海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2004)海南民二终字第X号
上诉人(原审被告、反诉原告)海南长升保龄投资有限公司。住所地:海南省海口市X路海外大厦B座四楼BX室。
法定代表人林某某，该公司经理。
委托代理人周某，该公司职员。
委托代理人卢某，该公司职员。
被上诉人(原审原告、反诉被告)儋州大勇商城物业公司。住所地:儋州市那大人民中路X号。
法定代表人涂某某，该公司经理。
委托代理人魏某某，该公司副经理。
委托代理人陈元明，海南为先律师事务所律师。
上诉人因与被上诉人租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院(2003)儋民初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为，原、被告于2000年4月18日签订的租赁合同是双方的真实意思表示，合同的内容并不违反法律的有关规定，该合同应认定真实有效。现原告诉请被告及时清偿租金、电费共（略）．5元，对于拖欠租金、电费的事实，被告并没有异议，但被告辩称，原告将该商厦一楼主要通道及大门交由大勇超市管理，影响了本公司的正常经营，自超市夜间提前关闭大门以来，我公司营业收入大幅度下滑，长年亏损，并导致公司的经营被迫提前终止，原告的行为已严重违反合同约定。对此，原告予以否认。双方在签订合同时所指的正门不明确，但从原告所提供的证据照片上分析，大勇商厦西边旁边竖有＂长升儋州保龄球馆＂(大勇商城三楼)广告照明牌的楼梯通道24小时可以通行，另外，还有超市内旋转楼梯等可以通行。可见，被告主张由于原告将该商厦一楼主要通道及大门交由大勇超市管理，自超市夜间提前关闭大门以来，其公司营业收入大幅度下滑，长年亏损，并导致公司的经营被迫提前终止，原告行为违约的理由不能成立。被告于2002年2月8日致函原告，对于2002年2月8日寄给原告的邮政特快专递封面被告予以确认，而对信函内容予以否认，但又未能提供该邮政特快专递内装何种信函，由此，推定原告提供的邮政特快专递信函的内容系被告的真实意思表示，应予确认。因此，原告追索租金的时效中断，应从2002年3月开始起至2003年3月止。原告主张在这两年时间里，多次向被告催讨租金，但被告否认，现原告又无其他证据加以证明，故自2003年4月至9月的租金共（略）元，已超过一年的诉讼时效，该部分租金请求，依法不予支持。现原告主张的电费为3748．5元，比本院现场核查的3754．8元少，其主张的电费3748．5元，可依法准许。现被告反诉请求解除其与被反诉人儋州大勇商城物业公司于2000年4月18日签订的租赁合同，被反诉人儋州大勇商城物业公司无异议，可依法准许。现原告请求被告偿付拖欠的租金、电费，于法有据。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项、第一百一十一条和《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项及第二百二十六条的规定，判决如下:一、终止原告儋州大勇商城物业公司(反诉被告)与被告海南长升保龄投资有限公司(反诉原告)分别于2000年4月18日、4月27日签订的＂租赁合同＂及＂房屋租赁补充协议＂。二、被告海南长升保龄投资有限公司于本判决生效之日起十日内付给原告儋州大勇商城物业公司自2001年5月至2001年7月租金共（略）元、2001年8月至2003年3月租金共（略）元，总计租金（略）元、电费3748．5元，两项合计（略）．05元。三、被告海南长升保龄投资有限公司应于本判决生效之日起十日内自行搬走其在大勇商城三楼保龄球馆的所有器材设备。案件受理费6331元，反诉案件受理费300元，共计6631元，由被告海南长升保龄投资有限公司(反诉原告)负担5434．97元，原告儋州大勇商城物业公司(反诉被告)负担1196．03元。
宣判后，上诉人不服上诉称:被上诉人将大勇商城的正门交由一楼超市租户管理使用，造成上诉人经营的保龄球馆的主要通道不能保持畅通，严重影响了上诉人的正常经营，已构成了严重违约，应承担相应的违约责任。一审认定被上诉人因于2002年2月8日向上诉人主张权利致使诉讼时效中断，诉讼时效应从2002年3月开始至2003年3月止，该认定与事实不符。被上诉人2003年9月才向法院提起诉讼，已超过一年的诉讼时效期间。请求二审法院驳回被上诉人请求上诉人支付2002年9月28日前的租金的诉讼请求。
被上诉人答辩请求驳回上诉，维持原判。
经审理查明，2000年4月18日，上诉人与被上诉人签订合同，将大勇商厦三楼面积为850平方米的场地出租给上诉人使用。合同约定:租期自2000年8月1日至2008年8月1日共8年。租金按三个月一期，交纳时间为上期期满前5天交纳下期租金，电费1．05元／度，根据实际用量交付；房租分为四期，二年为一期，第一期的第一年租金为7500元／月，第二年为8500元／月。以后各期在当年的基础上按大厦三楼的房价上下浮动不超过30％等。租赁合同第十条还规定，乙方应保障每天零时之前正门通道的完好畅通及通道照明的充足，除正门通道外乙方应让商厦留有其他合适通道通往球馆，保证不影响球馆一天24小时营业……。乙方应积极支持球馆的正常经营。同月27日双方还签订了＂房屋租赁补充协议＂。此后，上诉人开始经营保龄球馆。上诉人陆续付给被上诉人2001年4月30日前的房租、水电费。上诉人2001年5月至2003年9月30日的租金（略）元，电费3754．8元未付。上诉人对拖欠租金与电费的事实，没有异议。2001年底，上诉人因经营不善，球馆关闭停业，人员离开儋州市。2002年，上诉人通过特快专递致函被上诉人要求:在球馆停业这段时间至2002年2月底，减免房租，并拟于2002年3月初付2001年9月至11月的租金（略）元，其余日后逐步解决。2003年10月29日，被上诉人向儋州市人民法院起诉，请求1、判令上诉人及时清偿租金及电费（略）．5元。2、上诉人承担本案的诉讼费。上诉人于2003年12月18日提出反诉请求:解除与被上诉人于2000年4月18日签订的租赁合同。
对上诉人所称被上诉人将大勇商厦一楼主要通道及大门交由大勇超市管理，自超市夜间提前关闭大门以来，影响了其公司的正常经营，造成公司营业收入大幅度下滑，长年亏损，并导致公司的经营被迫提前终止的事实，因双方在签订合同时所指的正门不明确，且有大勇商厦西边旁边竖有＂长升儋州保龄球馆＂(大勇商城三楼)广告照明牌的楼梯通道24小时可以通行和超市内旋转楼梯可以通行。因此，上诉人主张被上诉人将该商厦一楼主要通道及大门交由大勇超市管理，影响了其公司的正常经营并导致公司的经营被迫提前终止的事实，因证据不充分，本院不予认定。
上述事实，有上诉人与被上诉人提供的双方于2000年4月18日签订的租赁合同及4月27日签订的《房屋租赁补充协议》书、保龄球馆的平面图、被上诉人交付至2001年4月30日的租金、电费收据，被上诉人提供的保龄球馆通道照片，上诉人2000年10月26日的委托书、2002年2月8日寄给被上诉人的邮政特快专递封面及信函等及一审法院现场勘查记录及一、二审当事人的陈述为证，本院予以认定。
本院认为，上诉人与被上诉人2000年4月18日、4月27日签订的《租赁合同》及《房屋租赁补充协议》符合法律规定，为有效协议，应受法律保护。上诉人不按时支付租金已构成违约，被上诉人请求上诉人支付拖欠的租金及电费共（略）．5元有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人在诉讼中提出反诉，请求解除双方所签订的合同，被上诉人同意且该请求符合法律规定，本院予以支持。因为双方在签订合同时所指的正门不明确，上诉人不能证明大勇商厦一楼交由大勇超市管理的大门，就是双方在合同中约定的正门。在双方约定的正门不明确，被上诉人又能保证不影响上诉人24小时营业的情况下，上诉人主张被上诉人行为违约，应承担违约责任的理由不能成立，对其请求本院不予支持。上诉人在诉讼中主张被上诉人的诉讼请求，有部分已超过诉讼时效。本院认为，上诉人与被上诉人签订的合同未到期，在合同履行期限内拒付租金的行为应视为违约行为，在合同履行期限内拒付租金不应作为诉讼时效起算的时间，诉讼时效的起算时间应从合同履行期限届满或合同终止之日起计算。因此上诉人主张被上诉人的起诉超过诉讼时效没有法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实基本清楚，但诉讼时效计算错误，并导致被上诉人受法律保护的租金计算和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条和《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定，判决如下:
一、撤销海南省儋州市人民法院(2003)儋民初字第X号民事判决；
二、上诉人海南长升保龄投资有限公司应于本判决生效之日起十日内付给被上诉人儋州大勇商城物业公司自合同签订之日起至2003年9月30日拖欠的租金（略）元，电费3748．5元，两项合计（略）．5元；
三、解除被上诉人儋州大勇商城物业公司与上诉人海南长升保龄投资有限公司分别于2000年4月18日、4月27日签订的《租赁合同》及《房屋租赁补充协议》。上诉人海南长升保龄投资有限公司应于本判决生效之日起十日内自行搬走其在大勇商城三楼保龄球馆的所有器材设备。
一审案件受理费6331元，反诉案件受理费300元，二审案件受理费5435元共计（略）元，由上诉人海南长升保龄投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长吴慧
审判员吴党恩
代理审判员陈琼清
二00五年一月六日
书记员谢婷婷
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