具有法定性，其是项法定权利，是否享有优先权应依法律的规定。目前我国法律及行政法规中并没有关于承租人享有优先承租权的相关规定，因此，对于承租人是否享有优先承租权应当以租赁双方在租赁合同中的约定来确认。其次，秦某主张其与威宁资产公某签订的租赁合同系其与南宁药监局签订租赁合同的延续，但秦某与威宁资产公某于2009年9月25日签订了《房屋租赁合同》并没有关于此方面的约定，从合同的主体、标的及合同约定双方当事人的权利、义务来看，此合同并非秦某与南宁药监局所签订的租赁合同之延续，而是一份独立的房屋租赁合同，此合同是秦某与威宁资产公某在自愿、合法的基础上签订，合同内容并不违反法律的禁止性规定，此合同合法、有效，双方当事人应受此合同的约束。再次，秦某与威宁资产公某签订的合同中并没有就优先承租权的相关事宜做出约定。最后，买卖不破租赁的适用后果之一是承租人与买受人之间无须另外成立租赁合同，而秦某却与威宁资产公某另行签订《房屋租赁合同》，重新约定了相互间的租赁权利和义务，故秦某以买卖不破租赁原则为依据，主张其享有优先承租权不能成立。综上，秦某向威宁资产公某主张优先承租权没有事实和法律依据，本院不予支持。秦某在本案中并没有讼争房屋的优先承租权。威宁资产公某通过网上竞拍方式将讼争房屋租赁给第三人并无不妥之处，因此，对秦某的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第㈠项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的负担按照一审判决执行；二审案件受理费4465元，由上诉人秦某负担。
本判决为终审判决。
审判长蒙恪民
代理审判员彭小宁
代理审判员骆祖进
二○一一年十月三十一日
书记员骆春利
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