原告李某。
被告胡某。
原告李某与被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月22日立案受理后，依法适用简易程序由审判员秦卫东独任审判于2010年12月21日公开开庭进行了审理。原告李某到庭参加了诉讼，被告胡某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告李某诉称：2010年5月28日，原告租赁了被告位于榆林学院家属院东区X排X幢X号窑洞一孔，并签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为一年，自2010年5月28日至2011年5月28日，年租金为5000元。此外，被告承诺如合同履行期间，原告因个人原因需更换住址时，可将租赁房屋自行转租。合同签订后，原告如约一次性交纳了5000元房租。2010年10月12日，原告征得被告同意后，为生意方便搬离上述租赁房屋，并费尽周折转租该房屋，但被告出尔反尔，违反原承诺，一再拒绝新租户入住，并提出种种无理要求，诽谤原告偷他家狗、衣服等，原告提出如不让转租，应退还原告剩余7个半月的房租或继续让原告居住，但被告均予以拒绝，原告多次与被告协商无效。为维护原告自身合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求依法解除房屋租赁合同，由被告立即退还原告剩余房租3125元；由被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了租赁合同一份，用以证明原、被告双方存在房屋租赁合同关系，合同约定明确，依合同约定，被告应退还原告剩余房租3125元。
被告胡某未作答辩，也未向法庭提交证据。
本院对原告提交的证据作如下认证：原告提交的证据，因被告未到庭发表质证意见，但经审查，该证据为原始书证，当事人印签齐全，真实可信，且能够证明原告与被告存在房屋租赁合同关系，合同约定了双方的权利、义务及违约责任等事实，与案件具有关联性，依法予以确认。
本院根据原告的陈述、举证及本院认证，查明以下事实：
2010年5月28日，原告租赁了被告位于榆林学院家属院东区X排X幢X号住宅用房一间，并签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限为一年，即自2010年5月28日至2011年5月28日止；年租金为5000元，在2010年5月28日一次性付清。合同签订后，原告如约一次性交纳了5000元房租并接收了合同约定的租赁物。原告租赁房屋期间，为生意方便搬离上述租赁房屋，并准备转租该房屋，但被告因与原告在租赁期间的纠纷不同意转租，原告提出如不让转租，应退还原告剩余租赁期间的房租或继续让原告居住，但被告均予以拒绝，原告多次与被告协商无效后涉诉到院，提出前述诉讼请求。本院认为：原告李某与被告胡某签订的房屋租赁合同，体现了双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。原告在租赁期间，为自行方便，搬离了租赁房屋，用其行为表明了不再履行合同的意思表示，但并未与被告就解除合同事宜达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告诉请解除双方的租赁合同符合法律规定，依法应予支持；但原告主张的由被告退还已交租金的计算期间缺乏证据证明，只能以本判决确定之日计算，即至2010年12月24日前的租赁费应当由原告承担，之后的租赁费应由被告予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告李某与被告胡某签订的房屋租赁合同有效，依法予以解除。
二、本判决生效后五日内，由被告胡某退还原告李某已交房屋租金人民币2123.5元（5000元÷365天×155天）。
三、驳回原告李某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告胡某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于榆林市中级人民法院。
审判员秦卫东
二○一○年十二月二十三日
书记员李某锋
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