上诉人（原审被告、反诉原告）吴某。
委托代理人罗某。与吴某系夫妻关系。
被上诉人（原审原告、反诉被告)刘某。
委托代理人郑某丙。
委托代理人郑某丁。
上诉人吴某因与被上诉人刘某租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年5月3日受理后，依法组成合议庭，于2011年6月2日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人吴某的委托代理人罗某，被上诉人刘某的委托代理人郑某丙、郑某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理认为：刘某与吴某之间的《租房协议书》意思表示真实，未违反法律法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同。根据合同的约定，租金按季度交纳，水电费由吴某负担，而这两项费用是双方当事人争议的焦点：
首先，关于水电费的问题。刘某于2010年3月3日确认“电底度6151度、水底度2020度”。虽然刘某主张这一读数是在电表满x度后归零重新起算的，但没有提供相应的证据证实电表有过归零的事实，因此对刘某的这一主张，不予支持，刘某手写的水电读数确认字据，可作为认定吴某水电实用数的依据。结合双方当事人在合同中约定了水电表的起始读数为电3895度、水1590吨，故吴某实用电2256度（=6151度-3895度），水1290度（=2020吨-1590吨），故水费计2256元、电费计3546元，合计5802元。至于刘某实际收取的水电费数额，吴某提供了8张金额共计x元的《收款收据》，刘某则主张其中有两组收据存在重复开票问题。从这两组《收款收据》的记载来看，其日期、金额完全相同，特别是2010年8月31日的两张收据都载明是“7-8月水电费”，结合本案的实际情况，刘某在同一天向吴某收取两笔金额相同的水电费的可能性并不大，相比之下，刘某主张吴某以收据丢失为由要求其重开收据的可能性则大得多。因此，对刘某的主张，予以采信，即扣除两张重复开具的收据金额共计5861元（=2025元+3836元），认定刘某实际收取的水电费用数额为x元。与吴某实用的水电费5802元相减后，刘某多收了吴某水电费x元，此款刘某应予退还。
其次，关于吴某拖欠租金的问题。双方在《租房协议书》中仅约定吴某每季度支付租金x元，但未约定具体的付款期限。在这种情况下，应按双方的交易习惯确定付款期限。双方在庭审中确认，在双方发生争议前的一年间，每期租金的付款时间是每季度的头一个月月底之前。在这一期限届满之前，吴某因水电费问题与刘某发生争议，应及时通过诉讼等合法途径解决，而多收水电费问题并不影响租赁标的物的使用，故吴某不能以此为由拒付房屋租金。吴某于2010年1月8日在琅西村委会对纠纷进行调解时，明确向刘某表明不交租金，故刘某于2010年1月28日切断涉诉房屋的电源，没有超过《合同法》第一百零八条规定的限度，因此，刘某无须为此承担违约责任。相应的，对吴某主张刘某违约而提出的赔偿请求，不予支持。另一方面，由于刘某切断了铺面的电源，吴某也无法继续正常使用铺面，故无须再支付停电后的租金，但停电之前（即2010年1月1日至同月28日以前）吴某还在正常使用铺面，故此期间的租金吴某不应拖欠，该款计6751元(=每季度x元X4个季度/365天X28天计算)。
至于刘某提出吴某擅自在房屋侧面开门的主张,虽然吴某未能提供刘某同意其改造房屋的直接证据,但从刘某在庭审前、包括村委会调解和起诉时都没有提出这一主张的事实，刘某同意改造的可能性远远大于吴某擅自改造的可能性,因此，对刘某的这一主张，不予采信。
本案是由于双方未能就水电费争议采取理性和合作的态度而引发的，由于双方未能及时解决纠纷，导致双方的损失进一步扩大。鉴于双方矛盾已经激化，继续履行合同不利于双方今后的生产生活，而且要求继续履行合同的吴某一方，至今仍拖欠2010年1月的租金未付。因此，刘某要求解除双方之间的租赁关系、判令吴某搬离房屋，予以支持。若双方有意继续合作，可以在本案纠纷终结后另行协商。
一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零八条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、刘某应向吴某退还多收的水电费x元；二、吴某应向刘某支付2010年1月1日至同月28日的租金6751元；三、解除刘某与吴某于2008年11月1日签订的《租房协议书》，吴某应于本案生效判决规定的履行期限内搬离南宁市X路琅西X栋X号一楼铺面和二楼住房；四、驳回刘某的其他诉讼请求；五、驳回吴某的其他诉讼请求。案件受理费515元，由刘某与吴某各负担257.5元；公告费350元，由吴某负担；案件受理费及公告费刘某已预交，由吴某将此款随同上述应付款项一并支付给刘某。反诉受理费910元，由刘某与吴某各负担455元。
上诉人吴某上诉称：一审判决认定被上诉人多收上诉人水电费是正确的，但是对数额的认定有误，被上诉人2010年7-8月水电费重复收取，被上诉人故意多收上诉人的水电费金额为x元。由于被上诉人的无故干扰，导致上诉人从2010年1月起无法使用所租房屋，双方所签订的《租房协议书》第三条约定：在租用期内甲方不得干扰乙方正常使用房屋，不得私自增加房价，若甲方违约则应按协议总金额的10％赔付给乙方作为补偿。因此被上诉人应向上诉人支付违约金x元。一审判决认定被上诉人无须承担违约责任是错误的。一审判决解除双方的《租房协议书》，但是未相应判决被上诉人退还上诉人所交押金5000元是错误的。被上诉人多次与上诉人在南湖派出所调解，其明知上诉人吴某及其丈夫罗某的联系方式，却故意不告知一审法院，由此产生的公告费350元不应由上诉人承担，而应由被上诉人承担。综上，请求二审法院判令被上诉人增加退还上诉人多交的2010年7-8月的水电费5861元；判令被上诉人向上诉人支付违约金x元；判令被上诉人退还上诉人押金5000元；判令公告费350元由被上诉人承担。
被上诉人刘某答辩称：一、本案的发生，完全是上诉人以被上诉人错收水电费为借口，恶意拖欠租金，企图达到其不用交租而使用被上诉人的商铺并敲诈被上诉人巨额财产的非法目的而引发，存在“以合法的形式掩盖非法目的”的嫌疑。1、2009年10月30日，被上诉人不小心错收了上诉人的水电费，上诉人显然是知道了却故意不声张，然后，欺骗被上诉人，称2009年4月至9月份水电费的收据不见了，要求被上诉人补开。被上诉人因此补开了收款收据共三张给上诉人。直到11月30日上诉人才提出异议，被上诉人因此向上诉人赔礼道歉并退回多收的电费，此后上诉人便以被上诉人错收电费为借口，拒交一二楼的租金。2、2010年1月8日，双方在琅西村委会的主持下进行了调解，上诉人表示如果不能按原租金标准续租十年或赔偿十万元则不交租金。3、上诉人自2010年1月1日起拒付租金和水电费，被上诉人多次催收未果。至2011年5月31日，仅一楼租金，上诉人就拖欠了x元。上诉人拒不交租，却一直占住被上诉人的房屋。
二、上诉人的上诉请求毫无事实和法律依据。1、如前所述，被上诉人补开了2009年4月份至9月份的水电费收款收据三张，但并没有重复收取此款项，上诉人却要求退回水电费5861元没有任何理由。自2008年10份至2010年元月份，被上诉人共使用了两本收款收据。其中，包括了2009年7月1日出具的水电费3836元(编号（略）)、2009年8月31日出具的7至8月水电费2025元(编号（略）)、2009年10月5日出具的水电费2574元(编号（略）)三张收款收据。其收据编号及记载日期均呈递增且一一对应的规律。这符合人们按单据顺序及时间先后出具单据的习惯。而在2009年10月30日之后的三张收款收据，其显示的日期及内容分别为：2009年7月1日，4月至6月份水电费3836元(收据编号（略）)；2009年8月31日，7月至8月份水电费2025元(收据编号（略）)；2009年10月5日，9月份水电费2574元(收据编号（略）)。这三张收款收据的编号递增了，而显示的日期却反而都在编号为（略）、日期2009年10月30日的收款收据之前，而且，收款日期与收款金额与前述的三张收款收据完全一致，内容也基本相同。这充分证实了这三张收款收据是上诉人补开给被上诉人的，原审法院也确认了这一事实。显然，上诉人先骗取被上诉人补开了三张水电费收款收据，然后利用其中两张金额分别为3836元、2025元，合计金额为5861元的收款收据提起反诉，企图侵占被上诉人的合法财产，被上诉人保留追究上诉人涉嫌诈骗的法律责任的权利。2、上诉人要求被上诉人支付违约金x元及退还押金5000元的诉求同样是毫无事实和法律依据的。在被上诉人没有违约的情况下，上诉人无权要求被上诉人支付“违约金”。事实上，违约的是上诉人一方。上诉人一直恶意拖欠巨额租金和水电费，却至今仍霸占、使用着被上诉人的一楼商铺和二楼的房屋不愿搬出，令被上诉人蒙受了巨大的经济损失。根据双方签订的《租房协议书》第二条，被上诉人有权收回住房使用权，所收上诉人押金不予退还。3、上诉人要求被上诉人承担公告费350元没有任何道理。被上诉人并没有“故意不告知一审法院上诉人的联系方式”，公告送达对于被上诉人没有任何利益可言。相反，这与被上诉人尽快结束诉讼收回房屋的迫切心愿背道而驰。选择何种方式送达更为适宜，送达费用该由谁承担，法院自有裁量，同时这也是法院的职权，与被上诉人无关。综上，上诉人的上诉毫无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。
当事人争议的焦点是：l、被上诉人是否多收了上诉人2010年7月至8月的水电费5861元2、上诉人要求被上诉人支付违约金x元和退回押金5000元有何事实和法律依据
当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。
本院经审理查明：2008年11月1日，刘某（甲方）与吴某（乙方）签订一份《租房协议书》，约定：刘某将南宁市X路琅西X栋X号的私有住房一楼要约70平方米门面租给刘某使用，租期从2008年11月1日起至2011年12月31日止共38个月，合计租金x元。支付方式为：吴某先一次性支付2008年11月1日至同年12月31日两个月的租金x元，另付押金5000元，余款吴某于2009年元月开始，每季度支付x元；租期内吴某可根据需要对房屋进行装修，但不得破坏房屋主体结构；如吴某未按季支付房租，则刘某有权收回房屋，所收押金不予退还；租期内刘某不得干扰吴某正常使用房屋，若违约则按协议总金额的10%赔付；租用期内吴某负责水电费，电表指数3895度，水表指数1590吨。合同签订后，吴某开始将门面用于经营餐饮业，并在每季度第一个月的月初、最晚不超过月底交纳本季度租金。此后，双方经协商，吴某还向刘某承租了二楼的住房。2009年底，双方为刘某是否多收水电费的问题发生争议，于2010年1月8日在琅西村委会的主持下进行了调解，但双方意见差距太大，调解未能达成协议。在调解过程中，吴某表示，如果不能按原租金标准续租十年或赔偿10万元则不交租金。此后，双方矛盾进一步激化，2010年1月28日，刘某切断了一楼铺面的电源，吴某则继续拒付租金。双方协商无果，刘某遂于2010年4月28日诉至一审法院，请求：1、判令吴某支付租金（从2010年1月1日至同年4月9日计x元，此后按每季度x元租金计至吴某实际搬出讼争房屋之日止）；2、判决解除双方的《租房协议书》，判令吴某立即搬出讼争房屋（包括一楼铺面和二楼住房）。诉讼中，吴某提起反诉，请求判令刘某退还多收的电费x元；支付违约金x元。在诉讼过程中，吴某为证明刘某多收电费的问题，提供了刘某于2010年3月3日所写的“电底度6151度、水底度2020度”的字据、以及刘某的家人覃中莲于2009年4月1日至11月31日期间向吴某开具的《收款收据》8张（金额共计x元）为证。对于水电读数的字据，刘某称电表是读数每满x度即归零重新计算，故字据上记载的读书不能作为实际使用数的计算依据。但吴某予以否认。对于8张《收款收据》，其中日期同为2010年8月31日、金额同为2025元的收据有两张，日期同为7月1日、金额同为3836元的收据也有两张，刘某解释称这是由于吴某以收据丢失为名要求其重复开具的，吴某对此予以否认。此外，双方还确认水费收取的标准是3元/吨，电费为1元/度。
另查明，吴某曾于2009年12月16日在一楼铺面的侧面开了一道门。对此，刘某直至本案庭审时才提出异议。
本院认为：刘某与吴某于2008年11月1日所签订的《租房协议书》，意思表示真实，未违反法律法规的强制性或禁止性规定，为有效合同。合同的双方当事人应严格履行。根据合同的约定，租金按季度交纳，水电费由吴某负担。吴某上诉称其多交2010年7月至8月的水电费5861元，吴某还在使用铺面，且该费用已在一审判决中作出处理，故对其该请求，本院不予支持。吴某因水电费问题与刘某发生争议，应及时通过合法途径解决，而多收水电费问题并不影响租赁标的物的使用，故吴某不能以此为由拒付房屋租金。吴某于2010年1月8日在琅西村委会对纠纷进行调解时，明确向刘某表明不交租金，故刘某于2010年1月28日切断涉诉房屋的电源，没有超过《合同法》第一百零八条规定的限度，因此，刘某无须为此承担违约责任，一审法院对吴某主张刘某违约而提出的赔偿请求不予支持是正确的。鉴于吴某至今仍拖欠租金未付，双方矛盾已经激化，继续履行合同不利于双方今后的生产生活。因此，刘某起诉要求解除双方之间的租赁关系，本院应予以支持。由于吴某拖欠租金并占用铺面至今，按租房协议书第二条的约定，刘某有权不退还其交纳的押金。综上所述，上诉人吴某的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1425元，由上诉人吴某负担。
本判决为终审判决。
审判长覃国雄
审判员赵东
审判员李专
二○一一年六月七日
书记员李源
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