重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2011）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审原告）田x。
委托代理人：王x。
被上诉人（原审被告）：重庆南岸区x社。
法定代表人：黄X，主任。
委托代理人：伍X。
被上诉人（原审被告）：重庆市X区x公司。
法定代表人：金X，经理。
上诉人田x与被上诉人重庆南岸区x社社(以下简称供销社)、重庆市X区x公司(以下简称x公司)房屋租赁合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年2月23日作出(2011)南法民初字第x号民事判决。田x对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年6月8日对本案进行了询问审理。上诉人田x及其委托代理人王x，被上诉人供销社的委托代理人伍X、被上诉人x公司的法定代表人金X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：田x与李x(即李x)于2006年2月19日与x公司订立《房屋租赁合同》，约定李x和田x共同租赁x公司位于南岸区X街道31-X号平街门面约45平方米经营“美琪窗帘”生意，每月租金为3600元，一季度交纳一次；租赁期限从2006年2月20日至2011年2月19日止；因x公司正处于改制重组阶段，门面的两证(国土证、房管证)抵押给中行，如中途遇门面出售或发生其它特殊情况，x公司提前30天通知李x和田x，即中止合同。2009年8月26日x公司股东大会会议决议决定关闭x公司，处置资产。同日x公司报经主管部门供销社批复同意。2009年7月8日x公司在《重庆时报》登报公告房屋转让，转让其所有的位于南岸区X街道31-X号二楼营业房(平街)540平方米、四楼X平方米办公房，两处最低售价700万元人民币。2009年7月9日x公司的工作人员陈远容到美琪布艺经营部口头通知李x和田xx公司已登报准备整体出售，询问二人的购买意向，田x明确表示不购买。2009年9月15日，x公司与王x签订房屋买卖协议，由王x以（略）元整体购买南岸区X街道X号C单元X-X号二楼X间门面(平街)共540平方米、四楼X.2平方米办公用房，王x于2009年10月20日办理了该房屋的产权证。2009年12月4日，x公司通知李x和田x于2009年12月9日到该公司登记购买南岸区X街道X号C单元X-X号二楼X间门面和四楼办公用房，逾期视为放弃购买权。2010年4月2日，李x和田x函告供销社要求购买讼争房屋，x公司于同月22日回函李x和田x，要求二人于同月24日前交纳550万元购房款，否则视为放弃购买权。李x和田x于2010年9月30日与讼争房屋现产权人王x签订房屋租赁合同转让协议，继续租赁其以前租赁房屋。后田x以自己作为承租人对承租房有优先购买权为由于2010年4月27日曾向该院起诉要求享有优先购买权，因经该院传票传唤无正当理由拒不到庭，该院按自动撤诉处理后，田x又以相同理由于2010年12月30日起诉要求判决其享有优先购买权。
一审法院认为，李x、田x与x公司于2006年2月19日签订的《房屋租赁合同》合法有效，受到法律保护。双方应按约履行各自的义务。按照双方的房屋租赁合同约定，x公司处置南岸区X街道X号C单元X-X号二楼X间门面和四楼办公用房时应提前30天通知李x和田x，李x和田x作为承租人享有优先购买权。现x公司已于2009年7月8日在《重庆时报》登报公告转让其所有的位于南岸区X街道31-X号二楼营业房和四楼办公房事宜并于次日派工作人员口头通知李x和田x有关出售事宜，田x也明确表示不购买，说明x公司已尽到告知义务，田x放弃了优先购买权。x公司于2009年9月15日将南岸区X街道X号C单元X号二楼X间门面和四楼办公用房出售给王x并未侵害田x权益，故对田x的诉讼请求，不予支持。供销社虽是x公司的上级主管部门，但由于x公司具有独立法人资格，供销社也不是租赁合同的相对方，故其不是适格被告。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(四)项之规定，判决：驳回田x的诉讼请求。案件受理费80元，由田x负担。
田x不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，支持其享有租赁房屋优先购买权的诉讼请求。主要事实和理由：1、供销社应为适格被告和责任主体；2、一审法院采信李x的证词不当，x公司在租赁房屋出售时未通知承租人田x，侵犯承租人的优先购买权；3、一审适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第(四)项属法律不当。
被上诉人x公司答辩称：我公司已通知上诉人出售房屋，而上诉人明确表示不购买。房屋出售后，上诉人要求购买房屋，我公司也进行了协调，但其仍不付款购买，因此，我公司未侵犯上诉人优先购买权。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人供销社答辩称：x公司是独立法人，我社不是适格被告。上诉理由不成立，请求驳回上诉。
二审中田x举示“齐心文具店”李雪玲、“比一比装饰材料商行”周家佑及李x的证明，主要内容均为x公司于2009年12月向承租人去函告知优先承租权事宜，李x证明称，一审中其签字的证明不是其真实意思。x公司及供销社质证认为，证人未出庭作证，不应采信。资产处置是公开性的，承租人不可能不知售房一事，而且事后也仍给了上诉人购买机会，只是其放弃优先购买权。
供销社、x公司举示二审询问后田x出具的承诺书一份，经向田x核实，其承认承诺书的真实性。但认为该承诺书并非向法院出具。
二审另查明：2006年4月19日，田x与李x与x公司订立《房屋租赁合同》，约定李x和田x共同租赁x公司门市部后面约60平方米房屋，租赁期限从2006年4月20日至2011年4月19日止；年租金9000元。其余合同条款与2006年2月19日《房屋租赁合同》相同。还查明，二审诉讼中，田x于2011年7月8日出具承诺书，主要内容为供销社、x公司已对田x进行了经济补偿，田x郑重承诺撤回租赁房屋优先权一案，并不再为租赁房屋优先购买权追究法律责任和经济责任。
二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为，田x、李x与x公司签订的两份《房屋租赁合同》合法有效。根据合同约定，李x和田x作为承租人对承租房屋享有优先购买权。根据田x的起诉请求及二审中的意见，田x实质是确认优先购买权，因此本案焦点是田x是否丧失优先购买权问题。根据法律规定，出租人出卖租赁房屋，有通知承租人的义务。根据查明的事实，x公司已于2009年7月8日在《重庆时报》登报公告转让房屋事宜，该公告具有通知的性质。并且根据一审中田x对李x证词的质证意见，公告次日x公司派工作人员口头通知李x和田x有关出售事宜，田x也明确表示不购买。田x二审中举示的证据已过举证期限，且证人未出庭作证，本院不予采信。综上，田x已丧失优先购买权。并且，二审中田x已书面承诺撤回优先权诉讼，不再追究供销社、x公司法律及经济责任，根据权利处分和禁止反言的原则，田x现主张优先权已失去请求权基础，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人田x的上诉理由不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人田x负担。
本判决为终审判决。
审判长倪洪杰
审判员陈军辉
代理审判员秦敏
二Ｏ一一年七月十八日
书记员邓柯言
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