原告信阳市X区X路盆景园小区业主委员会。
负责人丁某，该委员会主任。
委托代理人吴宝华，信阳市X区法律援助中心律师。
委托代理人张某乙，该委员会成员。
被告信阳市X区房产管理中心(Im河区房管局)。
法定代表人付某，该中心主任。
委托代理人张某丙，该中心干部。
委托代理人左海强，河南法正律师事务所律师。
原告信阳市X区X路盆景园小区业主委员会(以下简称盆景园业主委员会)与被告信阳市X区房产管理中心(以下简称Im河房管中心)因侵权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告负责人丁某及其委托代理人吴宝华和张某乙，被告委托代理人张某丙和左海强，均到庭参加诉讼，本案现已审理完结。
原告盆景园业主委员会诉称；Im河区X路因扩修改造开发建设盆景园居民小区，建设楼房X幢。根据《物业法》和《物权法》的规定，按照总建筑面积的3作为小区的物业用房和业主委员会用房，而被告却将这些用房的产权使用和管理权转移到自己局里，其中原有门面4间，套房一处，原物业管理的苏经理因管理经营不善，造成亏损，经区房管局同意，将该套房卖给他人，所卖房款作为补亏款项，这是严重违法的侵权行为，应当退还。根据法律的规定和双方协议，上述被告人严重违约及违法，为维护小区业主的权益，故依据法律规定，提起诉讼，请求法院判决被告返还小区X幢楼房总建筑面积的3作为小区的物业用房和业主委员会的用房；退还已卖掉的套房一处及门面房4间，归还小区业主委员会所有和使用；并要求被告在我小区非法建造的两间用房应一并转交我小区业主委员会管理使用。
被告Im河房管中心辩称，一，答辩人认为被答辩人的诉请依法不能成立；信阳市X区X路开发建设是1994年开始，该开发建设是在《信阳市X路扩修改造指挥部》的领导下共分三期进行，而被答辩人以现行适用的法律法规去主张1994年开发建设的项目必须达到现在物业用房和业主委员会用房的比例要求，显然违反了法不朔及既往的原则，被答辩人的第一项诉讼请求没有任何事实和法律依据。二，本案客观事实：信阳市申佳物业服务有限责任公司与盆景园业主委员会已经于2010年2月1日在信阳市X区物业管理工作领导小组办公室的见证下，对胜利南路一期物业资产进行移交，该资产中已包含有该小区开发建设之初规划设计的物业管理用房和相关公用设施，故被答辩人向答辩人主张用房毫无道理。三，被答辩人诉请答辩人“退还已卖掉的套房一处及门面房4间，归还小区业主委员会所有和使用”没有任何事实和法律依据。理由是：1994年开始，Im河区X路由原信阳市X路扩修改造指挥部主持开发建设，开发建设完成后的房产属国有资产，而非属于个人或其他单位或组织所有，更非答辩人所有，转让前由房地产管理部门代管，被答辩人诉请的套房由答辩人依法进行转让，4间门面房现在仍然属于国有资产，现由答辩人依法代管出租，答辩人的行为与被答辩人没有任何事实或法律上的关系，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。
经审理查明;1994年3月15日，原信阳市委，市政府(1998年8月信阳撤地设市X区委，政府)决定成立信阳市X路扩修改造指挥部，并由原信阳市房管局(现信阳市X区房产管理中心)大包干对原信阳市X路进行扩修改造，先后改造了原胜利南路一期二期三期建设工程。1995年，建设工程相继交付某用，其物业暂由信阳市X区物业管理处管理。2003年4月7日，信阳市X区物业管理处在胜利南路业主中宣传动员，以每幢楼为单位推举35名业主代表并公告，经无记名投票，选举出了主任、副主任各一名共5人的“信阳市X区业主管理委员会”，因各种原因此次选举产生的业主管理委员会并没起到管理作用，逐将部分物业交由信阳市申佳物业服务有限责任公司管理。2009年9月8日，Im河区X街道办事处会同业主代表成立盆景园业主委员会，确定其管理范围包括胜利南路一期工程建筑面积共2万余平方米。2010年2月1日，原告盆景园业主委员会在信阳市X区物业管理工作领导小组办公室的见证下，与信阳市申佳物业服务有限责任公司签订胜利南路一期资产移交清单，移交清单如下：胜利南路一期100T水塔1座；物业管理用房一间26.83平方米；水泵房一间26.83平方米；自行车棚224.5平方米；盆景园529.7平方米；另X幢楼(3＂7＂9＂6＂10＂11＂12＂14＂16＂18＂)施工图纸，并说明:胜利南路一期二期三期公共设施及物业管理用房未进行分割，分割时按规定统一调配物业管理用房。但该移交清单并未实际移交物业管理用房。
另查明；信阳市申佳物业服务有限责任公司是信阳市X区物业管理处经改制而成；胜利南路X＂楼X、2、3、X门面房是由信阳市X区老城房管所管理并对外出租(套房已出售)。
本院认为；原信阳市房管局(现被告信阳市X区房产管理中心)作为建设单位，建设胜利南路一期二期三期工程，应当配置必要的物业管理用房，原告诉讼请求理由正当，本院予以支持。按照《河南省物业管理条例》的有关规定，应配套修建不低于总建筑面积千分之二的物业管理用房，原告管理的物业区建筑面积2万平方米，按2‰计，被告应配置物业管理用房40平方米。原告要求退还已卖掉的套房一处及门面房4间，归还小区业主委员会所有和使用；因原告未提供证据，根据谁主张谁举证的原则，原告属举证不力；原告要求被告举证，因该诉讼不适用举证责任倒置原则，其诉讼主张本院不予支持；原告要求将盆景园小区内非法建造的两间用房一并转交原告管理使用，因该房系未取得相关审批手续建造的违章建筑，故其要求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条和《中华人民共和国物业管理条例》第三十条之规定，判决如下：
一、被告信阳市X区房产管理中心应于本判决书生效后五日内给原告配置40平方米物业管理用房。
二、驳回原告信阳市X区X路盆景园小区业主委员会其他诉讼请求。
本案诉讼费300元，由原、被告各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院提起上诉，并提交上诉状正本一份，副本两份。
审判长张黎明
审判员张丽红
审判员张金奇
二0一一年九月二十六日
书记员王保琴
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