上诉人（原审被告）××银行股份有限公司（原××××银行），住所地西安市X区。
法定代表人王××，董事长。
委托代理人宫×。
委托代理人王云军，陕西惠智律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陕西××管理有限责任公司，住所地西安市X区X路。
法定代表人柯××，董事长。
委托代理人桂立奎，北京市大成律师事务所西安分所。
委托代理人张少怀，北京市大成律师事务所西安分所。
上诉人××银行股份有限公司（以下简称××银行）因物业服务合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2010）新民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人××银行的委托代理人宫×、王云军，被上诉人陕西××管理有限责任公司（以下简称××公司）的委托代理人张少怀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，××银行系位于西安市X区X路X号西安××大厦（原名××大厦）8、9、X层3187.59平方房产业主。2006年7月25日，××大厦原物业管理单位西安××物业管理有限责任公司联合××公司向××银行及各大厦业主发出通知，内容为××物业公司与××物业达成协议，自2006年8月10日前的各项物业服务管理费由××物业公司收取，之后的由××公司收取。2006年8月7日，××公司召集大厦各业主召开了业主代表大会，会议通过选聘××公司为××大厦的物业管理公司，并通过了物业费收费标准。收费标准为物业管理费为写字楼X.8元／平方米／每月／建筑面积，维护养护费为1、电梯运行费为0.08元×数×面积。2、写字楼办公室为1元／平方米／每月／建筑面积。××银行房产属写字楼部分。××公司自2006年8月10日起对××大厦开始进行物业管理。2009年3月22日，消防部门在西安××酒店管理有限公司北门店（××大厦第16至X层）进行消防监督检查时，因××酒店有违反消防法的规定情形，责令××酒店采取确保消防安全、防止火灾发生的措施。2009年4月1日××公司向××银行等业主发出通知，要求××银行采取措施对消防措施进行整改。××公司也相应对××酒店及××大厦进行了消防改造。在××公司进行物业管理期间，××银行拥有的三层楼层一直空置。2009年8月28日对该三层楼层进行了拍卖，分别拍卖给三名业主。2009年12月，××大厦8、X楼业主支付××公司10万元，用于支付2006年8月10日至2009年10月以前的物业管理费、电梯运行费、日常维修养护费的部分欠款。因物业费及相应的消防整改分摊费用未付，××公司遂于2009年12月起诉至本院，要求××银行支付以上费用。案件审理过程中，××公司于2010年3月23日办理了物业服务企业资质证书，准予从事物业管理活动时间为2010年3月23日，资质为三级（暂定）。
2009年11月，××公司诉至西安市X区人民法院，其诉称，2006年7月25日，××公司通过协议的方式从西安××物业公司接管了××大厦的物业管理。双方约定自2006年8月10日前的各项物业管理费由××物业收取，之后的由××公司收取。同时××公司以通知的方式告知了华宏大厦的全体业主。2006年8月7日××公司组织召开了××大厦业主代表大会，××公司的全体业主都参加了会议，会议通过选聘××公司作为××大厦及附属楼的物业管理公司。从此××公司取得了××大厦合法的物业管理权，与××大厦的各业主之间建立了事实上的物业管理合同关系。此后，××公司严格依照规定向××大厦提供符合标准的物业服务，××银行也从未向××公司的物业管理提出异议。但××银行一直拒付物业管理费及养护维护费。2009年4月23日，××公司根据消防机关对××大厦的整改要求向××银行发出收费通知，但××银行对此仍不及时支付。据××公司得知，××银行已将属于自己的楼层出售给其他单位。故起诉至法院，要求××银行支付××公司物业管理实际发生费用x.83元（自2006年8月10日至2009年10月31日），其中物业管理费x.82元、维修养护费x.41元、应付滞纳金x.60元（按日5‰计），并要求××银行支付××公司在××大厦消防整改中应分摊费用x.43元。
××银行辩称，××公司并不具有收取物业管理费的资质。在××公司经营期间，未实现其既定的目标履行物业公司应尽的义务，侵害了××银行及其他业主的利益。现××银行已将房产出售给第三人，××公司应向第三人直接收取费用。所以××银行无需向××公司支付任何费用。表示不同意××公司的诉讼请求。
原审法院经审理认为，根据国家有关规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。××公司在无物业管理资质期间，对包括××银行在内的业主进行了物业管理，虽不符国家关于资质管理的相关规定，但鉴于××公司对物业管理区域实际进行了管理和服务，××银行还应支付××公司在物业管理过程中实际支出的费用，标准可依据双方在业主会议上形成的物业费和维修养护费等标准。因××银行房产在××公司进行物业管理期间一直空置，××公司亦认可比照相应的规则对物业费实行30%的减免，即收取70%的费用，未违有关法律规定。××银行辩称房产已出售给第三人，因××公司要求费用相应的物业管理活动发生在××银行拥有房产期间，故其辩称不能成立。第三人所支付的此期间物业费10万元，应在××银行应付款项中予以扣除。××公司要求的滞纳金，因双方未约定此部分违约责任，法院不予支持。××公司要求××银行分摊自己已付的消防整改费部分，因××公司未提供证据证明此费用已实际发生，故××公司该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告西安市××银行所欠原告陕西××物业管理有限公司物业管理费x.45元、电梯运行费x.58元、写字楼维修养护费x.47元，共计x.49元，扣除已付10万元，剩余x.49元，被告西安市××银行在本判决生效之日起十日内向原告陕西××物业管理有限责任公司予以支持。二、驳回原告陕西××物业管理有限责任公司要求被告西安市××银行支付滞纳金的诉讼请求。三、驳回原告陕西××物业管理有限责任公司要求被告西安市××银行支付消防整改费用的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，由原告负担3000元，被告负担8182元（此款原告已预付，被告随支付款项直付原告）。
宣判后，××银行不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法驳回××公司的起诉或将本案发回重审；依法判令××公司承担一、二审诉讼费。其主要事实与理由如下：一审法院混淆了责任主体和主要事实，导致认定事实不清，审判程序错误，故原审判决应予撤销并将本案发回重审。1、××银行已于2009年8月将本案所涉的××大厦抵贷房产进行了拍卖，当时即声明该抵贷房产“在成交之前所产生的水、电、物业管理费以及其他费用，在竞买人竞买成功后，均由买受人承担”，房屋买受人朱×、郑×和陈××均签订了《竞买协议书》。拍卖成交后，上述三位买受人亦签署了《拍卖成交确认书》。按照《竞买协议书》第七条约定，成交之前所产生的水、电、物业管理费以及其他费用，均由三位买受人承担。拍卖成交后，××银行即与三位买受人办理了房屋过户手续，同时××银行将此房屋所有权人的变更情况口头告知了××公司。××公司在其起诉状中亦提及其在得知××银行处分了其房产的消息后，考虑到将会给其造成物业管理费的损失才起诉的，显然××公司在起诉之前就已经知道业主发生变更的情况。2、原审判决在本院认为一段中写道，“被告辩称房产已出售给第三人，因原告要求费用相应的物业管理活动发生在被告拥有房产期间，故其辩称不能成立。第三人所支付的此期间的物业费10万元，应在被告应付款项中予以扣除。”明显是在混淆事实和责任主体。既然××银行收取了房屋买受人（第三人）支付的10万元物业费，且该费用可以冲减××银行拥有房产期间的物业费，即已说明一审法院已了解该期间内的物业费应由三方买受人承担的可能性。据了解，××公司已就X层、X层2006年8月10日至2009年10月之间的全部物业费用的支付与X层、X层的新业主郑×、朱×达成一致，××公司同意以该所付的10万元物业费将2006年8月10日至2009年10月之间的全部物业费用予以抵消。显然，如果上述事实存在，那么一审判决将导致××公司重复取得不当利益。综上所述，一审法院不追加三位买受人为本案第三人，将必然导致案件事实无法查清，责任主体混淆，且极可能因为××公司隐瞒其与买受人达成协议的事实，又通过重复起诉获取不当利益。
针对××银行的上诉，××公司答辩，××银行的上诉理由不能成立，应当依法驳回，其主要事实与理由如下：首先，××公司并不否认也无法否认其与××公司之间客观存在的物业服务合同关系，同时××银行也承认其拖欠××公司的物业服务费用等，足以说明××银行依照合同约定及物业服务的客观事实，其应当支付给××公司物业服务费用，一审判决是正确的。其次，××银行支付××公司的物业服务费用的义务是否已经随着××银行将相关房屋出售给了新的业主（买受人）而自然转到了新的业主名下××银行在上诉状中一直坚持这种说法，但事实上这种说法明显缺乏法律依据及事实依据。因为，从法律上讲，××银行的义务转为新业主的义务，实际上涉及到合同法中的债的部分转让的规定。依据合同法的规定，债的部分转让，特别是债务的转让，应当经债权人同意。但在本案中，××银行转让房屋及相关物业费用的合同是与新的业主签订的，并未与××公司签订，甚至××公司当时根本就不知道，更谈不上经过答辩人同意。所以，该物业费用的债务转让承担，仅仅发生在××银行与新业主之间，对××公司不发生法律效力。××公司也没有任何依据、任何理由要求新的业主承担应当由××银行承担的债务。至于××银行在上诉状中所述××公司已经就X层、X层楼房2006年8月10日至2009年10月之间的全部物业费用的支付与8、X层新业主达成一致之说，根本不是事实，××公司收到的8、X层新业主所缴纳的部分物业费用，与××银行无关，更不存在新业主代××银行缴纳2006年8月10日至2009年10月之间的全部费用之说。即使完全按照××银行的说法，在法律上这种事实充其量是新的业主代××银行履行了部分支付物业费用的义务，即代为履行行为。在代为履行人未能履行完毕义务时，相关的义务人依然是××银行而不可能变更为代为履行人，这是代为履行与债的转让在法律上的本质的不同之处。因此，××银行所谓一审“混淆了责任主体和主要事实”的说法根本不存在。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，××公司在2006年7月25日接管××大厦的物业管理时，尚未取得物业服务企业资质证书，其于2010年3月23日办理了物业服务企业资质证书，××公司在该期间内，对包括××银行在内的业主进行了物业管理，虽不符合国家关于资质管理的相关规定，但鉴于××公司对其物业管理区域实际进行了管理和服务，××银行应支付××公司在物业管理过程中实际支出的费用，标准可依据在业主会议上形成的物业费和维修养护费等标准。由于××银行在××公司进行物业管理期间空置，依据行业规则，物业费应减免30%，即收取70%的费用，案外人所支付的此期间物业费10万元，应在××银行应付款项中予以扣除。综上，××银行的上诉请求及理由不能成立，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4418元由上诉人××银行股份有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长马莉莉
审判员李少学
代理审判员崔志刚
二O一一年三月十四日
书记员赵晶
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