上诉人（原审被告）李某
委托代理人吴某
委托代理人马某
被上诉人（原审原告）郭某甲
委托代理人林某某
被上诉人（原审原告）郭某乙
委托代理人林某某
原审被告西安郅辉房地产开发有限公司
法定代表人毕某
委托代理人白某某
上诉人李某因所有权确认纠纷一案，不服西安市X区人民法院(2010)未民一初字X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某的委托代理人吴某、马某、被上诉人郭某甲、郭某乙的委托代理人林某某、原审被告西安郅辉房地产开发有限公司（以下简称郅辉房地产公司）的委托代理人白某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1996年10月，郭某甲将位于西安市X区X街道办事处方新村X号房屋进行翻修，建成二间二层共四间楼房，并向西安市房产管理局提出申请。1997年2月4日，西安市房产管理局以市房权字（略）-21-X号西安市私有房屋所有权证，确认产权人为郭某甲，建筑面积97.98平方米，产价x元。1998年12月14日郭某甲经西安市X区公证处公证将房屋产权的一半赠与女儿郭某乙。后郭某乙到上海读书并留上海工作。2001年5月20日郭某甲向李某之夫李某庆借款7.2万元，双方签订了借款协议，约定借期18个月，郭某甲将其房产证抵押给李某并承诺到期不能偿还，债权人有权变某房屋，郭某甲无条件配合办理过户手续，借款到期后，双方于2002年11月19日经商议一致同意，还款期限延至2003年3月31日。2003年5月30日经郭某甲与李某之夫李某庆协议一致同意，郭某甲将其房屋以6万元价款出卖给李某庆夫妇，双方未到房地产管理部门办理过户登记手续。2006年7月15日，李某之子李某涛将房屋对外出租。2005年郭某甲因职务侵占被处刑8年。2009年8、9月间西安郅辉房地产开发有限公司与李某签订了该房屋的拆迁安置协议书。2010年2月22日郭某甲刑满回家发现房屋原址已经变某空地即找郅辉房地产公司协商要求复印所签拆迁安置协议未果。
2010年7月23日郭某甲、郭某乙诉至法院称，其父女系西安市X区X街道办事处方新村X号房屋的所有权人，并持有西安市房地产所有证。西安郅辉房地产开发有限公司在拆迁方新村时却与李某签订拆迁安置协议，西安郅辉房地产开发有限公司与李某非法签订协议拆除了郭某甲、郭某乙所有的房屋，要求确认西安郅辉房地产开发有限公司与李某签订的拆迁安置协议书无效。
李某辩称，2001年5月20日郭某甲向李某之夫李某庆借款7.2万元，双方签订借款协议，约定借期18个月，郭某甲将涉案房屋的房地产证抵押给李某并承诺到期不能偿还，债权人有权变某房产，郭某甲无条件配合办理过户手续；借款到期后，双方于2002年11月19日经商议一致同意，还款期限延至2003年3月31日。2003年5月30日经郭某甲与李某之夫李某庆协议一致同意，郭某甲将涉案房屋以6万元价款转让出卖给李某庆夫妇，同时郭某甲予以交付房屋，2006年7月李某之子将房屋对外出租管理。西安郅辉房地产开发有限公司与李某签订的拆迁安置协议有效，请求驳回郭某甲诉称。
郅辉房地产公司辩称，其与李某签订拆迁协议书是看到房屋产权证上房屋所有权人为郭某甲，也问了李某，其拿来了双方的借款协议及相关材料证明被拆房屋系李某为合法所有人，故其公司与李某签订的拆迁协议合法有效。
原审法院经审理认为，郭某甲与李某之夫于2003年5月30日的签订私房转让协议未办理房屋买卖过户登记手续，争议房屋亦未交付给李某，故该房屋买卖不成立，郅辉房地产公司与被拆迁房屋非产权人签订拆迁安置协议，侵害了该房屋合法所有人郭某甲、郭某乙的财产所有权，依法应确认为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，判决如下：李某与西安郅辉房产开发有限公司签订的西安市城市房屋拆迁安置协议书无效（编号FX01-007）。受理费500元，原告已预交，由被告承担，于判决生效后三日内给付原告。
宣判后，李某不服上述判决，向本院提起上诉称，李某之夫与郭某甲于2003年5月30日签订《私房转让协议书》，该协议由双方自愿协商达成，并不违反国家强制性法律及行政法规规定，因此转让协议是合法并完全成立的，2006年7月15日李某之子李某涛将该房屋对外出租的事实，足以印证该房屋已被李某实际占有并对外出租收益，由此判断该房屋实际交付无疑。依据《民法通则》第72条第2款对所有权移转时间作的规定及2003法释X号《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，李某对涉案房屋处于实际占有状态，西安郅辉房地产公司因善意与李某签订《西安市城市房屋拆迁安置协议书》此债权性协议，当属合法有效。郭某甲虽然作为“房产证上载明的房屋所有权人”拆迁当时一方面身处封闭的劳动改造状态，无法自行主张其所有权利，应当自食其果；另一方面由于李某之夫早于2003年5月30日与其已履行完毕《购房协议》项下双方的权利义务，唯有过户未完成。关于郭某乙的财产所有权问题，李某认为在签订《购房协议》当时该赠与行为属郭某甲之间的内部约定，相对第三人即本案李某在权利外观上(产权人郭某甲)对该房屋的权利瑕疵并不知情，买房协议依法成立有效，郭某乙的权利损失，应由郭某甲独自承担。李某与西安郅辉房地产公司签订的《拆迁安置协议》附属于李某与郭某甲签订的《购房协议》，均属于债权性法律关系，李某应当享有该拆迁债权利益。上诉请求依法改判李某与西安郅辉房地产开发有限公司签订的《拆迁安置协议书》合法有效
郭某甲、郭某乙辩称，原判正确。
郅辉房地产公司认为，其没有过错。
经审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”郭某甲系西安市X区X街道办事处方新村X号房屋的所有权人，1998年12月14日郭某甲经西安市X区公证处公证将房屋产权的一半赠与女儿郭某乙。郭某甲与李某之夫于2003年5月30日的签订私房转让协议，至今未办理房屋买卖过户登记手续，郅辉房地产公司与西安市X区X街道办事处方新村X号房屋非产权人李某签订的拆迁安置协议，侵害了郭某甲、郭某乙的合法权益，现郭某甲、郭某乙要求确认西安郅辉房地产开发有限公司与李某签订的拆迁安置协议书无效，理由正当，本院依法应予支持。据此，李某的上诉请求，理由不能成立，其上诉请求本院依法不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费500元由李某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈平
代理审判员李&x
代理审判员刘旭
二O一一年六月十六日
书记员张小赛
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