上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2000)沪一中民初字第X号
原告：海南省轻工业品进出口公司，住所地：海南省海口市X路Xl号瑞远大厦六楼
法定代表人：高某某，总经理
委托代理人：廖佩娟，上海市申阳律师事务所律师
被告：上海芦潮港联合发展总公司，住所地：上海市南汇县X镇
法定代表人：陈某某，总经理
委托代理人：宋舟锋，上海市为平律师事务所律师
委托代理人：陶某某，上海芦潮港联合发展总公司工作人员
被告：上海果园旅游服务公司，住所地：上海市南汇县X镇
法定代表人：施某某，经理
委托代理人：王某某，上海市南汇县X镇政府财经办工作人员
原告海南省轻工业品进出口公司诉被告上海芦潮港联合发展总公司、被告上海果园旅游服务公司土地使用权转让纠纷一案，本院于2000年7月14日受理。本院受理后，依法组成合议庭，经排期于2000年9月4日公开开庭审理了本案。原告海南省轻工业品进出口公司(以下简称海南轻工公司)的法定代表人高某某及其委托代理人廖佩娟、被告上海芦潮港联合发展总公司(以下简称芦潮港发展公司)的委托代理人宋舟锋、陶某某、被告上海果园旅游服务公司(以下简称果园旅游公司)的委托代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海南省轻工业品进出口公司诉称：其与被告果园旅游公司于1992年11月15日签订《土地使用权转让协议书》，约定：被告果园旅游公司将位于果园镇东南侧森林地块200亩的土地使用权转让给原告使用，由原告按每亩人民币7万元支付被告果园旅游公司土地转让费，共计人民币1，400万元，土地使用权为70年，由原告开发建设“椰乡水庄”。协议签订后，原告于1992年11月23日和1993年4月27日分别支付被告果园旅游公司人民币420万元及被告芦潮港发展公司人民币300万元，被告果园旅游公司、被告芦潮港发展公司分别出具了收据。但被告果园旅游公司未办理土地使用的合法手续，原告无法开发建设“椰乡水庄”。在原、被告三方重新核对确认原告付款的情况下，被告果园旅游公司将沪国用(南汇)字第X号《国有土地使用证》交给原告，该证使用期限记载为1993年3月6日至1994年3月5日，原告当即提出异议，两被告均以各种理由搪塞。原告曾多次要求返还钱款及利息并支付违约金，均无果。故原告提起诉讼，请求判令解除原告与被告果园旅游公司于1992年11月15日签订的《土地使用权转让协议书》；判令被告芦潮港发展公司返还原告本金计人民币720万元并支付同期银行利息；判令被告果园旅游公司承担违约责任并支付违约金人民币70万元；判令被告果园旅游公司、被告芦潮港发展公司对上述钱款承担连带责任；诉讼费由被告承担。
原告海南省轻工业品进出口公司提供如下证据材料：(1)原告与被告果园旅游公司签订《土地使用权转让协议书》，证明原告诉请返还人民币720万元的依据；(2)收款凭证，证明两被告共同收取原告人民币720万元，同时证明该款项于1998年7月15日全部到被告芦潮港发展公司的帐户，有被告芦潮港发展公司加盖公章确认；(3)《关于同意果园乡旅游服务公司与海南省轻工业进出口公司联合建设“椰乡水庄”列九三年集体基建预备项目计划的批复》，证明原告与被告果园旅游公司签订合同后，该项目虽经过了南汇县计划委员会的立项批准，但不能替代土地证；(4)《国有土地使用证》，证明该地块批准期限1993年3月6日至1994年3月5日，用途是休养场所；(5)收条，证明被告果园旅游公司在1998年7月15日交付《国有土地使用证》时，已经超过了使用期限；(6)调查报告，证明本案所涉地块没有办理过土地使用权证。
被告上海芦潮港联合发展总公司辩称：本案所涉的212亩土地，原系南汇县林场的国有土地，根据南汇县人民政府的有关决定，1993年已划拨芦潮港镇人民政府管理和使用，林场现归芦潮港镇人民政府管辖。其指派被告果园旅游公司负责办理与原告投资开发建造“椰乡水底”的相关手续。按协议原告支付了人民币720万元，该款为办理《国有土地使用证》，其已按勘测确定的实际使用面积支付了耕田占用税、垦复基金、出让金等费用。原告尚欠付人民币680万元，原告不支付全部土地使用费已构成违约。对于《国有土地使用证》过期的结果，完全是原告违约造成。协议是原告与被告果园旅游公司签订的，与被告芦潮港发展公司有直接关系的是一张收款单上有其加盖财务章，仅是资金的流程涉及被告芦潮港发展公司，其和原告没有其他法律关系。
被告上海芦潮港联合发展总公司提供的证据材料有会议议题和调查笔录，证明当时的林场是国有林场，属原农业局管辖，现在土地由芦潮港镇人民政府管辖。
被告上海果园旅游服务公司辩称：其在1993年取得了“椰乡水庄”《国有土地使用证》，由于原告按协议约定的资金尚欠人民币680万元，所以直到1998年才将《国有土地使用证》交给原告。根据协议，开发“椰乡水庄”不能砍伐森林，原告也表示同意。其要求原告继续履行协议。
被告上海果园旅游服务公司提供证据材料有其与南汇县林场签订《土地使用权转让协议书》，证明其与原告签订《土地使用权转让协议书》，所取得款项的部分要支付给林场，同时证明了资金的流向。
经庭审质证，被告芦潮港发展公司对原告提供的证据材料(1)的真实性无异议，认为其不是协议当事人，并表示1992年果园乡政府和芦潮港政府合并，1993年5月以芦潮港镇人民政府名义对外工作，其于1993年成立；按协议约定、原告应支付人民币1，400万元后才能取得土地使用权证，但在合法办出土地使用权证后无法给原告；至于森林的开发，原告的理解与事实不符；对证据材料(3)的真实性无异议，但表示已向南汇计划委员会申请项目，也取得了《国有土地使用证》，已经履行了协议的义务；对证据材料(4)的真实性无异议，表示按当时规定，先要预备立项，之后办土地使用证，是临时性的；对证据材料(6)的真实性无异议，但认为原告陈某的没有土地使用证的说法有异议，事实上已经办理了《国有土地使用证》。
被告芦潮港发展公司对原告提供其余证据材料的真实性及证据所要证明的内容均无异议，本院均予以确认。
被告果园旅游公司对原告提供的证据材料(2)的真实性无异议，但表示原告支付的人民币720万元没有全部转入被告芦潮港发展公司的帐户；对证据材料(6)的真实性有异议，认为报告的内容没有土地管理局的签字，协议约定其提供带森林的土地，原告投入资金，双方是联合开发。
被告果园旅游公司对原告提供其余证据材料的真实性及证据所要证明的内容均无异议，本院均予以确认。
原告对被告芦潮港发展公司提供的证据材料提出异议，认为没有盖章，在形式上不符合证据的要求，也不能反映这是县府的会议纪要，同时被告芦潮港发展公司出具的证据材料无法抗辩原告举证的证据材料，不应采信。
被告果园旅游公司对被告芦潮港发展公司提供的证据材料的真实性及证据所要证明的内容均无异议，但表示没有参与。
原告对被告果园旅游公司提供的证据材料的真实性无异议，表示与本案无关，并认为被告果园旅游公司在没有取得地块使用权的情况下就与原告签订协议，收取了原告的钱款，而且至今也未取得土地使用权，这种行为带有欺诈性。
被告芦潮港发展公司对被告果园旅游公司提供的证据材料的真实性及证据所要证明的内容均无异议，本院均予以确认。
本院认为原告提供的证据材料(6)因缺乏证据的形式要件及未提供相关的证据材料补强，不具有证据效力，本院不予以确认。对原告提供其余证据材料的真实性及证据所要证明的内容均无异议，均予以确认。
本院对被告芦潮港发展公司提供的证据材料，因缺乏证据的形式要件，不具有证据效力，不予以确认。
本院对被告果园旅游公司提供的证据材料所证明本案的客观事实，具有内在关联性，取证途径合法，本院予以确认。
基于上述证据，确认如下事实：1992年11月15日，原告与被告果园旅游公司签订《土地使用权转让协议书》，协议由原告在南汇果园乡开发建设“椰乡水庄”。其中约定：被告果园旅游公司提供位于果园镇东南侧带森林地块200亩，原告按每亩人民币7万元向被告果园旅游公司支付土地使用费，共计人民币l，400万元，被告果园旅游公司转让土地使用权自1992年12月至2062年12月，项目总投资人民币2，000万元；付款方式为，自协议生效之日起15天内，原告付给被告果园旅游公司总价的30％，计人民币420万元，后20％在15天内付清，计人民币280万元，其余50％计人民币700万元待被告果园旅游公司办妥各类合法证件，县计划委员会批准立项，原告可使用土地之日起一次性付清；原告负责“椰乡水庄”的设计、施某和各类建筑的全部费用，包括前期的三通一平费用；“椰乡水庄”所投入的全部财产归原告所有，其经营盈亏责任全部由原告负责，原告有权在土地上建设并使用，有权与他人共同投资开发；原告享有当地企业各项优惠政策和待遇，原告必须保证在一年内开发，被告果园旅游公司负责向县有关部门申请，并取得项目批准文件，办妥“椰乡水庄”所需的其他有效、合法的证件和手续；双方还约定了违约责任。1992年11月23日，原告支付人民币420万元，被告果园旅游公司出具了收据。1993年1月18日，南汇县计划委员会下发了《关于同意果园乡旅游服务公司与海南省轻工业进出口公司联合建设“椰乡水庄”列九三年集体基建预备项目计划的批复》，该批复同意征用果园乡集镇南侧树林地与原告联合建造休养场所，定名为“椰乡水庄”，该项目资金由双方自筹，列入93年集体基建预备项目计划。1993年3月6日，上海市人民政府下发沪国用(南汇)字第X号《国有土地使用证》，土地使用权利人为海南椰乡水庄，用途为休养场所，使用期限1993年3月6日至1994年3月5日。1993年4月27日，原告支付人民币300万元，被告芦潮港发展公司出具了收据。1998年7月15日，被告芦潮港发展公司在被告果园旅游公司出具的收据上注明：“原告以上两笔款子合计人民币720万元入帐于芦潮港联合发展总公司”，并加盖公章。1998年7月15日，被告果园旅游公司将沪国用(南汇)字第X号《国有土地使用证》交给原告，原告出具了收条。
另查明：1993年3月3日，原告与南汇县林场签订《土地使用权转让协议书》，协议约定：南汇县林场提供位于林场场部南侧人民塘东侧，带森林的土地面积约200市亩，原告将按每亩人民币33，000元付给南汇县林场土地补偿费，合计人民币660万元，转让年限为50年，自1993年3月2日至2043年3月1日，项目名称为“椰子水乡”。
原告经营范围为轻工业品等，无房地产开发经营资格。被告芦潮港发展公司经营范围为工业产品等，无房地产开发经营资格。被告果园旅游公司经营范围为出租汽车客运、旅游、市内公交客运。
本院认为：国有土地使用权的转让，应当由依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者进行。本案讼争地块，土地管理部门只发放了有效期为一年的国有土地使用权证，并未办理土地使用权变更登记手续，被告果园旅游公司至今也未取得讼争地块的土地使用权。1992年11月15日，原告与被告果园旅游公司在均无房地产开发经营资格的情况下，签订了《土地使用权转让协议书》，违反了房地产开发的法律、法规，应认定协议无效。原告要求被告果园旅游公司承担违约金及要求被告芦潮港发展公司承担连带责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。但原告已实际支付人民币720万元，由被告果园旅游公司、被告芦潮港发展公司分别收取，后被告芦潮港发展公司在收据凭证上注明确认上述款项均已入其帐户。被告依据无效协议所取得的财产应当予以返还。人民币720万元的利息作为原告的实际损失。鉴于原告与被告果园旅游公司均不具有房地产开发的经营范围，签订房地产开发协议均具有过错，应各自承担相应的过错责任。被告芦潮港发展公司因收取原告支付的人民币720万元无合法依据，故应承担相应的民事责任。对于利息损失，本院酌定由原告与两被告各半承担。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条之规定，判决如下：
一、原告海南省轻工业品进出口公司与被告上海果园旅游服务公司于1992年11月15日签订的《土地使用权转让协议书》无效；
二、被告上海芦潮港联合发展总公司在本判决生效后返还原告海南省轻工业品进出口公司人民币720万元；
三、被告上海芦潮港联合发展总公司、被告上海果园旅游服务公司在本判决生效后共同赔偿原告海南省轻工业品进出口公司人民币720万元钱款之利息的50％(其中人民币420万元自1992年11月24日至2000年7月12日止，人民币300万元自1993年4月28日至2000年7月12日止，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算)；
四、原告海南省轻工业品进出口公司的其他诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币79，232元，由原告海南省轻工业品进出口公司承担人民币39，616元，被告上海芦潮港联合发展总公司、被告上海果园旅游服务公司共同承担人民币39，616元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高某人民法院。
审判长王某扬
审判员施某萍
审判员姚夏海
二○○○年十一月十六日
书记员沈黎海
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