原告原告吴某某，男，汉族，农民，陕西省旬阳县人。
委托代理人李江河，陕西智圣律师事务所律师。
原审被告冯某，男，汉族，个体户，陕西省旬阳县人。
原审第三人刘某，男，汉族，陕西省旬阳县人，。
原审第三人梁某，女，汉族，陕西省旬阳县人。
委托代理人王某，男，汉族，陕西省旬阳县人，梁某之夫。
原审原告吴某某与原审被告冯某及原审第三人刘某、梁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年6月23日作出（2011）旬民初字第X号民事判决，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2011年9月29日作出旬民再字第X号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告吴某某及其委托代理人李江河、原审被告冯某、原审第三人梁某的委托代理人王某到庭参加诉讼，原审第三人刘某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
2011年2月21日，原审原告吴某某诉称，2007年初，被告开发旬阳县牛圈沟口肖某、刘某绪的宅基地建房，设计为一梯三户，分为A户型（x）、B户型（88m2）、C户型（x），在处理上述地基时，北边二级路边与该地基相邻的朱正爱将旧房拆除，让被告共同开发，因而将该上述三户型的地基重新规划为一梯四户：A户型（x）、B、C户型不变，增加D户型为（x）。在原规划一梯三户时，被告将五楼A户型销售给了第三人刘某，变更图纸后，被告与刘某的合同未变。2007年8月8日，原告和被告签订房屋买卖合同，被告将五楼D户型销售给了原告。合同约定房屋面积为x，单价为1210元/m2，总价款为x元（实付x元）。交付时间为2009年3月31日，同时还约定了违约责任。后被告因资金问题，房屋停建。2010年8月23日，购房部分业主与冯某达成协议，由业主推举续建小组，将其付清的房款收集续建，2010年12月主体竣工。后刘某提出该五楼D户型应归其所有，与原告无关，并为此发生争议，城郊派出所曾出警处理，相关人员也曾出面调解，均未能奏效，现五楼D户的防盗门无法安装。原告在2010年10月14日前已付清了全部购房款，但现在无法使用房屋。虽然被告未按期交房已构成违约，但原告不主张违约责任，只主张其及时交房，以使原告能够及时使用房屋。请求依法判决：1、确认原告与被告2007年8月8日签订的购房买卖合同有效，判令被告及时向原告交付房屋。2、依法判令第三人刘某与上述合同中交易的五楼D户房屋无关。原审被告冯某辩称，刘某买房的时候只有刘某绪和肖某的地皮和一张图纸，是一梯三户。刘某买房过后，又加了朱正爱的地皮，变更了设计图纸，变成一梯四户，刘某的房屋面积由x变为x，仍然是A户型，请求法院依法判决。原审第三人刘某述称，2007年，冯某以宏远建筑集团公司之名在位于县X区小地名牛圈沟口路里侧开发商品房，设计为一梯三户，分为A、B、C户型，并对外销售。同年7月17日，答辩人与被告冯某签订了购房买卖合同，购买所开发房屋第五层A户型一套，为三室两厅一厨两卫两阳台，单价每平方1420元（开发商提供的设计图纸为证），总房款为x元，合同签订后，按合同要求即开工首付10万元，答辩人如数交清了首付购房款。房屋主体完工后，答辩人按购房合同交纳二次购房款7.38万元时，被告知房屋结构发生了变化，答辩人了解情况后方知被告冯某在其购房后将图纸进行了变更，所开发的楼层设计成了一梯四户，分为A、B、C、D户型，并对外销售。2007年8月8日，被告冯某将原设计出售给答辩人的A户型修改成D户型以每平方1210.00元出售给原告吴某某，原告明知此位置的房屋已出售，仍然与被告签订了购房买卖合同。答辩人当即表示反对，要求被告冯某将户型调整到原位置，被告以原方位的房屋已出售给他人拒绝了答辩人。答辩人认为被告冯某的做法违反了合同中约定的：出卖人必须按照城建设计图纸精心组织实施，主体符合图纸设计要求，若有重大变更需书面通知买受人协商许可。很显然，被告冯某的行为不但违反了这一约定，而且在未征得答辩人同意的前提下一方私自调整答辩人所购房屋的位置将同一位置房屋出售给他人的行为是一种一房二售、一女二嫁的行为，不但使答辩人的合法权益受到侵害，而且这一行为违反了民诉法关于优先选择、购买的规定。综上所述，被告冯某的行为是一种恶意串通侵犯公民权益的违法行为，其与原告所签的购房买卖合同是一种无效的民事法律行为，应依法确认合同无效；答辩人购房在前、合同签订在先，合同约定明确，答辩人也未作违反合同之事即违法事实存在，其合同合法有效，现根据法律规定，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，确认原告与被告冯某所签的合同无效。原审第三人梁某述称，2008年11月8日，冯某将开发位于县X区牛圈沟朱正爱、肖某、刘某绪联建房屋的五楼D户（朱正爱老房）x的房屋出售给梁某，总价19万元，房款已全部付清。吴某某和冯某签订的房屋买卖合同属于恶意串通、时间倒签的合同，是在2008年11月8日以后签订的合同，只是把时间故意向前写到2007年8月8日，不能对抗梁某和冯某签订的合同；刘某和冯某签订的购房合同是图纸变更后的x房屋，和梁某购买的x房屋无关。2007年6月冯某与刘某绪和肖某二家业主开发建房，设计为一梯三户，分别为A户型（x）、B户型（88m2）、C户型（x），在处理上述地基时北边与该地基相邻的朱正爱将房屋拆除，让冯某开发，将图纸变更为A户x，B户型88m2，C户型x，D户型x。因此，刘某的购房合同和梁某购买的D户型x的房屋无关。请求人民法院判令：1、将五楼D户型x的房屋判给梁某所有。2、判令吴某某、刘某与上述交易的五楼D户型房屋无关。
原审查明，2007年初，被告冯某在位于旬阳县X区小地名牛圈沟口开发肖某、刘某绪的宅基地建房，设计为一梯三户，分为A户型（x）、B户型（88m2）、C户型（x），在处理上述地基时，北边二级路边与该地基相邻的朱正爱将旧房拆除，让被告共同开发，因而将上述三户的地基重新设计为一梯四户：A户型（x）、B、C户型不变，朱正爱房屋位置增加为D户型（x）。2007年7月17日，被告冯某与第三人刘某签订购房买卖合同，合同约定：买受人所买住宅房为建筑层数地上第五层，面积为136平方米，1420.00元/米，总价款壹拾玖万叁仟壹佰贰拾元整（x.00元）。开工首付10万元，主体完工二次付款7.38万元，出卖人交付钥匙时，剩余1.932万元，买受人一次性付清。交房期限、买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任都作了明确规定。同日，刘某交购房款A户型五楼壹套10万元。2007年8月8日，被告冯某与原告吴某某签订购房买卖合同，交购房款A户型四楼壹套13万元。2009年10月10日，吴某某交购房款2.5万元五楼Xm2，交水电立户费5000元，10月14日，交购房款1万元，共计17万元。2008年11月8日，被告冯某与第三人梁某签订购房买卖合同，合同约定：买受人所买住宅房为建筑层数地上第五层D户型房屋，建筑面积为142平方米，1360.00元/米，总价款壹拾玖万叁仟壹佰贰拾元整（x.00元）。同日，梁某交五楼壹套x购房款14万元，2009年3月19日、8月31日、9月11日、12月21日分别交房款x元、x元、x元和x元，共计19万元。由于冯某的资金短缺，房屋停建，为了使住宅楼能够尽早交付使用，2010年8月23日，经业主与冯某和刘某绪三方协商，签订了关于牛圈沟左侧停建住宅楼委托续建的协议。年底，主体竣工。2011年1月13日，原告吴某某在安装门时与刘某发生争议。
原审认为，冯某与刘某签订的五层A户型的房屋买卖合同和梁某签订的五层D户型的购房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，受法律保护，合法有效。双方应当按照约定，全面履行自己的义务。冯某与吴某某在2007年8月8日签订的购房买卖合同，按合同约定是A户型四层，并交首付款13万元，亦系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效。被告冯某明知五层D户型x已经卖给梁某，而另行与原告吴某某又签订一份购房买卖合同（指原告提交的合同），并将房屋交付吴某某，导致梁某无法取得房屋，且合同日期倒签、涂改，损害了第三人梁某的利益，属恶意串通，该合同无效。故原告请求确认与被告冯某签订的五层D户型x的购房买卖合同有效的理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十条规定，判决：一、原告吴某某与被告冯某于2007年8月8日签订的四层A户型的购房买卖合同有效，后双方补签的五层D户型x的购房买卖合同无效；二、2007年7月17日第三人刘某与被告冯某签订的五层A户型购房买卖合同有效；三、2008年11月8日第三人梁某与被告冯某签订的五层D户型购房买卖合同有效。
本院再审过程中，原审原告称，原审判决主文第一条前半部分超出原审原告的诉讼请求；按照购买时间，五楼D户型应归原审原告，与冯某签订的四楼A户型136平方米的购房合同已经作废，原审将交付房屋的诉讼请求漏判；购房付款票据未作实质审查。原审被告答辩称，与吴某某签订的购房合同是最早的，五楼D户型房屋应该是吴某某的，梁某应是四楼D户型。四楼D户型原本卖给张某某，因梁某付款不连续，其购房款又用于工程建设，无法给张某某退款，现张某某也主张四楼D户型房屋权利，与吴某某签订的四楼A户型136平方米的购房合同已作废。原审第三人梁某称，应维持原审判决。原审第三人刘某未作答辩。
本院再审查明，原审业已查明的事实基本属实。另查明，2007年8月8日原审原告吴某某与原审被告冯某签订的四层A户型136平方米的购房合同，双方均表示已作废，原合同标的已变更为五层D户型房屋，并重新签订了购房合同。重新签订的购房合同冯某持有的一份签订日期为2007年8月8日，吴某某持有的一份签订年份涂改为2007年8月8日，吴某某表示实际签订日期为2008年8月8日，冯某则表示记不清楚。2010年8月30日，原审第三人梁某之夫王某以梁某之名与冯某签订购房补充协议，该协议认为冯某与梁某签订的购房合同中将四楼误写成五楼，并约定四楼X平方米的房屋归梁某所有。但该四楼X平方米的房屋冯某在2008年6月10日已与张某某签订了购房合同。梁某与王某登记结婚日期为2009年5月22日，梁某表示其所购房屋系其婚前个人购买，补充协议未予追认，不具有约束力。现梁某已进住五层D户型142平方米房屋。本案在再审过程中，原审原告吴某某对原审第三人刘某以双方之间已无争议为由提出撤诉，而与冯某签订的四楼A户型合同已作废，原审超出其诉讼请求范围，冯某对此亦无异议。至于户型代码的标注，三户型图纸有标注；四户型图纸未标注代码，冯某表示应以实际面积确认购房户的购房位置。争议房屋，依据冯某与他人签订的联合开发建房协议，冯某享有所有权；吴某某、梁某均未办理房屋所有权转移登记。
上述事实，经当庭举证、质证，有下列证据证实，原审原、被告签订的购房买卖合同，原审被告与原审第三人签订的购房买卖合同，原审被告与原审第三人梁某之夫王某代签的购房补充协议，购房付款凭据，建房设计图纸，续建协议，原审原、被告及原审第三人的部分陈述等。
本院再审认为，原审原告吴某某、原审第三人梁某在不知情的情况下分别与原审被告冯某签订了归属冯某所有的五层D户型142平方米房屋买卖合同，其房屋买卖合同均不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且符合物权区分原则，故两份合同均为有效合同。梁某之夫王某代理梁某签订的购房补充协议，因冯某明知四层D户型142平方米已出售给他人，仍然与代理人王某签订补充协议，冯某存在过失，且事后未取得被代理人梁某追认，故购房补充协议无效。吴某某与梁某对争议的房屋均未办理房屋所有权转移登记，现因梁某已经实际合法占有争议的房屋，故应确定梁某为五层D户型142平方米房屋的买受人，原判决对此在适用法律、阐述理由方面虽有瑕疵，但判决结果是正确的，应予维持。吴某某关于按照签订购房合同的先后确定争议房屋归属的主张，应是在争议的房屋双方均未办理房屋所有权转移登记或者都未实际合法占有房屋的情况下综合考虑的因素，故其主张不予采纳。相对于吴某某而言，冯某已构成根本违约，吴某某可以另行追究冯某的违约责任。原判决对未争议的四层A户型房屋作出处理，超出当事人的诉讼请求，属适用法律不当，应予纠正。吴某某对原审第三人刘某提出撤诉，符合有关法律规定，应予准许，与之关联的判决条文同时应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条第一款、第五十二条、第一百三十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：
一、撤销本院2011年6月23日作出的（2011）旬民初字第X号民事判决的第一条，即原告吴某某与被告冯某于2007年8月8日签订的四层A户型的购房买卖合同有效，后双方补签的五层D户型x的购房买卖合同无效。
二、撤销本院2011年6月23日作出的（2011）旬民初字第X号民事判决的第二条，即2007年7月17日第三人刘某与被告冯某签订的五层A户型购房买卖合同有效。
三、维持本院2011年6月23日作出的（2011）旬民初字第X号民事判决第三条，即2008年11月8日第三人梁某与冯某签订的五层D户型购房买卖合同有效。
四、原审原告吴某某与原审被告冯某签订的五层D户型142平方米的购房买卖合同有效；原审第三人梁某与原审被告冯某签订的购房补充协议无效，原审第三人梁某为五层D户型142平方米的买受人。
案件受理费100元，由原审被告冯某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审判长郭景军
审判员向林波
代理审判员刘某
二0一一年十一月十日
书记员黄Ny
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