海南省洋浦经济开发区中级人民法院
民事判决书
(2005)浦中民终字第X号
上诉人(原审原告)海南海粤旅业有限公司，住所地：海南省儋州市X镇人民大道X号。
法定代表人孙某，该公司董事长。
委托代理人周维智，海南新概念律师事务所律师。
委托代理人任能，海南新概念律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)海南洋浦土地开发有限公司，住所地：洋浦经济开发区洋浦国际商业大厦X室。
法定代表人陈某某，董事长。
委托代理人王某某，海南昌宇律师事务所律师。
委托代理人曾某某，海南洋浦土地开发有限公司职员。
上诉人海南海粤旅业有限公司因土地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省洋浦经济开发区人民法院(2004)浦民重字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海南海粤旅业有限公司委托代理人周维智、被上诉人海南洋浦土地开发有限公司委托代理人王某某、曾某某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，1993年4月3日，原、被告双方签订《海南洋浦经济开发区国有土地使用权临时转让合同》，由被告依约将编号为D2－16－1的地块共计约8079平方米的土地使用权转让给原告，转让价格为港币4122．9元，分两次付清，即合同签订时支付10％计412．29万港元，余款于合同签订后30日内付清。合同之＂条件＂部分约定：双方应在30日内签订正式的转让合同，正式合同签订前被告因故不能转让可不受约束，只需退还所收保证金；原告不履行合同义务或逾期不支付转让金，被告有权另行转让并有权对原告已付的保证金和转让款予以没收。原告首期付款港币412．29万元折算成人民币（略）．50元已于3月29日支付。上述合同签订后，原告未能依约在30日内支付余下土地转让款，双方也未签订正式的转让合同。被告多次向原告发函催缴所欠合同款项，原告已复函被告要求延期付款和调低价格，但经被告数次同意延期后，原告亦未支付后期转让价款。被告拟转让给原告之土地系由熊谷组(香港)有限公司1992年8月18日与海南省人民政府签订《海南省洋浦经济开发区国有土地使用权出让合同》(该《合同》经国务院批准后生效)，整体受让洋浦27．353平方公里土地70年的使用权进行成片开发。该合同第十三条规定：＂按照开发建设总体规划，乙方应诺提供用地条件后，可自办和招商引进项目，边建设边开发，务求供电、供水设施投入使用时即有一部份工商企业投产，以合乎经济效益，因此有权转让、出租、抵押、继承、赠与、联营其土地的余期使用权，由甲方依法办理土地使用权变更和登记手续。乙方可以土地使用权作为合作、合资的联营条件。其他企业受让土地使用权后，享有和承担以上同等的权益和义务。第三方受让土地后，即时登记转让而获得土地使用证，以利快速发展＂。1992年10月，熊谷组(香港)有限公司以其受让的土地使用权作为合营的出资，与其他合营方共同成立海南洋浦土地开发有限公司即本案被告，被告由此取得上述土地后，即投入资金进行开发，完成了土地平整、道路修建等基础设施的建设。
原判认定，从本案土地使用权转让的主体资格看，洋浦经济开发区系国务院批准于1992年8月18日，由海南省人民政府一次性将洋浦27．353平方公里的土地70年使用权转让给熊谷组(香港)有限公司而成立的开发区。同年10月熊谷组(香港)有限公司以其受让的土地使用权同其他合作方联合成立海南洋浦土地开发有限公司，经政府有关部门许可，专门从事洋浦开发区的土地开发建设，故被告在签订本案土地使用权临时转让合同时，已实际拥有土地转让权利，是否办理有关权证手续并不影响被告转让该土地主体资格的成立。双方签订的《海南省洋浦经济开发区国有土地使用权临时转让合同》，部分条款一定程度上的确有利被告，但当时正值洋浦开发热潮，土地供不应求。原告为了获得超常利润，对合同中的不利条款予以认可，意思表示真实，被告不存在胁迫、欺诈行为，应视为是原告对自身权利的处分，内容并不显失公平。且该合同既不违反国家法律，又不损害国家和他人利益，以及社会公共利益，应认定为有效合同。从被告对转让土地的开发是否符合法律、法规规定的原则来看，本案被告是一次性成片受让洋浦土地，其受让土地的形式系全国首例。根据被告与海南省人民政府签订的《海南省洋浦经济开发区国有土地使用权出让合同》约定，按照开发建设总体规划，被告可自办和招商引进项目，边开发边建设，务求供电、供水设施投入使用时即有一部分工商企业投产，以符合经济效益，因此有权转让、出租、抵押、赠与、联营其土地余期使用权。根据约定，被告受让土地后，对洋浦经济开发区的供电、供水、道路、交通、通讯、排水等基础设施进行了一定程度的建设，所建设施均已在使用。原被告双方协议所要转让的土地，已完成居民搬迁和土地平整，供电、通讯和交通等随时均可连接。就整个开发区建设情况而言，已完成了一定的投资规模，基础设施完备，区内土地可依法转让，只要受让人进行项目开发建设，均能保证其按时施工。应该认为，被告转让该土地已基本达到有关法律所规定的投入要求。综上，原告关于要求确认本案土地使用权临时转让合同无效的各项理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条、《中华人民共和国经济合同法》第六条、第十四条、第二十六条第一款第(三)项之规定，判决驳回原告海南海粤旅业有限公司的诉讼请求；案件受理费（略）元由原告海南海粤旅业有限公司负担。
上诉人海南海粤旅业有限公司上诉称：一、原判认定本案双方当事人间所签订的转让合同合法有效与本案事实不符，与法律规定不符：被上诉人并未取得洋浦开发区的国有土地使用权，不具备签订土地转让合同的主体资格：其一，被上诉人洋浦土地开发有限公司及熊谷组(香港)有限公司未按海南省人民政府琼府函(1994)X号《关于熊谷组(香港)有限公司申请洋浦经济开发区土地使用权转移问题的批复》要求，按《出让合同》所规定的总投资额180亿港元修改《合营合同》的总投资额；其二，省政府的批复是1994年5月20日才下达的，在此之前被上诉人不可能取得土地使用权；其三，按照省政府与熊谷组(香港)有限公司签订的《海南省洋浦经济开发区国有土地使用权出让合同》的规定，熊谷组(香港)有限公司才是土地使用权的受让方，其并未以联营的名义依法将土地使用权变更登记到被上诉人的名下并缴交相应的变更登记费。二、原判认定＂根据被告与海南省人民政府签订的《海南省洋浦经济开发区国有土地使用权出让合同》约定，按照开发建设总体规划，被告可自办招商引进项目，……转让该土地已基本达到有关法律所规定的投入要求＂，与本案事实不符：其一，错误地将熊谷组(香港)有限公司与被上诉人混为一谈，张冠李戴；其二，被上诉人未按省政府批复修改《合营合同》，亦未按《出让合同》的规定进行投资开发土地，违反了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》第九条的规定，违反了《出让合同》的规定，被上诉人在与上诉人签约时并不具备主体资格，依法不得转让洋浦开发区国有土地使用权；其三，被上诉人在一审中没有举证证明其对成片开发土地的投资，应依法承担举证不能的责任。三、原判认定＂原告为了获得超常利润＂及＂该合同既不违反国家法律，又不损害国家利益和他人利益＂既无事实依据又与本案事实不符：1、被上诉人系炒卖土地行为：其一，国务院批准洋浦成片开发的时间是1992年10月16日，省政府批准洋浦的总体规划是1993年2月14日；省政府的琼府函(1994)X号关于土地使用权的转移批复是1994年5月20日才下达，但双方签订转让合同的时间是1993年4月13日；其二，双方所签订的合同名为土地转让，实为项目转让(每平方米达510元港币)，且在本项目中被上诉人未投入一分一厘，严重侵害了上诉人的合法权益。
综上所述，原判认定事实错误，适用法律不当，判决显失公正，因此请求：1、撤销原判；2、认定双方所签订的土地转让合同无效，并判决被上诉人返还上诉人的本金及支付利息；3、判决被上诉人承担一、二审诉讼费。
被上诉人海南洋浦土地开发有限公司未作答辩。
经审理查明，1992年3月9日，国务院就海南省人民政府(1991)X号《关于外商投资开发经营洋浦开发区三十平方公里土地项目建议书的请示》作出《关于海南省吸收外商投资开发洋浦地区的批复》，其中第二条、第三条分别指出：＂原则同意你省向投资开发的外商一次性出让洋浦地区约三十平方公里土地的使用权，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令X号)，与外商洽谈并签订出让使用权合同。合同应明确规定土地开发利用、土地使用权转让、出租、抵押以及土地使用费等具体要求和条件。该合同经国务院批准生效。＂＂土地开发可由一家外商单独投资或多家外商联合投资，也可以中外合资，并依法成立从事土地开发企业。开发企业受国家法律的管辖和保护，其一切活动须遵守国家的法律、法规。＂1992年8月18日，熊谷组(香港)有限公司(乙方)与海南省人民政府(甲方)签订《海南省洋浦经济开发区国有土地使用权出让合同》，整体受让洋浦27．353平方公里土地70年的土地使用权进行成片开发。该合同第十二条、第十三条分别规定：＂乙方从取得土地使用权证起十五年内，按规划进行平整场地、供排水、污水处理、排污、供电、道路交通、通信、景观绿化、隔离线等公共设施的投资开发建设，总投资为180亿港元。分期投入，每期五年，第一期建设投资额约100亿港元。＂＂按照开发建设总体规划，乙方应诺提供用地条件后，可自办和招商引进项目，边建设边开发，务求供电、供水设施投入使用时即有一部分工商企业投产，以合乎经济效益，因此有权转让、出租、抵押、继承、赠与、联营其土地的余期使用权，由甲方依法办理土地使用权变更和登记手续。乙方可以土地使用权作为合作、合资的联营条件。其他企业受让土地使用权后，享有和承担以上同等的权益和义务。第三方受让土地使用权后，即时登记转名而获得土地使用证，以利快速开发。＂1992年10月16日，国务院以国函[1992]X号文批复，批准了该《合同》。
1992年11月17日，海南省经济合作厅以琼经合(1992)X号文，批准熊谷组(香港)有限公司与其他合营各方(中国工商银行海南省信托投资公司、中国银行海口信托咨询公司、交通银行海南分行、荣高贸易有限公司、（略）、G．C．（略）)在海南省合资经营＂海南洋浦土地开发有限公司＂(合资企业投资总额为港币30亿元，注册资本为港币10亿元)，同时并批准了该合营合同及其章程。同日，海南省人民政府给＂海南洋浦土地开发有限公司＂颁发了《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》(但该批准证书载明的投资者仅为四方即熊谷组[香港]有限公司和中国工商银行海南省信托投资公司、中国银行海口信托咨询公司及交通银行海南省分行)。1992年11月19日，海南省人民政府又另行给洋浦土地开发有限公司颁发了《中华人民共和国外商投资企业批准证书》(外经贸琼合资字[1992]X号，投资者为七家，即熊谷组[香港]有限公司和中国工商银行海南省信托投资公司、中国银行海口信托咨询公司、交通银行海南省分行、荣高贸易有限公司、（略）、G．C．（略）)。1992年11月20日＂海南洋浦土地开发有限公司＂正式成立，并领取了《企业法人营业执照》。事后，熊谷组(香港)有限公司向海南省政府申请将《海南省洋浦经济开发区国有土地使用权出让合同》中的全部权利转让给洋浦土地开发有限公司。1994年5月20日海南省人民政府以琼府函[1994]X号文作出批复，同意由海南洋浦土地开发有限公司承担熊谷组(香港)有限公司在《出让合同》项下的全部权利义务，但应依照《出让合同》的规定(总投资80亿元)修改其《合营合同》。该《批复》第四条同时指出：＂海南洋浦土地开发有限公司应切实履行《出让合同》的各项规定，确保自取得土地使用权后15年内，按照总体规划的要求，完成总额180亿港元的公用设施建设投资，特别是前5年，要确保100亿港元的投资。如果未能完成上述要求，政府有权依法收取土地闲置费，限制土地使用权转让，直至收回部分土地使用权＂。1994年5月，海南省人民政府给洋浦土地开发有限公司颁发了洋浦约27．353平方公里的洋浦国用(地籍)字第X号《国有土地使用权证》，土地的使用期限为70年(始于公元1992年12月16日，止于公元2062年12月16日)，从事洋浦经济开发区的开发建设。
1993年4月13日，上诉人与被上诉人双方签订了编号为TC－51的《海南洋浦经济开发区国有土地使用权临时转让合同》，约定由被上诉人将编号为D2－16－1，面积约为8079平方米地块使用权转让给上诉人，价款为（略）港元。其中10％折合人民币（略）．50于签订临时合同前的3月29日即已缴付，余款港币（略）元于临时合同签订之日起30日内付清，并签订正式的土地使用权转让合同。如受让人(上诉人)不履行本合同之任何条件或逾期不付土地使用权转让价款，则转让人(被上诉人)有权另行转让该地块的使用权并没收受让人所有已付之保证金和土地使用权转让价款。在未签订《土地使用权合同》(即正式的土地使用权转让合同)前，转让人因故致使该地块的使用权不能转让，转让人不受任何事先约定的约束，只需退还所收保证金与受让人。
在临时合同约定的30日付款期限届满前，上诉人于1993年5月12日给被上诉人发一份函，称：＂在贵公司的大力支持下，我公司于一九九三年四月十三日受让了洋浦开发区内D2－16－1地块，保证金已按时支付，原定于5月中旬应向贵公司缴其余地款，但是由于目前国内各银行紧缩银根的形势下，我公司流动资金短缺等因素，特向贵公司提出延期三个月支付购地款，在延期间我公司愿承担最优惠利率的滞纳金……＂。1993年8月12日，被上诉人给上诉人复函，称上诉人已向其支付了购地定金412．29万港币，同意其延迟90天付清余款，但应将该90天的款项利息先行支付。1997年1月12日，上诉人又给被上诉人发函，请求被上诉人降低土地价款。此后，虽经被上诉人多次发函催促，上诉人均未能付清尚欠余款，双方因此也未签订正式的土地使用权转让合同。
被上诉人于2003年4月2日向一审法院提起诉讼，请求解除其与上诉人所签订的土地使用权临时转让合同，并按该合同之约定没收上诉人已付的土地使用权转让款412．29万港元。上诉人与诉讼中提起反诉，要求判令双方所签订的土地使用权临时转让合同无效，并由被上诉人退还其412．29万港元及合理利息。2003年11月20日，被上诉人向一审法院申请撤诉，一审法院予以准许，但没有就此单独进行裁定。重审时以(2004)浦民重字第X号民事裁定，准许被上诉人撤回起诉。
本院认为，经二审开庭审理，双方当事人对一审认定的基本事实争议不大。争议焦点主要是双方签订的《国有土地使用权临时转让合同》的效力问题。依照国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》第四条、第五条的规定，外商投资成片开发，应当分别依照我国《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》及《外资企业法》的规定，成立从事开发经营的中外合资经营企业或者中外合作经营企业，或者外资企业(简称开发企业)，而国有土地使用权系由开发区域所在地的政府向开发企业出让，与开发企业签订土地使用权出让合同，并按出让国有土地使用权的审批权限报经批准。本案中，海南省政府最早系于1992年8月18日直接与外商，即熊谷组(香港)有限公司签订的国有土地使用权出让合同，但在1992年该公司与其他各方成立合营公司(即本案被上诉人)以后，其即于1994年申请将出让合同项下的全部权利义务转移给合营公司，也就是开发企业海南洋浦土地开发有限公司。尽管省政府在1994年5月20日的批复中，要求被上诉人修改合营合同，并按照出让合同的规定对洋浦开发区进行投资开发，但其首先是同意将出让合同项下的全部权利义务转让给被上诉人。由此，被上诉人作为开发企业，可以直接以出让方式取得这些土地的使用权。因此，被上诉人在与上诉人签订土地使用权临时转让合同时其主体资格应该是合法的。
海南省政府系于1994年5月20日才批复同意将熊谷组(香港)有限公司出让合同中的全部权利义务转移给被上诉人，但其随即又于同月给被上诉人颁发了《国有土地使用权证》。尽管上诉人与被上诉人签订临时合同的时间是1993年4月13日，被上诉人取得《国有土地使用权证》的时间也在其后的1994年5月，但根据该《国有土地使用权证》的记载，被上诉人享有洋浦开发区内土地使用权的时间系始于1992年12月16日。这就意味着，被上诉人在与上诉人签订土地使用权临时转让合同之时，即已经享有了拟转让土地的使用权。同时，按照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第7条规定，未取得土地使用证的土地使用者为转让方与他人所签订的合同，一般应认定无效，但转让方已按出让合同的期限和条件投资开发利用了土地，在一审诉讼期间，经有关部门批准，补办了土地使用权登记或变更登记手续的，可以认定合同有效。本案中，被上诉人在与上诉人签订合同后的一年后即补办了土地使用证，且其对土地的使用期限还早于签订合同的期限，从这个角度说，上诉人与被上诉人双方所签订的临时合同应该是有效的。
如前所述，尽管海南省政府在1994年5月20日的批复中要求熊谷组(香港)有限公司及被上诉人修改合营合同中的投资总额，但其毕竟是首先同意熊谷组(香港)有限公司将其在出让合同中权利义务转让给被上诉人的，也就是说，被上诉人由此便替代熊谷组(香港)有限公司而成为了出让合同的乙方。且在1992年11月20日，被上诉人即领取了合法的《企业法人营业执照》。按照熊谷组(香港)有限公司与海南省人民政府所签订的《海南省洋浦经济开发区国有土地使用出让合同》第十二、十三条的规定，被上诉方只要在从取得土地使用权证起十五年内，按规划进行平整场地、供排水、污水处理、排污、供电、道路、交通、通信、景观绿化、隔离线等公共设施的投资开发建设后，即可自办和招商引进项目，边建设边开发，并有权转让、出租、抵押、继承、赠与、联营其土地的余期使用权。在该合同签订后，被上诉方即对洋浦经济开发区进行了相应的基础设施等其他方面的投资开发，这已是为公众所知的事实，且被上诉人在一审时还提供了已对拟转让给上诉人的土地地块进行投资开发的实景照片，一审法院也于2003年12月17日在双方当事人的参与下对被上诉人拟转让的土地地块进行了勘验，该地块上并无建筑物或不符合用地条件的反证。按照最高人民法院《关于审理房地产管理法实施前房地产经营案件若干问题的解答》第8条的规定，尽管以出让方式取得土地使用权的土地使用者虽已取得土地使用证，但未按土地使用权出让合同约定的期限和条件对土地进行投资开发利用，与他人签订土地使用权转让合同的，一般应当认定合同无效，但如土地使用者已投入一定资金，但尚未达到出让合同约定期限和条件，与他人签订土地使用权转让合同，没有其他违法行为的，经有关部门认可，同意其转让的，仍可认定合同有效。据此，即便如上诉人所称被上诉人对于以出让方式取得的土地的投资尚未达到出让合同约定的期限和条件，但因其已投入了一定的资金，也可认定其与上诉人签订的临时转让合同有效。同时，由于被上诉人系对洋浦进行成片开发，而出让合同也未规定须对每一具体地块进行何种程度的投资开发，因此，不能以对某一具体地块的投资开发当时的现状来对合同的效力作出评判。由此可以说，上诉人关于临时转让合同无效的理由也是难以成立的。
至于上诉人所提及的被上诉人与其签订的临时合同时，有欺诈性，但其未能提供出任何证据，本院不予支持。
综上所述，本案中，上诉人与被上诉人之间于1993年4月13日签订的土地使用权临时转让合同既为双方真实意思的表示，不违反法律之规定，因而是有效的。从双方对合同本身的约定及后来双方的函件来往可以认定，上诉人已向被上诉人交纳的人民币（略）．50元属于订立主合同的保证金(实质也就是定金)。上诉人后未依约向被上诉人支付尚余的款项，构成违约，依法和依约定都无权要求被上诉人返还。对此，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条明确规定：＂当事人约定以交付定金作为订立主合同的担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。＂按照这一规定精神，由于自临时合同签订至今，已过去十多年，且经被上诉人多次催促支付，上诉人都不予交纳尚余款项，因此上诉人请求返还其已交付的保证金人民币（略）．50元的理由不能成立。原审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺少事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费（略）元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长汪斌
审判员李政
代理审判员吴慧
二00五年三月三十一日
书记员潘慧玲
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