上诉人（原再审被告）中牟县翠鸣学校。住所地：中牟县X路。
法定代表人徐某，董事长。
委托代理人白某某，该校校长。
上诉人（原再审被告）徐某，女，X年X月X日生，回族，中牟县X路X号付X号，现住（略）。
被上诉人（原再审原告）河南润泽网络信息有限公司。住所地：郑州市X区X路X号X楼X室。
法定代表人王某，经理。
委托代理人彭某，男，汉族，X年X月X日生，住（略）。
委托代理人王某玲，河南王某学律师事务所律师。
上诉人中牟县翠鸣学校（以下简称翠鸣学校）、上诉人徐某因与被上诉人河南润泽网络信息有限公司（以下简称润泽网络公司）买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2011）牟民再字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人翠鸣学校的法定代表人徐某及其委托代理人白某某、上诉人徐某，被上诉人润泽网络公司的委托代理人彭某、王某玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年4月20日翠鸣学校与中牟县X组签订租赁合同，约定翠鸣学校租用中牟县X组位于深发路北段西侧的土地40亩；租赁年限为30年，自2003年4月1日至2033年3月31日。2009年7月2日，翠鸣学校（甲方）与润泽网络公司（乙方）经协某签订财产转让协某书一份，协某约定：一、甲方愿将中牟县翠鸣学校的土地租用权、房屋的所有权一次性全部转让给乙方，乙方愿用现金支付的方式支付转让费。学校物品除幼儿园内的归甲方所有外，其余的物品全部归乙方所有，其余的物品见清单；二、转让费共计180万元，乙方应于本协某签订之日以现金支付的方式向甲方支付50万元预付款，2009年10月1日前支付余下的转让费130万元以现金支付全部向甲方交纳；三、乙方向甲方支付50万元预付款后，甲方人员从校内撤出，乙方开始入住使用，但在全部转让费交清前一切物品的所有权仍归甲方所有，乙方只有使用权；四、乙方在签订此协某前对甲方所提供的土地、房屋及学校物品情况已充分了解，因以上问题造成合同中断时，责任由乙方承担。此前的土地、房屋及学校物品债务由甲方全部承担；五、自转让之日起，因乙方经营所造成的经济及其它类型的法律纠纷由乙方自行负责；六、合同生效以后土地租金由乙方承担，乙方不按时向村组交纳土地租金造成的一切后果由乙方自行承担；七、2009年10月1日前乙方没有向甲方全部交清余下转让费130万元时此合同作废，乙方人员从校内撤出，乙方所有投资归甲方所有，并且甲方不向乙方退还50万元预付款；八、转让费全部结清后甲方将土地租赁合同转交乙方，由乙方操作按甲方现有的房产证情况进行过户，费用由乙方承担；九、本协某一经签订，双方必须自觉履行，任何一方违约应向对方赔偿违约金100万元。合同签订后，润泽网络公司向翠鸣学校支付预付款50万元，2009年10月1日润泽网络公司向翠鸣学校支付130万元；双方进行交接后，润泽网络公司入住学校并开始对校园进行管理及改造。现润泽网络公司以翠鸣学校未按物品清单交付财产、未按转让协某交付租赁合同及房产证构成违约，要求翠鸣学校继续履行协某交付空调6台、沙发3套、铁皮柜X组、收费系统1套、校园广播系统1套、澡堂锅炉1台、微机40台等共计价值5万元的财产；交付2003年4月20日翠鸣学校与中牟县X组签订租赁合同、房产证并协某办理房产过户手续；承担违约金100万元。
另查明，翠鸣学校涉及房产有：一栋三层教学楼、一栋四层宿舍楼、八间平房办公室、一个餐厅，该房产以翠鸣学校法定代表人徐某的名义登记，至今尚未办理过户手续。
原审认为，翠鸣学校与润泽网络公司于2009年7月2日签订的财产转让协某系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协某。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方对润泽网络公司支付转让费，翠鸣学校移交学校房屋及租用土地占有使用的履行均无异议，双方争议的焦点是转让协某中学校物品、租赁合同及房产证的交付履行问题。关于转让协某中物品的履行问题。依据转让协某，转让物品指除幼儿园内物品以外的其余学校物品，其余物品见物品清单。而润泽网络公司提供的物品清单无翠鸣学校签名，翠鸣学校亦不予认可，并且润泽网络公司已入住学校并对校园进行管理及改造，故润泽网络公司要求翠鸣学校交付空调6台、沙发3套、铁皮柜X组、收费系统l套、校园广播系统1套、澡堂锅炉1台、微机40台的诉讼请求，证据不足，不予支持。关于租赁合同的交
付问题。因润泽网络公司已通过中牟县X组获得租赁合同并已实际履行该合同，翠鸣学校亦认可该租赁合同内容，故润泽网络公司要求翠鸣学校交付租赁合同的诉讼请求，理由不当，不予支持。综上所述，润泽网络公司要求翠鸣学校承担违约责任，给付违约金100万元的诉讼请求，证据不足，不予支持。合同双方当事人在履行合同过程中除按合同约定履行义务外，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。本案中转让协某虽未明确约定房产证的交付，但润泽网络公司按合同约定支付转让费后，翠鸣学校负有交付房产证协某办理房产过户手续的合同附随义务，故润泽网络公司要求翠鸣学校交付房产证并协某办理房产过户手续的诉讼请求，理由正当，予以支持。判决：一、中牟县翠鸣学校于判决生效之日起三日内将房产证交付河南润泽网络信息有限公司，并协某河南润泽网络信息有限公司办理中牟县翠鸣学校房产过户手续；二、驳回河南润泽网络信息有限公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力，经该院院长提请审判委员会讨论决定，对本案提起再审，并根据润泽网络公司的申请，通知徐某参加本案诉讼。
润泽网络公司再审称:翠鸣学校是其法定代表人徐某开办且房屋均是以徐某名义办理房产证，致使原判决的翠鸣学校协某办理过户手续的义务无法执行。请求通知徐某参加本案诉讼并判决徐某将房产证交付润泽网络公司，协某办理过户手续。
徐某辩称:原判查明翠鸣学校涉及房产有：一栋三层
教学楼、一栋四层宿舍楼、八间平房办公室、一个餐厅，该
房产以徐某的名义登记，至今尚未办理过户手续，说明这些房产是徐某的个人财产，与翠鸣学校无关。翠鸣学校转让的财产仅限于学校的土地租赁权和房屋所有权，而不包括学校之外的任何公、私财产，当然也不包括徐某的房产。
再审认为：徐某作为翠鸣学校的唯一开办人和法定代表人，存在身份和财产上的混同现象，会对案件处理结果产生影响，故润泽网络公司申请徐某参加诉讼理由正当，应予支持。原审已经查明了该事实，但没有预见到对案件结果的影响，从而没有向润泽网络公司作程序上的释明，存在程序性缺陷，应予补正。关于徐某名下的房屋是否属于合同范围问题，应当从以下方面考察意思表示的内容：首先，从合同字面理解。根据第一条的规定，学校是一个房地产综合概念，即包括房屋和所领属的土地，如“学校物品除幼儿园的归甲方外”表述的幼儿园不是仅指幼儿园办公楼，还包括所属土地。该条已经明确“学校物品除幼儿园的归甲方外”，所有土地租用权转让给了乙方，房屋不转让则失去土地依托，反过来，土地租赁权已经转让给润泽网络公司，润泽网络公司还允许别人的房屋坐落在自己的土地上不合情理。从第八条“甲方现有的房产证”考察，除了徐某名下的房产证外翠鸣学校名下没有房产证，应当认定徐某作为两个主体身份混同的意思表示指向徐某名下的房产证。其次，在纠纷发生之前，徐某名下的房屋钥匙已经交付给润泽网络公司，支配房屋的关键物件的交付实际就是合同标的物的交付，是意思表示外化于行为的具体表现。其三，学校对土地的使用权因租赁而取得，权利性质属于债权而不是物权，土地性质属于集体土地，不具备《物权法》第一百四十九条第二款关于非住宅建设用地申请续期的条件，客观上造成房屋所有权成为附有期限限制的与土地租赁期限同时届满的有限所有权，该有限所有权与房屋租赁权的效果没有多大差异。双方当事人签订合同时对以上事实及其后果应当是明白某，因此，徐某从交易价格的角度论证其名下房屋不属于合同范围，理由是不充分的。也就是说，房屋平均价格低不能成为徐某名下房屋不在合同范围的推论根据。综上意见，徐某名下的房屋应当属于合同范围。翠鸣学校是徐某开办的法人单位，根据《中华人民共和国民法通则》第三十六条“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”、第三十七条“法人应当具备下列条件：（一）依法成立；（二）有必要的财产或者经费；（三）有自己的名称、组织机构和场所；（四）能够独立承担民事责任”的规定，自法人单位筹办起，开办人即应当将本人财产转移给法人，未转移造成法人人格缺陷和民事行为能力降低，开办人应当承担法人民事行为能力缺陷部分的责任。综上所述，原判认定事实基本正确，但没有考虑到合同标的物部分在开办人名下没有转移给法人的事实可能产生的法律后果，在程序和实体处理两个方面存在缺陷，应当予以改判。原判其他部分处理正确，予以维持。润泽网络公司的再审诉讼请求理由正当，应予支持。翠鸣学校、徐某的再审抗辩理由不足，不予支持。依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）若干问题的意见》第201条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第三十七条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、撤销本院(2010)牟民初字第X号民事判决第一项。二、维持本院(2010)牟民初字第X号民事判决第二项。三、徐某于判决生效之日起三日内将原审被告中牟县翠鸣学校已经交付给原审原告河南润泽网络信息有限公司的原审被告中牟县翠鸣学校内的本人名下房屋所有权证书协某过户给原审原告河南润泽网络信息有限公司。原审案件受理费一万四千二百五十元，原审原告河南润泽网络信息有限公司负担一万四千二百元，原审被告中牟县翠鸣学校负担五十元。
上诉人翠鸣学校不服原审判决，上诉称：原审判决翠鸣学校是徐某一人开办的事业法人单位的认定与事实不符，翠鸣学校是有徐某等五位董事会成员共同举办的。徐某在与润泽网络公司办理交接时交付的房屋钥匙是除幼儿园之外的房门钥匙，徐某名下的宿舍楼和餐厅没锁也没钥匙。原审将翠鸣学校与徐某等同起来，混淆不清，强行将与财产转让协某毫无关联的属于徐某的个人私产判给润泽网络公司违背了《物权法》的有关规定。故请求撤销原审判决第三项。
润泽网络公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，润泽网络公司按合同的约定支付了转让费180万元，因徐某是翠鸣学校唯一的开办人和法定代表人，有徐某开办申请表可以证实，且徐某名下的房屋钥匙在双方办理交接时已交付润泽网络公司，充分说明徐某名下的房产就是翠鸣学校的财产，徐某上诉提交的证据内容不属实，况且在原审未提供，润泽公司到中牟县教育局调查落实时均未见到此档案，故请求驳回翠鸣学校和徐某的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：2009年7月2日,翠鸣学校与润泽网络公司签订的财产转让协某系双方的真实意思表示，原审认定合法有效正确，对此，应予维持。根据翠鸣学校向中牟县民政局备案的《民办非企业单位（法人）登记申请表》中的显示，翠鸣学校的开办资金来源由徐某个人出资，举办者情况亦仅列明徐某一人的名子，原审以此认定翠鸣学校是徐某个人开办的，应是正确的。翠鸣学校、徐某上诉提交的河南省社会力量办学申请表不足以证明翠鸣学校还是有徐某等五位董事会成员共同举办。故翠鸣学校和徐某以此为由的上诉理由，证据不力，本院不予支持。原审查明事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由翠鸣学校和徐某共同负担。
本判决为终审判决。
审判长陈贵斌
审判员李长军
审判员陈启辉
二○一一年九月二十日
书记员闫钟洋
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