原告：杨某甲
原告（反诉被告）：杨某乙
被告（反诉原告）：河南恒达瑞实业有限公司（原名新X鹏盛产业有限公司）
被告：新乡市金诺商贸有限公司
原告杨某甲、杨某乙诉被告河南恒达瑞实业有限公司、新乡市金诺商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某乙及二原告委托代理人王鼎成、被告河南恒达瑞实业有限公司委托代理人岳碧云、新乡市金诺商贸有限公司委托代理人任保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某甲、杨某乙诉称：2004年4月19日我们与河南恒达瑞实业有限公司签订房屋买卖合同，购买金诺商厦一层AX号商铺，合同约定该公司自2004年10月1日起按月向我们支付租金，有商场的经营权。2004年我们与新乡市金诺商贸有限公司签订《委托经营合同》，约定将我们的摊位委托给第二被告新乡市金诺商贸有限公司统一经营管理，三年内新乡市金诺商贸有限公司每月支付我们租金x.7元，我们每月支付物业管理费522.45元。2006年1月16日我们再次与新乡市金诺商贸有限公司签订协议，约定自2004年10月1日起至2007年9月30日止，扣除管理费后，月房租x元。2007年11月27日我们与河南恒达瑞实业有限公司签订商品房买卖协议，购买鹏盛一品苑小区一号楼西楼二单元二层东户房屋，总价x.9元。约定付款方式为首付定金x元，房屋交付时全额结清，同时约定金诺商厦业主租金冲抵一品苑购房款。截止2008年1月24日我们还有剩余房款x元未交，约定封顶时交清。2009年10月封顶，一品苑售房部让我们交剩余房款，我们未交，河南恒达瑞实业有限公司至今拒不交房。截止2009年10月河南恒达瑞实业有限公司欠原告金诺商厦租金x元，足够支付一品苑购剩余房款。一品苑售房部没有理由拒绝交房。自2004年10月1日金诺商厦开业起至今没有停业，我们依约把商铺交给被告统一经营管理，截止2010年11月1日被告欠原告租金x元。扣除2006年5月以前被告已支付租金x元，2006年12月31日，被告以银行转账形式支付租金x元，2008年1月24日，转购房租金x元和我们应支付的一品苑住宅房剩余房款x元，剩余x元应支付给我们。原告要求河南恒达瑞实业有限公司交付一品苑商品房；二被告共同支付2010年11月1日前的租金x元，二被告继续履行合同，按月支付租金，租金数额另行商定。
被告河南恒达瑞实业有限公司反诉称：原告杨某乙要求我公司交付一品苑房屋、我公司和新乡市金诺商贸有限公司交付租金是两个不同的法律关系，不应合并审理。杨某乙未按合同约定向我公司交付购房款，应解除一品苑房屋买卖合同，原告与我公司不存在租赁关系，原告要求我公司交付租金x元无依据，不应支持。新乡市金诺商贸有限公司不欠原告租金，原告未向我公司转来租金，原告的第三项诉讼请求不明确不具体，不符合法律规定。我公司提出反诉，要求依法解除我公司与杨某乙于2007年11月27日签订的商品房买卖协议，杨某乙支付违约金x.26元。
被告新乡市金诺商贸有限公司辩称：我公司与原告的租赁合同期限为2004年10月1日至2007年9月30日，我公司已依法向原告支付三年租金，2007年10月1日后我公司与原告间已不存在租赁关系，因此原告所述无法律依据。我公司不是房屋买卖合同当事人，该合同任何条款对我公司都不存在法律效力。
被告杨某甲、杨某乙向本院提交的证据材料有：1、2004年原告杨某甲与河南恒达瑞实业有限公司签订的商品房买卖合同一份，证明河南恒达瑞实业有限公司应自2004年10月1日起按月向原告支付租金；2、2004年原告与河南恒达瑞实业有限公司签订的商品房买卖合同的附件四：合同补充协议，证明原告所购摊位所有权归原告，河南恒达瑞实业有限公司具有商场的经营权，新乡市鹏盛产业公司金诺商厦是商场成立的商贸公司和物业公司的统一体；3、2004年4月19日原告与新乡市金诺商贸有限公司签订的委托经营合同一份，证明合同约定情况；4、原告所购摊位房产证一份，证明原告对所购摊位拥有所有权；5、2006年1月16日原告与新乡市金诺商贸有限公司签订的委托经营协议一份，证明协议约定情况；6、2007年11月27日，原告与河南恒达瑞实业有限公司签订的商品房买卖协议一份，证明原告购买河南恒达瑞实业有限公司开发的鹏盛一品苑小区房屋一套，双方约定用金诺商厦租金充抵购房款；7、现金付出凭单，证明用金诺商厦租金充抵购房款；8、原告领租金的存折一份，证明2006年3月至2006年12月，原告领取租金的数额。
河南恒达瑞实业有限公司向本院提交的证据材料有：原告领取租金的清单，证明2007年10月委托经营合同结束。
新乡市金诺商贸有限公司向本院提交的证据材料有：新乡市X乡蓝海商贸有限公司签订的租赁合同一份，证明双方的租赁关系情况。
经庭审质证：对原告提交的第4、7、8项证据对方当事人均无异议，本院予以认定。对原告提交的1、2、3、5、6项证据，二被告提出异议，认为证明不了原告的主张，本院认为：对原告提交的此五项证据的真实性，二被告没有异议，对其真实性本院予以认定。对河南恒达瑞实业有限公司提交的证据原告提出异议，认为不能证明其主张，本院认为：对该证据的真实性，原告没有异议，对其真实性本院予以认定。对新乡市金诺商贸有限公司提交的证据，原告提出异议，认为与本案无关，本院认为:对该证据的真实性，原告没有异议，对其真实性本院予以认定。
依据上述有效证据及庭审，可以认定以下事实：
原告杨某甲（系买受方）系原告杨某乙之子，2004年4月X号原告杨某甲由其父原告杨某乙代理，与河南恒达瑞实业有限公司（原名新X鹏盛产业有限公司系出卖方）签订商品房买卖合同一份，由原告杨某甲购买河南恒达瑞实业有限公司开发的新乡市X路X号金诺商厦一层AX号摊位。合同第八条规定，出卖方应自2004年10月1日起，按月向买受人支付租金。该合同附件四的合同补充协议约定：1、商场的运作和管理，由商场成立的商贸公司和物业公司（部门）统一管理，各买受人应遵守商场的物业管理和各项规章制度，按要求交清商场的各项费用；2、买受人所购摊位所有权归买受人，出卖人具有商场的经营权（商场开业后的前三年），若三年后业主自营，须遵守商场的经营规划，不得单方变更经营品类。同日，原告杨某乙代表杨某甲与新乡市金诺商贸有限公司签订委托经营合同一份，约定：1、原告愿将位于平原路X号金诺商厦一层AX号摊位，建筑面积104.44平方米，委托给新乡市金诺商贸有限公司统一经营与管理；2、自金诺商厦开业之日起，原告将摊位交付给新乡市金诺商贸有限公司使用，3年内新乡市金诺商贸有限公司按建筑面积计算，每月每平方130元，共计支付原告租金x.7元；3、原告支付相应物业管理费用每月每平方5元，按建筑面积计算，每月合计522.45元，费用从新乡市金诺商贸有限公司支付原告的当月租金中扣除，（市场价格变动，由双方另行商议）。合同签订后原告依约向河南恒达瑞实业有限公司缴纳了购房款，原告杨某甲于2005年5月X号取得了该摊位的房屋所有权证，载明其建筑面积为104.49平方。2006年1月16日原告杨某乙代表杨某甲与新乡市金诺商贸有限公司签订协议一份，原告自愿将自己位于平原路X号金诺商厦一层AX号摊位，建筑面积104.49平方米委托给新乡市金诺商贸有限公司统一经营与管理，自2004年10月1日起至2007年9月30日止，扣除管理费后，每平方米租金125元，每月租金共计x元。协议签订后，原告将自己购买的摊位交付给被告新乡市金诺商贸有限公司经营管理，被告新乡市金诺商贸有限公司以金诺商厦名义对外经营，协议期满后，原告和被告新乡市金诺商贸有限公司未签订新的委托经营合同。
2007年10月，金诺商厦停止经营，原告和新乡市金诺商贸有限公司也未签订新的委托经营合同。2010年3月23日，被告新乡市X乡蓝海商贸有限公司签订一份租赁合同，被告新乡市金诺商贸有限公司将包括原告摊位在内的金诺商厦一到四层整体租赁给新乡蓝海商贸有限公司，租赁期限自2010年5月1日起至2025年4月30日止。2007年11月X号原告杨某乙与河南恒达瑞实业有限公司签订商品房买卖协议一份，约定：由原告杨某乙购买河南恒达瑞实业有限公司开发的鹏盛一品苑小区X号楼西楼X单元X层东户房屋一套，单价每平方2130元，总价款为x.9元；原告杨某乙首付定金x元，基础完成付4万元，二层封顶杨某乙交纳至总房款的50%，主体封顶交纳至总房款的90%，剩余10%工程验收合格，房屋交付使用全额结清；金诺商厦业主租金充抵一品苑购房款。该合同未约定交付房屋的时间。合同签订前，原告杨某乙预交纳定金x元，庭审中原告提交2007年10月10日现金付出凭单两份及2007年10月30日河南恒达瑞实业有限公司向原告出具的收据一份，以上三份手续载明以原告杨某甲在金诺商厦的摊位2006年11月至2007年9月的租金x元、原告杨某甲亲戚在金诺商厦的摊位租金x元，合计x元，用于充抵杨某乙购买一品苑小区房屋款，剩余房款未付。
本院认为：原告杨某甲与被告河南恒达瑞实业有限公司2004年4月19日签订的商品房买卖合同，原告杨某乙与被告河南恒达瑞实业有限公司2007年11月27日签订的商品房买卖协议，均系双方当事人的真实意思表示，内容均不违反法律规定，均应为有效合同，双方均应按合同或协议约定履行各自的义务，根据2007年11月27日原告杨某乙与被告河南恒达瑞实业有限公司签订的商品房买卖协议的约定，原告杨某乙购买鹏盛一品苑小区X号楼西楼X单元X层东户房屋，总价款为x.9元，原告杨某乙已交房款x元，(包括定金x元和用金诺商厦租金充抵房款x元)，尚欠房款x.9元。该购房协议约定原告杨某乙可以用金诺商厦业主摊位租金充抵一品苑购房款。原告杨某乙代理其儿子杨某甲购买的位于新乡市X路X号现金诺商厦一层AX号摊位，委托被告新乡市金诺商贸有限公司经营，期限为2004年10月1日至2007年9月30日。委托经营期满后，双方未签订新的委托经营合同。2010年3月23日，新乡市金诺商贸有限公司将包括原告杨某甲摊位在内的金诺商厦一至四层总体租赁给新乡蓝海商贸有限公司，按照双方原来委托经营合同的租金标准计算，原告杨某甲的摊位租金足以支付原告杨某乙所购买住宅房的剩余款项x.9元，因此原告杨某乙要求被告河南恒达瑞实业有限公司交付鹏盛一品苑小区X号楼西楼X单元X层东户房屋的诉讼请求理由成立，本院予以支持。被告河南恒达瑞实业有限公司反诉要求解除2007年11月27日的商品房买卖协议，并要求支付违约金x.26元的反诉请求理由不能成立，本院不予支持。因原告杨某甲与被告新乡市金诺商贸有限公司在委托经营合同期满后未签订新的委托经营合同，且原告杨某甲主张的摊位租金诉讼请求和原告杨某乙与被告河南恒达瑞实业有限公司签订的住宅房买卖合同不属同一法律关系，因此对于原告杨某甲要求二被告支付摊位租金的诉讼请求，本案不予处理。经本院审委会研究，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告河南恒达瑞实业有限公司于本判决生效后十日内向原告杨某乙交付鹏盛一品苑小区X号楼西楼X单元X层东户房屋一套
二、驳回被告河南恒达瑞实业有限公司要求解除和原告杨某乙于2007年11月27日签订的商品房买卖协议、杨某乙支付违约金x.26元的反诉请求
案件受理费9966元、反诉费1435元，由河南恒达瑞实业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长：王五朝
审判员：谢红梅
审判员：胡文兵
二0一一年九月二十九日
书记员：董芳
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