原告蓝田县X村民委员会
法定代表人胡某
委托代理人马某
委托代理人柳某某
被告余某
原告蓝田县X村民委员会与被告余某确认协议效力纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人胡某及其委托代理人柳某某、马某、被告余某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告蓝田县X村民委员会诉称，2004年4月，蓝田县X村委员会有关负责人在未召开村X村民代表大会以及未向村民公示出卖价格的情况下，私自以原告名义与被告签订《售房协议》，将蓝田县X村在焦岱影剧院南所建的十二间两层商用房自西向东第二家三间两层以x元的价格出售给不是该村X组织成员的被告余某并交付被告使用至今。原村委会有关负责人在未召开村X村民代表大会以及未向村民公示出卖价格的情况下，私自将该村X组织所有的重要资产出卖给非该村X组织成员的被告行为违法，其与被告所签订的《售房协议》违反了法律的强制性规定，损害了原告的集体利益。原告诉至法院，请求：1、依法确认原告与被告于2004年4月30日签订的《售房协议》无效；2、依法判决被告向原告归还其依据上述无效协议占有原告三间两层房屋；3、诉讼费用由被告承担。
被告余某辩称，双方签订售房合同属实，但原告售房时经过了公开的宣传，蓝田县国土资源局给被告颁发了集体土地建设用地使用证。原被告签订的购房协议合法有效，不同意原告的诉讼请求，诉讼费用由原告承担。
经审理查明，2003年原告蓝田县X村民委员会在焦岱街影剧院南建起十二间二层商品房，2004年4月30日，原告在未召开村X村民代表会议的情况下，与被告余某签订售房合同，将十二间商品房自西向东第四、五、六间共三间两层出售给被告，售价为x元。由于原告在建该房屋时向被告借款十几万，后被告在购买该房屋时，原告给其便宜了5000元，最终被告以x元购得该房屋。合同约定了四址和付款方式。2004年7月26日被告缴纳了契某。同年9月23日蓝田县国土资源局向被告颁发了集体土地建设用地使用证。被告依约交纳购房款x元。原告认为合同签订违反民主议定原则，属无效合同，诉至本院请求如前所述。房屋交付后，被告对房屋进行了装修，对合同给其造成的经济损失经合议庭成员释明相关法律后，被告仍表示放弃反诉权利，选择另案诉讼。
上述事实，有（2010）西民二终字第X号民事判决书、售房合同、集体土地建设用地使用证、交费票据、售房契某、契某、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的售房合同订立前未召开村X村民代表大会决议通过，违反了《中华人民共和国村X组织法》有关规定，侵害了蓝田县X村X组织的合法权益。买卖的商品房是在焦岱街村集体所有的土地上建设的，集体土地被用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”的强制性规定。上述合同违反了法律及行政法规的强制性规定，应属无效合同。故原告要求确认合同无效，被告返还其三间两层房屋的诉讼请求成立，依法应予支持。被告余某选择另案诉讼本案所涉合同给其造成的经济损失及已交给原告的购房款，符合法律规定，依法应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《中华人民共和国民法通则》第六十一条之规定，判决如下：
一、原告蓝田县X村民委员会与被告余某于2004年4月30日签订的售房合同无效。
二、在本判决生效后30日内被告余某将蓝田县X镇X街焦岱影剧院南端商品房自西向东第二家三间两层楼房返还给原告蓝田县X村民委员会。
案件受理费2300元，由被告余某负担（原告已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长支文波
审判员牛富玲
代理审判员刘贤
二0一一年一月十七日
书记员张青
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