上海市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民终字第X号
上诉人(原审原告)：朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：霍亚莉，上海市辉达律师事务所律师。
委托代理人：孙九可，上海市辉达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：上海鑫田房地产发展有限公司，地址：本市南汇县X镇X路X号
法定代表人：陆某某，总经理
委托代理人：张水华，上海市东吴律师事务所律师
上诉人朱某某因房屋预售合同一案，不服上海市南汇县人民法院(1998)汇民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人朱某某及其委托代理人霍亚莉律师与被上诉人上海鑫田房地产发展有限公司的法定代表人陆某某及其委托代理人张水华律师到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1997年10月7日原、被告签订一份编号为X-X-X的《上海市内销商品房预售合同》，预售许可证编号为南汇(96)第X号，由原告向被告购买座落于周浦镇X路金田花园X幢一、二层510、X号商品房。建筑面积267．64平方米，总售价款暂订588，808元，交房日期为1997年12月31日，合同附件二中又约定“因资金问题，同意延至1998年6月份交割”，双方还约定了付款方式、违约责任等条款。后原、被告因购房银行贷款额度等原因，将原预售合同拆成两份预售合同，以原告之妻吉某妹名义购买金田花园X幢二层X号，合同编号X-X-X，预售许可证编号南汇(97)第X号，签订时间为1997年10月20日，“吉宝妹”系原告签字。以原告名义购买金田花园X幢一层X号，合同编号X-X-X，预售许可证编号同为第X号，签订时间为1997年12月26日。原告曾于1997年9月5日支付被告定金1万元，1997年9月19日支付6万元，1997年10月7日支付20万元，1998年3月原告以所购房底层作抵押，向建设银行南汇县支行贷款20万元，并于1998年4月10日支付被告，原告合计支付购房款47万元。原告自1998年5月开始每月还贷，至1999年3月共计还款27，978元，其中归还本金11，815．60元，利息16，162．40元，如1999年3月提前一次性归还余款尚需支付下一个月的利息1，129．12元
另外，原告在购房及办理银行贷款过程中曾支付了交易手续费267元、抵押登记费333元、文件登记费100元、保险费1，669元等合计2，369元。原告认为其购买金田花园X幢一层X室房屋一套，售价款为333，838元，房屋交付日为1998年6月30日，其共支付定金l万元，房款46万元，被告未能按约交付房屋，故诉至法院，要求被告立即交付房屋，退还多收的购房款136，162元，双倍返还定金2万元，并支付违约金及赔偿一切损失。被告辩称，其与原告于1997年10月7日签订一份《内销商品房预售合同》，由原告购买其开发的周浦镇X路X、X号一、二层商住综合楼，该房不能分割销售但原告为能多向银行贷款，故要求将原预售合同分为两份，由原告购买底层，而由其妻吉宝妹购买二层并由原告代为签名，后因银行贷款额度放宽，故原告仅以底层作抵押向银行贷款。另外其曾及时通知原告办理交割手续并付清余款，但原告迟迟不予办理，故不同意原告的诉求，并表示不愿将房屋卖给原告
另查明，合同编号X-X-X中的金田花园X幢二层X号及合同编号X-X-X中的金田花园X幢一层X号与合同编号X-X-X中的金田花园X幢一、二层510、X室属同一房屋，底层建筑结构共四开间，该房屋系商住综合楼，经上海市房屋土地测绘中心确认建筑面积为267．07平方米。1997年4月22日南汇县公安局周浦警察署对该综合楼核发了周东路X至516双号四个门牌号码，现被告使用了其中510、X号两个号码
又查明，南汇(96)第X号预售许可证发证日期为1996年8月20日，允许预售房屋幢号8、9、11、X幢，预售房屋类型为居住；南汇(97)第X号预售许可证发证日期为1997年2月26日，允许预售房屋幢号6、7、X幢，预售房屋类型为居住；南汇(98)第X号预售许可证发证日期为1998年4月1日，允许预售房屋幢号510至X号(双号)，预售房屋类型为综合楼。另外，原、被告讼争房至今尚未取得《新建住宅交付使用许可证》，双方亦未实际交付讼争房产
还查明，1997年8月28日，原告将其原居住的浦东新区X路X弄X号X室的住房转让给他人，并于1997年9月26日向浦东新区财政局交纳了出售原公有住房保证金7，750元。在审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿保证金，并自1998年7月起赔偿安置费每月500元及一次性补偿费5，000元
原审法院审理后认为，房产商预售商品房必须在取得有关部门核发的《预售许可证》后方能进行预售，被告在未取得周东路X至X号商住综合楼《预售许可证》的情况下分别以(96)第X号、(97)第X号《预售许可证》与原告签订《内销商品房预售合同》，违反了有关法律规定，故原、被告双方签订的编号为2596－021－0081及（略）的《内销商品房预售合同》应认定无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力，故原告要求被告交付所购房屋的请求，不能支持，被告亦应返还原告已交付的47万元钱款。造成合同无效的主要责任在被告，故被告理应赔偿原告由此所产生的实际损失，其中27万元应按银行同期个人存款储蓄利率计算原告的损失，20万元银行贷款应按原告已支付的贷款利息予以赔偿。另外，原告因购房所支出交易手续费等2，369元被告亦应赔偿。原告要求赔偿新购住房保证金，因未能提供足够证据证明该保证金已被转为税款不能退还，故本案中不作处理，如原告有新的证据可另行解决。对于原告要求被告赔偿安置费每月500元及一次性补偿费5，000元的请求，依据不足，不予支持。但考虑到合同无效确实给原告生活造成一定影响，且原告因涉讼也产生了一定的差旅费等损失，故可由被告酌情予以补偿。对于以吉宝妹名义签订的编号为2597－004－0041的《内销商品房预售合同》，因吉宝妹并未主张权利，故本案中不作处理，双方可另行解决。并于1999年3月24日作出判决，一、确认原、被告签订的编号为2596－021－0081及2597－004－0040的《上海市内销商品房预售合同》无效。二、由被告上海鑫田房地产发展有限公司返还原告朱某某人民币470，000元。三、由被告赔偿原告27万元的银行利息损失20，251．61元(自宣判之日起至本判决确定执行日止的利息损失按银行同期个人存款储蓄利率计算，由被告负担)。四、由被告赔偿原告20万元银行贷款利息损失自1998年5月至1999年3月底合计17，291．52元(自宣判之日起至本判决确定执行日止原告支付银行的贷款利息由被告负担)。五、由被告赔偿原告交易手续费、保险费、抵押登记费、文件登记费等合计2，369元。六、由被告酌情补偿原告其他损失3，000元。七、原告其余请求不予支持。上述判决第二、三、四、五、六项均于本判决生效后10日内履行。案件受理费人民币4，906元，由被告负担。
上诉人朱某某不服原判，上诉请求：要求撤销一审判决，改判支持上诉人在一审时的诉讼请求，即被上诉人依法履行商品房预售合同，立即交付系争房屋；被上诉人应依法承担延期交付的违约金；被上诉人应立即退还多收的购房款，并按银行同期贷款利率偿付上诉人利息损失；被上诉人应双倍返还定金20，000元；被上诉人应赔偿上诉人保证金7，750元；搬场费280元；被上诉人应支付上诉人自1998年7月1日起至交付之日止的外借房屋居住的过渡安置费每月人民币500元，并一次性给付上诉人补偿费人民币5，000元。理由是被上诉人在一申诉讼前已经取得房地产权证，故双方签订的商品房预售合同可不作无效处理。因被上诉人不履行合同，给上诉人生活带来困难，造成上诉人的损失，被上诉人应承担民事赔偿责任。上诉人举证：上海市出售原公有住房保证金收据一份、中华人民共和国缴款书一份、上海市区天天搬场公司托运单一份、租房合同一份、1999年6月25日上海市工商业通用统一发票开具的号码为N0.（略）发票一张、上海市财政局和上海市地方税务局于1997年沪财城X号通知一份、租金收据五张、租房证明一份、《上海市内销商品房预售合同》三份、《个人住房商业性借款合同》一份。
被上诉人辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。理由是系争房屋在签订预售合同时尚未取得预售许可证，至今也未与上诉人签订出售合同，上诉人也未住进系争房屋，故该预售合同应认定无效。上诉人上诉要求被上诉人赔偿的损失费，没有依据，如果有损失，应当由上诉人自己承担。被上诉人举证：1999年5月13日由上海市房屋土地管理局颁发的产权证一份、(98)第X号《预售许可证》一份。
本院经审理，对上诉人朱某某举证的上海市出售原公有住房保证金收据、中华人民共和国缴款书、上海市区天天搬场公司托运单、上海市财政局和上海币地方税务局于1997年沪财城X号通知、《上海市内销商品房预售合同》、《个人住房商业性借款合同》等证据予以认定，因为上述证据的真实性，经庭审质证后，双方当事人均无异议。对上诉人朱某某举证的租房合同、1999年6月25日开具的号码为N0.（略）的上海市工商业通用统一发票、租金收据五张、租房证明等证据予以认定，因为这四份证据符合民事证据的三个基本特征，即客观真实性、关联性、合法性。被上诉人举证的1999年5月13日由上海市房屋土地管理局颁发的产权证、(98)第X号《预售许可证》两份证据予以认定，因为这两份证据的真实性，经庭审质证后，双方当事人均无异议。
经审理查明：原审法院认定的事实基本无误。上诉人朱某某在二审中新提供的证据有：中华人民共和国缴款书一份、上海市区天天搬场公司托运单一份、租房合同一份、1999年6月25日开具的号码为N0。（略）的上海市工商业通用统一发票一张、上海市财政局和上海市地方税务局于1997年沪财城X号通知一份、租金收据五张、租房证明一份。在二审中查明，上诉人朱某某所交纳的保证金，因在6个月内未新购住房而由税务征收机关自动转作税款上交国库。
本院认为，商品房预售，必须向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。而上海鑫田房地产发展有限公司在与朱某某签订《上海市内销商品房预售合同》时，尚未取得商品房预售许可证。该买卖合同虽符合成立要件，但欠缺生效要件，故该民事行为不发生法律效力。双方签订的《上海市内销商品房预售合同》应认定无效。民事行为被确认为无效，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。上海鑫田房地产发展有限公司应承担主观过错责任，除应返还朱某某已交付的房款外，还应赔偿朱某某由此造成的经济损失。原审法院在查明事实的情况下，依据当事人提供的证据，依法所作的判决并无不当。因上诉人朱某某在二审中，对赔偿问题提供新的证据，本院对朱某某提供的证据进行了质证、查证、认证，故对朱某某提出的赔偿数额予以重新确定，酌情考虑。上诉人朱某某上诉要求上海鑫田房地产发展有限公司赔偿1998年7月1日至交付日止的过渡安置费每月人民币500元、保证金人民币7，750元及搬场费人民币280元的请求，与法有据，本院予以支持。对上诉人朱某某的其余上诉请求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市南汇县人民法院(1998)汇民初字第X号民事判决第一、第二、第三、第四、第五、第七项(即合同无效、返还房款、支付利息、赔偿保险费等)
二、撤销上海市南汇县人民法院(1998)汇民初字第X号民事判决第六项(即酌情补偿损失)
三、上海鑫田房地产发展有限公司应于本判决生效之日起10日内赔偿朱某某保证金人民币7，750元、搬场费人民币280元
四、上海鑫田房地产发展有限公司应于本判决生效之日起10日内酌情赔偿朱某某自1998年7月1日起至2000年6月30日止的房屋租金12，000元(每月租金人民币500元)
二审案件受理费人民币4，906元，由被上诉人上海鑫田房地产发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张国
代理审判员盛伟
代理审判员郑卫
二○○○年十月十八日
书记员徐焰
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