上诉人（原审被告）潘某，女。
委托代理人秦某某，女。
上诉人（原审被告）宋某，男。
委托代理人秦某某，女。
被上诉人（原审原告）张某乙，男。
委托代理人彭松，河南路通律师事务所律师。
上诉人潘某、宋某与被上诉人张某乙房屋买卖合某纠纷一案，张某乙于2009年12月14日向山阳区人民法院提起诉讼，请求：判令潘某、宋某履行义务，立即为张某乙办理产权过户手续，本案诉讼费及其他相关费用由潘某、宋某承担。山阳区人民法院于2010年11月28日作出（２０１０）山民初字第１４９号民事判决，潘某、宋某不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合某庭，于２０１１年９月６日公开开庭审理了本案。上诉人潘某、宋某及其委托代理人秦某某，被上诉人张某乙及其委托代理人彭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，张某乙与宋某双方经口头协商，宋某将其爱人潘某名下的位于焦作市X区X路检察院２号楼５单元六楼东户房产号为５１０号的房产一套出卖给张某乙。２００２年１０月１３日，张某乙将５万元交付给宋某，宋某给张某乙出具收条一张，载明“今收到购房款人民币五万元整”。２００３年６月１８日，本案所涉及的房产进行水网改造，潘某持有８００元的水网改造收据。２００９年９月１９日，进行暖气改造，潘某支出２０００元，由焦作市人民检察院计划财务装备处所出具的收据，由潘某持有。２００４年张某乙向土地部门交纳了３３元登记费。２００４年潘某将本案所涉及的房产的土地证、房产证及交房款手续一并交给张某乙。２００９年１２月１４日，张某乙以潘某、宋某拒绝办理过户手续为由提起诉讼。
原审法院认为，本案所涉及的房产，系二被告夫妻共同财产，张某乙与宋某达成的口头买卖协议是双方的真实意思表示，合某有效，故本院予以认定。张某乙将５万元购房款交付给宋某，宋某也给张某乙出具了收条，并且被告将涉案房产的土地证、房产证及当初被告交房款的原始票据等一并交付给张某乙，从而可以看出原、被告之间存在房屋买卖合某关系，并且已经履行，被告有义务协助原告到房管部门办理房屋过户手续。被告辩称原告所交纳的５万元房款系购房定金，无证据支持，本院不予支持。被告辩称原告后来又反悔，要求与被告解除买卖合某关系，但无证据支持，本院对该说法不予采信。至于被告所交的水网、暖气改造费，因双方之间买卖关系成立，不足以推翻双方存在买卖关系，此部分被告可另行向原告主张某乙利。
原审法院判决：被告潘某、宋某于本判决生效后十日内为原告办理产权过户手续。
潘某、宋某不服原判，提起上诉，其上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回张某乙的诉讼请求。理由为：1、原判认定事实错误，判决错误。首先本案争议房屋的买卖合某不能成立，房屋属于不动产，在进行买卖行为时依法需要采用书面某式，本案上诉人与被上诉人就房屋买卖未采用书面某式，不符合某动产买卖合某的形式要件。同时本案房屋买卖合某不具备不动产买卖合某的实质要件，就房屋买卖而言，上诉人与被上诉人依法应约定房屋的位置、面某、价金。上诉人拥有的位于山阳区X路检察院X号院X单元X号楼，X楼还有一个独立的房间，若上诉人愿意出售争议房屋，必定随X楼一并出售，不可能留X楼。另外，争议房屋实际面某约90平方米，与房产证记载的69平方米不一致，如果按照当时的市场价在所属地段、90平方米、安装有煤气、暖气，并花x元进行了装修，室内的家具、电器，该房屋仅卖x元，显然不符合某观事实，价款明显“显失公平”，由此可见，双方没有对争议房屋的位置、面某、价金进行约定，也就是说双方没有对争议房屋买卖达成合某。而一审判决就本案争议房屋位置、面某、价金的这一事实未作出认定，仅凭一张某乙房款，就直接认定上诉人与被上诉人口头协议，房屋买卖成立，显属错误。从本案证据的角度来看，本案争议房屋买卖合某也是不能成立的。被上诉人提交的2002年10月13日的一张x元购房款，并不足以说明争议房屋的全部价款。上诉人提交的2003年6月18日的水网改造费的收据和2009年9月集中供暖改造安装费2000元的收据。如果说2002年10月13日一张x元购房的全部价款的话，那么就用不着由上诉人于2003年交水网改造费、2009年集中供暖改造费。如争议房屋房屋合某成立，这些费用必然由被上诉人交纳。可事实上仍由上诉人交纳。显然x元购房款仅为定金，最多只能是部分款项，正常情况下应在办理过户手续时结清所有房款。而一审置上诉人提交证据的客观性及被上诉人提交证据与上诉人提交证据关联性而不顾，就对2002年10月13日一张x元购房款予以认定是争议房屋的全部价款，明显违背常理，有偏袒偏向之嫌疑。2002年10月13日一张x元的购房款虽是上诉人宋某的签名，但不是本人的真实意思表示。当时被上诉人拿x元要求宋某打条，宋某认为仅是定金，处于朋友关系没有在意，也没有与潘某商量，过后告知潘某，潘某不同意。后被上诉人对宋某说楼高、房小、孩子多、住不下，不要了，钱顶租金，日后双方都没有提过此事。潘某在收到法院传票时，才知道宋某打条一事。根据法律规定，夫妻关系存续期间，共同财产未经一方同意，另一方擅自处理无效，宋某的擅自处分无效。2、本案适用法律错误。一审置本案证据的客观性，相关性而不顾，对事实作出错误的认定，显然判决适用的法律是错误，进而作出错误的判决。土地登记费、水网改造费、暖气改造费都是潘某所交，房产证和土地证是宋某交给张某乙的。
张某乙辩称：1、张某乙与潘某、宋某之间的房屋买卖合某真实、合某、有效。2002年10月，张某乙与潘某、宋某经协商一致，张某乙出资x元购买诉争房屋，宋某给张某乙出具收条，明确写明收取张某乙系购房款。随后上诉人将房产及房屋钥匙（含地下室钥匙）一并交付张某乙，由张某乙对房屋进行修整，并购买家具、电器后入住至今，已经长达9年。期间，2003年该房的土地证办理完毕，上诉人又将该房产的房屋所有权证和国有土地使用证交给张某乙。张某乙与潘某、宋某之间系房屋买卖关系，且双方已经实际履行，上诉人在此期间并未提出任何异议，双方之间的合某并不违反法律规定，不存在任何合某无效的法定情形，上诉人依法应当履行合某义务，为张某乙办理过户手续。2、上诉人的上诉理由不能成立。房屋是单位自建房，位置偏僻且楼层高，x元是当时合某价格。上诉人主张某乙收到x元是部分购房款，不符合某观情况。当时双方约定房款为x元，有上诉人出具的房款收据为证。潘某上诉称对房屋买卖并不知情，显然不符合某观事实，张某乙购买的房屋是潘某单位所建，房产证和土地证是潘某亲手交给张某乙，张某乙在该房居住9年，且长期持有该房的房产证和土地证，潘某称对此不知情，于理不合。根据上诉人在上诉状中陈述，宋某已经将张某乙购买该房一事告知潘某，潘某对此也未采取任何法律措施。一审中，潘某并没有主张某乙同无效（法律并没有规定房屋买卖合某不采取书面某同即无效），显然上诉人是在一审败诉后，违反诚实信用原则，恶意串通，捏造潘某不知情的事实，企图宣告合某无效，侵害张某乙的合某权益。
根据上诉人潘某、宋某与被上诉人张某乙的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：上诉人潘某、宋某与被上诉人张某乙之间的房屋买卖合某是否成立，上诉人潘某、宋某是否应为被上诉人张某乙办理房屋过户手续。
二审庭审中，潘某、宋某提交了二份书证，一份为焦作市人民检察院的证明，该证明内容为岭南路是检察院家属院的房产证、土地证均为市检察院计财处统一办理，并将相关票、证领回发放。另一份为太行街道办事处华盛社区收取2010年6月至2011年6月的卫生费收据，以此证明是潘某支付了该期间的卫生费。张某乙对该二份书证的质证意见为：对焦作市人民检察院出具的证明的真实性没有异议，对收据有异议，2009年以前的卫生费都是张某乙交。潘某、宋某申请证人王某、郎某、吴某某出庭作证。证人王某、郎某某证言为：旁听了一审开庭，在一审庭审中，是宋某陈述其将房产证交给了张某乙，潘某在庭审中没有陈述是其将房产证交给了张某乙。证人吴某某的证言为：在2008年7、8月份，张某乙给宋某打电话说孩子要上学，要用房产证，宋某回家拿了房产证，在检察院门口交给了张某乙，当时我没有下车。潘某。宋某对证人证言没有异议，张某乙认为吴某某证言不真实，房产证、土地证是潘某在2003年交给了张某乙，证人证言系虚假证言。本院认为，焦作市人民检察院出具的证明证明的是房产证、土地证的办理、领回和发放的情况，与双方之间的房屋买卖关系无关。卫生费收据证据的是谁交纳了卫生费，亦与双方之间的房屋买卖关系无关。证人王某、郎某出庭证明的是一审庭审中当事人的陈述与庭审笔录记载的不相同，而不是证明与本案有关的事实，其二人的证言不具备证据的特征，不能作为证据。证人吴某某的证言没有其他证据相互印证，且张某乙对吴某某的证言提出异议，故本院对吴某某的证言不予采信。
针对本案的争议焦点，潘某、宋某认为双方之间的房屋买卖合某不能成立，本案没有书面某同，实际面某等双方均未约定，不是当事人意思表示，仅购房款不能证明合某成立；5万元是定金、预付金，房产证是宋某在2008年给了张某乙，不是潘某给的。张某乙认为双方未签订书面某议并不导致合某无效，张某乙支付了5万元购房款，潘某、宋某将房交给张某乙，张某乙生活居住了九年，双方对合某约定的内容、标的很明确就是本案的房产；潘某、宋某在一审时对5万元说是租金顶利息，是张某乙租潘某、宋某的房，又说是定金，相互矛盾，且一方面某张某乙存在买卖关系，另一方面某是定金，自相矛盾；双方之间的标的已实际交付，潘某、宋某收到了购房款，协议已实际履行，原判是正确的；房产证、土地证是潘某在检察院门口交给了张某乙，本案不存在合某无效的情形。
本院经审理查明，张某乙与宋某经口头协商，宋某将其妻子潘某名下的位于焦作市X区X路检察院２号楼５单元六楼东户房产号为５１０号的房产一套出卖给张某乙。２００２年１０月１３日，张某乙将５万元交付给宋某，宋某给张某乙出具收条一张，载明“今收到购房款人民币五万元整”。现该房屋的房产证、土地证均在张某乙处。
本院认为，虽然张某乙与宋某之间的买卖房屋没有签订书面某议，但张某乙将5万元购房款支付给宋某，宋某给张某乙出具“今收到购房款人民币五万元”的收据，且宋某将房屋交付给了张某乙居住，因此双方之间的房屋买卖关系是成立的、有效的。宋某、潘某作为房屋的出卖人应当为张某乙办理房屋的产权过户手续。原判认定事实清楚，判决宋某、潘某为张某乙办理产权过户手续是正确的，宋某、潘某的上诉理由不能成立，其上诉请求本院支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由潘某、宋某负担。
本判决为终审判决。
审判长毛富中
审判员胡永平
代审判员焦红萍
二○一一年十一月十四日
书记员靳燕
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