原告齐某（反诉被告)，男，19XX年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人陈某某，北京市某某律师事务所上海分所律师。
委托代理人王某某，北京市某某律师事务所上海分所律师。
被告吕某（反诉原告），女，19XX年XX月XX日生，汉族，住（略）。
委托代理人柴某某，上海某某律师事务所律师。
原告齐某与被告吕某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月26日受理后，依法适用简易程序审理。本案举证期内，被告提起反诉，本院受理后依法决定与本诉合并审理，并于同年8月11日、8月24日二次公某开庭进行了审理。原告的委托代理人王某某、被告的委托代理人柴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告齐某诉称：2011年2月22日，原被告在上海某某房地产经纪事务所居间下，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于上海市X镇X路XXX弄XX号XXX室的房产，房屋总价为人民币1,177,000元。2010年12月18日，原告向被告支付了首期房款人民币500,000元。根据买卖合同约定，双方应于2011年4月30日前共同前往房地产交易中心办理房屋转让过户手续。2011年5月7日，双方按约至房产中心办过户手续，但因房产证在中介处导致房产无法过户至原告名下。5月中旬，原告再次约被告过户房产，被告却要求原告支付违约金，再次不配合原告过户。根据双方签订的房产买卖合同的约定，被告若故意拖延过户或者不及时提供相关材料的，应承担每逾期一日，向原告支付已收款0.5%的违约金，然至今被告仍未履行协助原告办理过户手续的义务。故原告诉请判令：一、被告协助原告办理房屋产权转让过户手续；二、被告向原告支付违约金人民币45,000元（自2011年5月8日起暂计至2011年5月25日），现在要求计算至判决生效之日止。庭审中，原告撤回第一项诉请。
被告吕某辩称：其同意配合原告办理过户手续，但原告违约，其应支付被告违约金。原告陈述部分与事实不符，双方约定的过户时间是2011年4月30日，在此之前原告的贷款未审批下来也没有准备房款，而且没有按照约定到交易中心办理过户手续，违反了合同的约定。同年5月6日，经被告和中介催告，被告和原告到交易中心办理过户，但由于原告的原因过户手续未办成。直至同年7月5日原告办理上海户籍前，原告都不符合过户条件，之前两次未办成过户手续都是原告的原因。同年6月27日，原告表示在同年7月2日办理过户手续，若其属限购对象则由其承担违约责任。然在约定当日原告拒绝到交易中心办理过户手续，故应该由原告承担违约责任。
被告另提起反诉称：2011年2月22日，原被告在上海某某房地产经纪事务所居间下，签订《上海市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告位于上海市X镇X路XXX弄XX号XXX室的房产，合同总价为人民币1,177,000元。2010年12月18日，签订买卖合同前，原告支付被告首期房款人民币500,000元，当日，被告将房屋交付原告。依据合同约定，原告的第二期房款677,000元以银行贷款形式支付，双方于2011年4月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。因原告向多家申请贷款均未通过，同年4月29日原告告知被告不能按期办理过户交易。同年5月6日，经居间方安排，被告配合原告到交易中心办理过户手续，因原告要求降低中介费而发生争执导致过户手续未办成。同年5月14日，因原告属限购对象，其未提供相关证明，交易中心不予办理过户手续。综上，原告已构成违约，故被告反诉请求判令：一、解除原被告间签订的《上海市房地产买卖合同》；二、原告将上海市X镇X路XXX弄XX号XXX室房屋恢复原状后返还被告；三、原告支付被告房屋使用费人民币9,500元（按租金每月1,500元计算至交付之日，自2010年12月18日暂计至2011年6月27日）；四、原告支付违约金人民币235,400元。庭审中，被告撤回前三项诉请，并将第四项诉请变更为：要求原告支付逾期付款违约金10万元（按照未付款677,000元计算，自2011年5月1日计算到实际支付之日止，计算标准按合同第9条约定的0.5％计算）。
原告针对被告的反诉辩称：原告没有构成违约，在2011年5月4日原告已经凑齐某有的款项，具备了过户的手续，但是被告拒绝接收原告的房款。
经审理查明：2011年2月22日，原被告在上海某某房地产经纪事务所居间下，就位于上海市X镇X路XXX弄XX号XXX室的房产签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同第二条约定上述房地产转让价款为人民币1,177,000元；第四条约定被告于2011年2月22日前腾出系争房屋并通知原告进行验收交接；第六条约定在2011年4月30日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；第九条约定原告未按约定期限付款的，每逾期一日，原告应向被告支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行；第十条第（三）款约定，被告未按合同约定期限将房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已付款千分之伍计算，自合同第四、六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。合同附件三付款协议约定付款方式，即2011年2月22日前原告直接支付被告首期房价款计人民币伍拾万元整；被告同意原告通过向贷款银行申请人民币陆拾柒万柒仟元整贷款的形式支付第二期房价款，原告应于签订买卖合同后20日内向该贷款银行申请贷款；第二期房款支付方式为待原告之贷款申请经贷款银行审核通过，且公某处出具买卖合同公某后拾个工作日内，双方亲自赴松江区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并由上海某某房地产经纪事务所收执收件收据。待上海市X区房地产交易中心出具以原告为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后柒个工作日内，原告应支付给被告第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为原告支付。合同另对其他有关事项作了约定。次日，上述合同经上海市卢湾公某处公某。
另查明，2010年12月18日，原告支付被告上述房产的首期房价款500,000元。之后，原告即开始着手办理银行贷款申请事宜，但原告的贷款申请未获银行批准，故原告于合同约定的过户日期届满前告知被告将以现金方式支付余款（2011年5月5日原告的农行借记卡账户内存款显示为x元）。2011年4月29日上午10时16分，原告短信通知被告因其五一节办婚事而将过户时间延迟至五一节后，被告于当天下午16时48分回短信给原告表示拒绝，要求一切按合同约定办。2011年5月1日，被告发函称原告行为已构成违约，依据合同第九条约定已产生违约金，要求被告于5月6日至中介处协商处理合同事宜。此后，双方先后于5月7日、5月14日、7月16日三次去交易中心办理过户手续，但因彼此缺乏信任相互指责对方违约而始终未能办妥过户手续。原告认为被告三次均不予配合其办理房屋过户手续已属违约，被告认为原告不具备购房条件致过户手续一直无法办理，且原告延期支付第二期房款，已构成违约，应支付违约金。双方交涉未果，遂成讼。
再查明，原告系属本市非农学生集体户口，其于庭审中提交了二份由上海市X区税务分局出具的内容一致，但填发日期先后为2011年4月13日及6月28日的个人所得税完税证明单，证明其已缴纳2010年3月至2011年3月的个人所得税，已符合在上海市购房的条件。但被告质证认为完税证明单虽然客观存在，但不等于原告在办理过户手续时已经出具，在三次办理过户手续过程中，原告始终未出具过填发日期为2011年4月13日的完税证明单，原告在第一次庭审中才出具了填发日期为2011年6月28日的完税证明单。
诉讼中，原告于2011年8月12日以现金支付第二期房款677,000元，双方于次日办理房产过户手续。
以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、公某、收款收据、户籍证明、个人所得税、短信记录、完税证明及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
本案原、被告间签订的房地产买卖合同，依法成立且有效，双方均应遵守。原告已支付首期房款500,000元，根据合同附件三付款协议约定，第二期房款677,000元由原告以银行贷款形式支付，后由于原告的贷款申请未获银行批准，原告在合同约定的过户日期2011年4月30日前要求以现金方式支付，原告予以认可，可视为双方对剩余购房款677,000的支付方式予以变更。根据房屋买卖一般的交易习惯，被告已将房屋交付原告，故被告在配合原告办理过户手续时，原告应当同时将余款677,000元支付被告，任何一方不履行合同义务，另一方也有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原被告自2011年5月7日起三次赴房地产交易中心办理过户手续中，双方因互不信任彼此指责对方违约而始终未能办理过户手续，致使原告未能按期取得房地产权证，被告也未能及时收取原告应付的剩余房款，故原被告自2011年5月7日起未履行各自合同义务，属行使同时履行抗辩权，均不承担民事责任。然，由于未经被告同意，原告擅自于2011年4月29日单方要求将房屋过户手续延迟至五一节后办理，导致被告未能在约定的过户最终期限2011年4月30日获取剩余购房款，原告的行为已构成违约，应当按照合同第九条约定承担截止2011年5月7日前的迟延支付购房款的违约责任。诉讼中，原告表示其已于2011年5月5日筹足剩余款项，故同意支付2011年5月1日至4日期间的逾期付款违约金，但以违约金约定的计算方式过高为由请求调整。本院认为，原告请求调整违约金的要求，符合法律规定，故本院酌定原告应支付被告的逾期付款违约金数额为13,540元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百一十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）齐某要求被告（反诉原告）吕某
支付逾期交接房产违约金的诉讼请求；
二、原告（反诉被告）齐某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）吕某逾期付款违约金13,540元。
本诉案件受理费1,005元，减半收取502.50元，反诉案件受理费1,150元，合计诉讼费1,652.50元，由原告齐某负担641元(已付)，被告吕某负担1,011.50元（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员俞贵荣
书记员蒋丹萍
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