原告：徐清Z，男。
委托代理人：张志江，河南千业律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：毛磊，河南千业律师事务所律师，特别授权。
被告：河南合立置业有限公司。
法定代表人：林某，该公司经理。
委托代理人：陈某某，该公司员工，特别授权。
委托代理人：张有成，西峡县法律事务中心律师，一般代理。
第三人：林某，男。
委托代理人：陈某某，河南合立置业有限公司员工，特别授权。
原告徐清Z诉被告河南合立置业有限公司（以下简称合立公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杜继昌担任审判长，与审判员任超、程军涛组成合议庭，并进行了公开开庭审理，在审理过程中，因林某与本案有利害关系，本院依法追加林某作为第三人参加诉讼。原告的委托代理人张志江、毛磊，被告的委托代理人陈某某、张有成及第三人林某的委托代理人陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月9日，原告购买被告开发位于西峡县X路北侧的新天地二期的商业用途商品房一套（合同编号为2008-新天地-144），位于新天地1#楼X层X号，面积为127.37平方米，总价款为（略）元，双方签订了合同并在西峡县房管局进行了合同备案。该份购房合同明确约定：被告应当于2010年6月30日向原告交房，否则自逾期之日被告按原告已付购房价款的日万分之二支付延期交房违约金至交付日止；被告应当于交付使用后90日内（即2010年9月30日前）将办理产权登记所需资料报产权机关备案，如因被告原因不能取得房产证的，被告应当按照原告已付房价款的0.5%支付逾期办房产证违约金。合同签订后，原告依据购房合同约定于2009年11月9日一次性向被告付清了该套房产的全部购房款（略）元，但被告时至今日仍未将上述房产交付给原告，也未将该房产的产权登记在原告名下。被告拒不交房的行为和拒不将办理产权登记所需资料报产权登记机关备案导致原告至今无法取得房产证的行为都构成了违约，严重侵犯了原告的合法权利。为维护原告的合法权利，现向人民法院起诉，要求1.被告立即将原告所购房产交付原告；2.立即为原告办理产权登记手续；3.立即向原告开具已付购房款的正规发票；4.向原告按照已付房款的日万分之二支付逾期交房违约金至交房日止（从2010年6月30日计算截止起诉日的违约金为x元）和逾期办证的违约金7172元；5.承担本案的诉讼费用。
被告辩称：被告方不同意原告的诉讼请求。原告与被告签订五份购房合同属实，但在2011年2月17日双方针对原告购买的该五套房屋又签订了一份补充协议书，协议书约定由被告在2011年7月5日前回购该五套房屋，但因公司资金紧张，未能按时支付回购款，我公司要求按照回购协议回收该五套房屋，至于价格，除按回购协议约定外还愿意就回购价格与原告协商，我们坚持要求回购，至于协议的其他内容，我公司愿意与原告充分协商，达成共识，已达到双方共赢的目的。
第三人述称：房屋卖给原告属实，但共计8套房屋，现已回购3套，仍要求按照回购协议回购其他房屋。
经审理查明：2009年10月，黄XX为民间借贷750万元将第三人林某、原告徐清Z、被告合立公司诉至温州市X区人民法院。2009年11月6日，原告徐清Z（甲方）与被告合立公司（丙方）、第三人林某（乙方）签订协议书一份，协议约定：“1.截止本协议签订之日，乙方结欠甲方借款238万元，另乙方欠黄XX借款本金及利息、诉讼费（含原告黄XX的律师费）合计约830万元，该债务由甲方担保。2.甲方向丙方出资1068万元，购买丙方开发的“新天地”二期房屋，丙方以市场价的70%出售给原告，具体房屋在附件所列中由甲方挑选。3.丙方自愿代乙方归还黄XX借款本金及诉讼费用830万元，并自愿代乙方向甲方归还借款238万元。具体手续如下：甲方持银行票据向丙方支付约830万元（具体金额按甲方、乙方与黄XX的协议为准）；丙方背书转让给黄XX或其指定收款人，丙方确认该款项为丙方代乙方归还。丙方出具收取现金238万元购房款凭据给甲方（应按分类项目开具），并在此确认该款项为丙方代为乙方归还甲方。4.甲方向丙方购房，以丙方自愿为乙方归还借款为前提，但丙方确认甲方具有独立购房人的权利，且在可开具法定销售发票时五天内按规定分套开具。丙方可以在甲方同意的前提下，于2010年11月15日前以附件载明的市场价值80%向甲方回购，但甲方视情势（该情势包含乙方的信誉及经济能力）可在回购期内的任何时候取消丙方的回购权。5.甲乙双方此前所有的借款及担保关系，均在本协议中归结确定，乙方和丙方按照本协议履行完毕后，甲乙双方此前的相关借款及担保事项即处理完毕。6.本协议中乙丙双方的全部义务由乙丙双方互负连带保证责任，且保证期间为两年”。该协议附“新天地”二期商铺价格面积表一份。2009年11月23日，黄XX诉第三人林某、原告徐清Z、被告合立公司民间借贷纠纷一案经温州市X区人民法院调解结案，温州市X区人民法院做出（2009）温鹿商初字第X号民事调解书，该调解书确定“被告河南合立置业有限公司于2009年11月10日前一次性偿还原告黄XX借款本息770万元（已履行）”。
2009年11月9日，原被告双方签订商品房买卖合同一份，合同编号为：（2008-新天地）-144，合同主要内容为：“1.买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准登记机关为西峡县房产管理局，商品房预售许可证号为（西）房预售证第（略）号。2.买受人购买的商品房为项目中的第X幢X层101房，该商品房的用途为商业，该商品房合同约定的建筑面积共127.37平方，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米x.6元，总金额人民币壹佰肆拾贰万肆仟贰佰零贰圆整。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方按本合同约定的单价据实结算房价款，多退少补。3.付款方式为一次性付款，签合同时，一次性付清房价款壹佰肆拾贰万肆仟贰佰零贰圆整（（略）元）。4.出卖人应当在2010年6月30日前在该商品房经验收合格后交付买受人；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自逾期之日起，按买受人已付房价款的日万分之二向买受人支付违约金至交付之日止，但因买受人没有依约付清房价款的除外。5.出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”同日，被告合立公司给原告出具收据一张，注明：“今收到徐清Z人民币壹佰肆拾贰万肆仟贰佰零贰圆整，系付购买新天地1#楼X层101房购房款”。2010年11月10日，该商品房买卖合同在西峡县房地产管理局办理了商品房期房备案登记。2011年2月17日，原告徐清Z（甲方）、被告合立公司（丙方）、第三人林某（乙方）签订补充协议书一份，协议约定：“甲乙丙三方于2009年11月6日签订协议书一份，就乙方所欠甲方款项并由丙方代偿及甲方将丙方的代偿款作为购房款等事项达成一致；现因丙方没有按该协议向甲方交付房屋，且乙方要求代丙方向甲方回购房屋，经三方自愿协商，达成如下补充协议：一、乙方已代为丙方向甲方支付300万元（自2010年9月起至2010年12月由乙方农行银行卡汇入甲方农行卡，共计330万元，甲方又汇给乙方30万元，故乙方实付300万元），代丙方向甲方回购河南省西峡县“新天地项目”8-103、8-203、2-103三套房屋；该三套房屋原甲方购入价合计（略）元，现乙方以（略）元的价格进行回购，且涉及税务事项均由乙方及丙方负责处理及承担；甲方将该三套房屋的购房合同交付给乙方或丙方即为履行义务。二、乙方及丙方确认：经上述第一条约定后，甲方已支付完毕剩余5套房屋（8-102、8-202、2-204、1-101、2-203）的全部房款。三、丙方（或乙方代为丙方）应在2011年7月5日前向甲方回购剩余的5套房屋，回购价格按分段加价合计，即：2010年11月15日前以原甲方购买价格加价15%，2010年11月16日起至实际回购日按原甲方购买价格每月加价1.5%，原回购价格与上述两段的加价合计为实际回购房价；另，涉及税务事项仍均由乙方及丙方负责处理及承担。另：丙方（或乙方代为丙方）在2011年7月5日前可向甲方支付高于房屋原购买价格25%的价款回购任意一套房屋，在丙方（或乙方代为丙方）全部回购完毕的前提下，则有权按本条上款进行结算。四、乙方或丙方未在上述第三条期限内实施回购的，则丙方应承担违约金100万元，且丙方仍应承担房屋出售方的全部义务；乙方对丙方应向甲方承担的全部义务承担连带保证责任，且保证期限为二年。另：乙方在2011年3月5日前向甲方支付100万元，作为乙方为丙方担保履行义务的保证金，若丙方违约，则乙方的保证金充当违约金；若丙方按约履行回购义务，则充当回购款。乙方未按期支付100万元保证金的，则甲方可另行单独向乙方追究违约金200万元。五、本补充协议为三方2009年11月6日《协议书》的补充，与原协议书不一致的，则以本补充协议为准，其余仍按原《协议书》的约定”。乙方签字落款处注明“已收到甲方交付的三套房屋合同书”。该补充协议签订后，被告及第三人未按约定履行回购义务，原被告双方发生纠纷，原告诉至本院。
另查：原告购买的该套房屋于2010年6月份竣工。被告合立公司在2010年11月20日前系第三人林某出资成立的一人有限责任公司。
以上事实由原告徐清Z与被告合立公司及第三人之间的协议书、补充协议书、原告与被告之间的商品房买卖合同、收款收据、温州市X区人民法院（2009）温鹿商初字第X号民事调解书、被告合立公司的工商档案及开庭笔录为证。
本院认为:原告徐清Z与被告合立公司及第三人林某之间的协议书、补充协议书不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。原告与被告合立公司之间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告合立公司及第三人应当按照其与原告之间的补充协议履行回购义务，其未在约定期限内履行回购义务，原告有权按照补充协议约定要求被告按照商品房买卖合同履行相关义务，并要求被告承担相关违约责任，因此，对被告及第三人要求按照补充协议进行回购的意见，本院不予采纳。原告要求被告合立公司交付房屋、开具购房发票的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。虽然按照商品房买卖合同约定交付房屋的时间是2010年6月30日，但原告与被告及第三人在补充协议中约定了回购期限，被告及第三人未在约定期限内进行回购，被告才继续承担出卖人的义务，因此，按照补充协议的约定，被告向原告履行交付房屋、开具购房发票、办理产权登记手续等义务的时间应当从回购期限届满之日起计算。故，原告要求被告支付逾期交房违约金应从2011年7月6日起按全部购房款的日万分之二（即每日284.8元）计算至实际交房日，对原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持,被告应当从2011年7月6日起按每日284.8元向原告支付逾期交房违约金。被告合立公司未在回购期届满时向原告交付房屋并将原告办理产权登记所需应由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告无法取得房地产权属证书，应当按照商品房买卖合同的约定承担违约金，故，原告因不能取得房屋产权权书证书要求被告合立公司支付违约金7121元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。原告不能及时取得房屋产权权属证书是被告合立公司不交付房屋、不及时提供相关资料的违约行为造成的，因此，原告徐清Z要求被告承担为其办理产权登记证书的违约责任的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告河南合立置业有限公司在本判决生效后十日内将原告购买的该套商品房交付原告徐清Z，并从2011年7月6日起按日284.8元向原告徐清Z支付逾期交房违约金至本判决限定交房之日。
二、被告河南合立置业有限公司在本判决生效后十日内按原告所交购房款（略）元开具购房款发票并交付原告徐清Z。
三、被告河南合立置业有限公司在本判决生效后十日内为原告办理房屋产权权属登记，并将房屋产权权属证书交付原告徐清Z。
四、被告河南合立置业有限公司在本判决生效后十日内向原告徐清Z支付因原告不能及时取得房屋产权权属证书违约金7121元。
五、驳回原告徐清Z的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行以上给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
本案受理费x元，原告承担1289元，被告承担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审判长杜继昌
审判员任超
审判员程军涛
二0一一年十二月六日
书记员闻雪莉
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