原告（反诉被告）董某
委托代理人张XX
被告（反诉原告）李XX
委托代理人李XX
第三人郴州市房产管理局
法定代表人胡XX
委托代理人黄XX
第三人郴州市房产发展总公司
法定代表人林XX
委托代理人雷XX
原告董某与被告李XX购房指标转让纠纷一案，本院于2010年3月29日作出（2008）郴北民一初字第X号民事判决书，原告董某不服判决向湖南省郴州市中级某民法院提出上诉，湖南省郴州市中级某民法院以原审判决认定事实不清于2010年8月9日作出（2010）郴民一终字第X号民事裁定书，裁定：一、撤销湖南省郴州市X区人民法院（2008）郴北民一初字第X号民事判决；二、本案发回湖南省郴州市X区人民法院重审。本院重审立案后，依法另行组成由审判员田忠民担任审判长，代理审判员宁小花、人民陪审员曹承苏参加的合某庭公开开庭进行了审理。庭审过程中，本院依法追加郴州市房产管理局和郴州市房产发展总公司为本案的第三人，同时被告李XX于2011年2月22日向本院提出反诉，本院对反诉立案后，进行了合某审理。原告董某及其委托代理人张XX、被告李XX及其委托代理人李远林、第三人郴州市房产管理局委托代理人黄日彬均到庭参加诉讼，第三人郴州市房产发展总公司经本院合某传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）董某诉称，因董某想购买一套住房，李XX得知情况后，声称可以帮董某在李XX单位购买指标房，只需900元/m2。董某当时考虑价格合某又是房产局的房屋，安全可靠，便同意了。双方达成购房协议，约定：李XX以自己的名义，在自己所在单位为董某购买住房一套，购房款由董某交给李XX，再由李XX代交给单位，房屋一切权利由董某享有，义务由董某履行，董某支付李XX购房指标转让费x元。协议签订之后，董某依约支付李XX购房指标转让费x元。按购房要求，董某将购房定金x元交给李XX，李XX也以自己的名义为董某在其单位购买了住房一套。之后，随着房价上涨，李XX将代为董某购买的房屋据为己有，董某多次催促李XX履行委托义务，进一步为董某办好其它事项，但李XX却予以拒绝。由于李XX不讲信用，致使董某错过当时的购房机会，造成重大经济损失。为此，特诉至法院，现请求：1、判令被告李XX赔偿原告董某损失x元；2、判令被告李XX返还原告董某购房定金x元；3、判令被告李XX返还原告董某指标费x元。
原告（反诉被告）董某为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：
1、原告董某与被告李XX于2006年3月10日签订的《集资房指标房屋转让协议》一份，拟证明李XX自愿向董某转让单位集资购房指标一套，董某已付李XX购房指标转让费x元；
2、购房定金凭据二张，拟证明董某于2005年12月7日、2007年3月15日以李XX的名义向郴州市房产发展总公司交纳购房定金x元；
3、有关福城花园房屋选购明细表及福城花园业主委员会发出的通知的照片两张，拟证明转让的集资房系郴州市房产发展总公司开发的，现工程已竣工，已交付使用，李XX拒绝收取董某交纳的购房款。
4、原告董某申请本院委托湖南远航房地产评估有限责任公司出具的估价报告书，拟证明本案诉争的位于郴州市福城花园X栋X号住房评估价值x元。
被告（反诉原告）李XX辩称并提出反诉称：原告董某与被告李XX之间属于集资房指标转让纠纷，而非房屋买卖纠纷；如果集资房指标转让有效，那么双方就应该按照该协议中约定的违约责任条款履行，现董某要求李XX按现行价格予以赔偿，没有事实和法律依据；李XX所在单位即第三人郴州市房产管理局于2005年11月制定了《郴州市房产管理局住房分配方案》，明确规定了所有购房户只能是本单位的职工，不得以他人名义购买，董某与李XX签订《集资房指标房屋转让协议》时，董某已经知晓该规定。2007年3月，李XX所在单位明令禁止职工未经单位同意私自转让集资房，否则，不予协助办理房屋登记和过户手续，李XX便多次找原告协商，要求解除协议，愿意退还指标转让费给董某，但董某拒绝接受，所以李XX不承担违约责任；现特向法院提起反诉，要求解除原告董某与被告李XX签订的《集资房指标房屋转让协议》。
被告（反诉原告）李XX为支持其答辩主张和反诉请求，向本院提交下列证据：
5、郴州市房产管理局作出的郴房办[2005]X号通知，拟证明郴州市房产管理局对本单位职工按照工龄、级某、职称等确定房屋分配方案，该购房指标带有特定的人身关系，并且该通知明确规定非本单位职工不得参加购房；
6、原告董某与被告李XX签订的《集资房指标房屋转让协议》，拟证明原告董某与被告李XX已对违约责任有明确规定，应当按照约定来承担责任；
7、郴州市房产管理局的声明，拟证明郴州市房产管理局不允许职工私自对房屋进行处分，致使原告董某与被告李XX双方的合某不能履行，合某目的不能实现。
被告（反诉原告）李XX在举证期满后当庭提交了如下证据：
8、人民币定期存单，拟证明郴州市房产管理局禁止职工私自转让房屋指标，就此李XX于2007年时就与董某协商，愿意退还给董某指标费及购房定金，并且愿意赔偿董某x元，被告将该x元存在银行至今未动。
原告董某对被告李XX提出的反诉请求辩称，本案不是集资房转让，是属于商品房性质，李XX从没有告诉过董某该房屋不能买卖，根据相关法律规定，该指标房转让协议是合某有效的，李XX不履行合某，应当承担赔偿责任。
原告（反诉被告）董某针对被告（反诉原告）李XX提出的反诉提供的证据同前。
第三人郴州市房产管理局述称，原告董某与被告李XX签订的《集资房指标房屋转让协议》，不是房屋买卖合某，仅是债权转让合某，因李XX未经得债权人的同意，该转让无效，该《集资房指标房屋转让协议》违反了第三人郴州市房产管理局只允许内部职工购房的规定，不能对抗第三人，第三人郴州市房产管理局对原告董某与被告李XX签订的《集资房指标房屋转让协议》不予认可。
第三人郴州市房产管理局为支持其主张，向本院提供了如下证据：
9、郴州市房产管理局作出的郴房办[2005]X号通知，拟证明本案诉争的房屋为统一购买房屋，带福利性，只有有资格的人员才可购房，该通知规定不得以他人的名义购房；
10、郴州市房产管理局于2007年3月1日作出的声明，拟证明该购房指标不得转让。
第三人郴州市房产发展总公司未到庭参加诉讼，也未向本院提供证据，但向本院提供了书面的陈述意见，述称，原、被告诉争的标的是第三人郴州市房产管理局委托第三人郴州市房产发展总公司开发的项目，项目名称为“郴州市福城花园”，本案诉争的房屋系该福城花园X栋X房，该房屋现已竣工并交付给了郴州市房产管理局，根据相关规定，未经得郴州市房产管理局的同意，第三人将不为郴州市房产管理局单位职工以外的人办理产权登记的相关手续。
经本院组织庭审质证，被告（反诉原告）李XX对原告（反诉被告）董某提供的证据发表了如下的质证意见：对证据1、3没有异议；对证据2的真实性没有异议，但对证明方向有异议，认为这是李XX交给郴州市房产发展总公司的购房定金，董某交给李XX的是购房款，董某交给李x元，还有5000元是董某到郴州市房产发展总公司交纳的；对证据4有异议，认为该证据与本案不具关联性。
第三人郴州市房产管理局对原告（反诉被告）董某提供的证据发表了如下的质证意见：对证据1的真实性没有异议，但该协议是在第三人不知情的情况下签订，所以第三人对该证据不予认可；对证据2有异议，第三人只认可被告李XX交纳购房款；对证据3有异议，第三人不允许单位职工以外的人购房；对证据4的真实性没有异议，但该证据不能作为原告董某受到的损失。
原告（反诉被告）董某对被告（反诉原告）李XX提供的证据发表了如下的质证意见：对证据5的真实性没有异议，但对关联性有异议，郴州市房产管理局并没有禁止不能转让；对证据6、7的真实性没有异议，但认为这是2007年3月1日的声明，而董某于2007年3月15日还交了钱，这是相互矛盾的；对证据8不同意质证，认为该证据是当庭提供，已超过举证期限。
第三人郴州市房产管理局对被告（反诉原告）李XX提供的证据发表了如下的质证意见：对证据5-8的真实性均没有异议，认为第三人是不允许购房指标转让的，第三人发现职工转让购房指标以后，及时进行了声明。
原告（反诉被告）董某对第三人郴州市房产管理局提供的证据发表了如下的质证意见：对证据9的真实性没有异议，但对关联性有异议，郴州市房产管理局并没有禁止不能转让；对证据10的真实性没有异议，但认为这是2007年3月1日的声明，而董某于2007年3月15日还交了钱，这是相互矛盾的。
被告（反诉原告）李XX对第三人郴州市房产管理局提供的证据9、10均没有异议。
根据当事人的举证、质证情况，本院认证如下：
证据1-7、9-10具有真实性、合某、关联性，可以作为本案的定案依据，证据8是李XX在举证期限届满后提供的，董某又不同意质证，本院不予确认。
根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合某审中当事人的陈述，本院查明事实如下：
被告（反诉原告）李XX系第三人郴州市房产管理局职工。2005年，第三人郴州市房产管理局选址107国道旁，委托第三人郴州市房产发展总公司开发“福城花园”项目，在单位内部开展集资购房，房屋的性质为商品房。2005年11月11日，第三人郴州市房产管理局就此制定郴州市房产管理局住房分配方案，该方案中规定“首期付款：（三）购房人员按所选面积支付首期房款，120平方米左右的首付3万元，140平方米左右的首付4万元，160平方米左右的首付5万元”，“分配要求：购房人员不得以他人名义参加购房”。被告李XX于2005年12月7日向第三人郴州市房产发展总公司交纳购房定金x元，第三人郴州市房产发展总公司向被告李XX开具了凭据。
2006年3月10日，原、被告经朋友介绍，被告（反诉原告）李XX愿意将其享有的此套购房指标转让给原告（反诉被告）董某，双方签订了一份《集资房指标房屋转让协议》，被告李XX为甲方，原告董某申为乙方，协议约定：“一、房屋指标转让条件：1、甲方自愿转让单位集资购房指标壹套，乙方以总价壹万元作为指标转让费交给甲方；2、甲方将其它福利待遇和超标费用的风险责任一并转让给乙方，甲方不再享受购房中的一切福利待遇和承担一切超标费用的风险责任；3、甲方负责协助乙方的房屋产权证办理，第一次办证税费（办甲方姓名）和第二次办证税费概由乙方承担，甲方不承担任何费用。甲方负责协调关系，尽量减少手续办理费用；4、甲方应根据乙方对房屋的需要，以单位分房最优惠的条件帮助乙方选房；5、未转户之前，所产生的物业管理费用概由乙方承担。二、付款方式：1、乙方按甲方单位要求以甲方名义交款，手续办理由甲方征求乙方意见后负责办理（如房屋选购），特殊情况，协商处理；2、房款可分一次性付款或分期付款，但不能按揭；3、乙方付给甲方的购房指标款，在协议签订之日一次性付清，购房款按房产局有关规定执行；4、办理产权证的有关费用交到有关部门，边交边办。三、违约责任：1、甲方如因单位原因而影响购房的违约责任，甲方不承担责任，房款由单位退还。但收取乙方的指标费用要在知道单位决定后的十天内如实退还，逾期承担月息2分的利息；2、由于甲方自身原因反悔而导致乙方无法购房的，甲方在十五天之内双倍退还指标费；3、由于乙方原因，导致甲方扣工资，上黑名单，没收房屋等，其全部责任由乙方承担。乙方交给甲方的指标费不予退还。由于甲方自身原因，乙方概不负责。”
《集资房指标房屋转让协议》签订后，原告（反诉被告）董某以现金支付方式给付被告（反诉原告）李XX购房指标转让费x元及购房款x元，李XX将第三人郴州市房产发展总公司于2005年12月7日向其开具的x元购房定金的凭据交付给原告董某。2007年3月15日，原告董某又以被告李XX的名义向第三人郴州市房产发展总公司交纳5000元，第三人郴州市房产发展总公司开具了收取李XX购房定金5000元的凭据。2007年3月，第三人郴州市房产管理局发现有部分职工转让购房指标，遂声明“该集资购房指标不得私自转让”。嗣后，被告李XX不让原告董某再交纳房款，第三人也不允许郴州市房产管理局职工以外的人交款，原告董某与被告李XX因《集资房指标房屋转让协议》的履行发生争议，原告董某于2008年10月23日向本院提起诉讼。
郴州市“福城花园”项目竣工后，被告（反诉原告）李XX选购了位于郴州市福城花园X栋X号房屋，房屋价格为每平方米1000元，之前原告（反诉被告）董某交纳的x元抵付房款后，被告李XX交纳了购房余款。现第三人已将位于郴州市福城花园X栋X号房屋交付给了被告李XX，被告李XX已对该房屋进行了装修，并由被告李XX的父母居住。该房屋目前尚未进行权属登记，亦未办理房屋所有权证书。
庭审过程中，原告（反诉被告）董某为确定其损失向本院提出申请，要求对郴州市福城花园X栋X号房屋的价值进行评估，本院委托湖南远航房地产评估有限责任公司进行估价，估价结果是：位于郴州市福城花园X栋X号房屋，平面图标注建筑面积为129.80平方米，该估价对象于估价时点的房地产市场价值为x元。
本院认为：本案属购房指标转让纠纷。本案中，《集资房指标房屋转让协议》是原告（反诉被告）董某与被告（反诉原告）李XX在平等自愿、协商一致原则下签订的，该协议是双方当事人真实意思的表示。本案诉争的房屋性质为商品房，转让商品房的购房指标并没有违反法律、行政法规的强制性规定，虽然第三人郴州市房产管理局以《声明》形式明确集资购房指标不得转让，但原告董某与被告李XX签订的《集资房指标房屋转让协议》并没有损害第三人的利益，故该《声明》不能对抗原告董某与被告李XX签订的《集资房指标房屋转让协议》的效力，原告董某与被告李XX签订的《集资房指标房屋转让协议》合某有效；购房指标的转让是对购房资格的转让，而不是对房屋本身的转让，不同于房屋买卖合某，我国合某法分则对此类合某没有明文规定，因该合某引发的纠纷，适用我国合某法总则的规定。
我国合某法第一百零七条规定“当事人一方不履行合某义务或者履行合某义务不符合某定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，虽然第三人郴州市房产管理局以《声明》形式明确集资购房指标不得转让，但根据《集资房指标房屋转让协议》内容来看，所有的购房事项均以被告（反诉原告）李XX的名义进行，被告李XX履行《集资房指标房屋转让协议》仍然具有可行性，被告李XX却反悔，不履行《集资房指标房屋转让协议》，对购买的房屋进行装修入住，使双方签订的协议不能继续履行，被告李XX具有主观过错，因此给原告（反诉被告）董某造成的损失，被告李XX理应承担违约责任，原告董某要求被告李XX承担赔偿损失的违约责任，符合某律规定。
本案原告（反诉被告）董某的损失包括直接损失和间接损失，原告董某的直接损失是原告董某交纳给被告李XX的指标转让费x元和交纳的x元房款，原告董某的间接损失即原告董某的可得利益损失。原告董某购买被告（反诉原告）李XX的购房指标，即获得购房期许（资格），原告董某交纳的x元已转为房款，已作为房屋的投入成本，现在房屋已建成并已交付使用，房屋的价值已得到实现，本院根据公平原则，以原告董某交纳的房款所占总房款的比例结合某屋升值后的价值计算原告董某的可得利益损失，即x元÷（129.80平方米×1000元／平方米）×x元＝x元。
原告（反诉被告）董某与被告（反诉原告）李XX在《集资房指标房屋转让协议》中约定“2、由于甲方自身原因反悔而导致乙方无法购房的，甲方在十五天之内双倍退还指标费；”这是原、被告对违约金的约定，对比原告董某的经济损失，可见原告董某的损失已明显超过约定违约金，原告董某要求增加，符合某律规定。原告董某要求赔偿直接损失，由被告李XX返还指标转让费x元及其所交纳的购房款x元的诉讼请求，本院予以支持。从原、被告签订的《集资房指标房屋转让协议》内容来看，原告董某取得被告李XX的购房资格，以被告的名义买房，此协议是否能全面履行，达到预期目的，存在很多不确定因素，原告对此风险理应有一定预知，再加上近几年房屋价格的大幅上涨是原、被告订立合某时不能预见的。因此，本院从遵循诚信原则的角度出发，酌情确定被告李XX对原告董某可得利益的损失承担60％的责任为宜，即承担x元。
综上所述，原、被告自愿签订的《集资房指标房屋转让协议》合某有效，受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，被告不能履行协议给原告造成了损失，被告应当承担赔偿损失的违约责任。依照《中华人民共和国合某法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）董某与被告（反诉原告）李XX于2006年3月10日签订的《集资房指标房屋转让协议》；
二、被告（反诉原告）李XX返还原告（反诉被告）董某指标转让费x元及购房款x元，合某x元；
三、被告（反诉原告）李XX赔偿原告（反诉被告）董某经济损失x元；
四、以上第二、三项合某x元，限被告（反诉原告）李XX于本判决生效后十日内支付给原告（反诉被告）董某；
五、驳回原告（反诉被告）董某的其他诉讼请求。
如果被告（反诉原告）李XX未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费7263元，由原告（反诉被告）董某负担5263元，被告（反诉原告）李XX负担2000元，反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）李XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级某民法院。
审判长田忠民
代理审判员宁小花
人民陪审员曹承苏
二○一一年十一月二十一日
书记员罗剑
附相关法律条文：
《中华人民共和国合某法》
第八条依法成立的合某，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合某。
依法成立的合某，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合某义务或者履行合某义务不符合某定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合某义务或者履行合某义务不符合某定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合某履行后可以获得的利益，但不得超过违反合某一方订立合某时预见到或者应当预见到的因违反合某可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合某，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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