海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2004)三亚民一终字第X号
上诉人(原审被告)三亚市第一百货公司，住所地：三亚市X路X号。
法定代表人李某，该公司经理。
委托代理人孙茂盛，海南京园律师事务所北海分所律师。
被上诉人(原审原告)林某某，男，45岁，汉族，三亚市人，现住（略）。
委托代理人汪世业，海南东方国信律师事务所律师。
上诉人三亚市第一百货公司因与被上诉人林某某房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2004)城民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人孙茂盛，被上诉人的委托代理人汪世业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1999年12月6日，原告林某某与被告三亚市第一百货公司(下称百货公司)签订一份《房屋买卖合同》。合同约定，被告将位于三亚市X路X号集资综合楼一楼第X号、X号铺面出售给原告；房屋建筑面积97．02平方米，按每平方米5000元计算，包干总价款人民币（略）元；房款分二次付清，签订合同8日内支付43万元，工程竣工交付使用时支付余款；综合楼应于1999年12月31日交付使用；被告负责为原告办理产权证，其办证的手续及一切费用由被告承担；房屋交付后，被告最迟应在2000年10月底前将房屋产权证办至原告名下，如每逾期30天，则月付迟延履行金人民币5000元。合同签订后，原告于1999年12月7日支付给被告购房款（略）元，同年12月8日付（略）元，2000年1月28日支付（略）元，三次共计支付购房款（略）元。被告于1999年12月底将房屋交付给原告使用。2003年1月，被告将三亚市国土资源局发出的房地产过户通知单，房地产交易过户收费通知单、补办出证手续缴款通知单交给原告，原告以房产过户手续及办理房产证的相关费用由被告承担为由，拒绝承担房产过户费。其中，房产过户通知单涉及应缴纳的各项税费为（略）元，房地产过户收费通知单涉及应缴纳的各项费用为2337元，两种过户费共计（略）元。另外，原告购买的X号、X号房屋，经三亚市国土资源局核实，总面积为100．72平方米，比双方合同约定面积多3．7平方米。本案审理中，原告对请求被告支付的违约金21万元，愿意放弃40％，即8．4万元，即仅要求被告承担违约金12．6万元。
原审法院认为：原告购买的房屋是被告以集资房的名义兴建，故本案不涉及房地产开发经营企业主体资格问题。被告系房屋的所有权人，其将房屋出买给原告，行使对财产的处分权，未违反法律规定。同时，房屋买卖合同是原、被告双方在自愿协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。被告以不具备商品房建设和销售主体资格作为抗辩理由主张合同无效，于法无据，本院不予支持。关于合同约定＂一切费用＂的理解问题，房屋买卖合同第六条规定：＂被告为原告办理房产证，其办证手续等一切费用由被告负担。＂依该条款规定，＂一切费用＂即房产过户费，同时，该合同为格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对合同中＂一切费用＂的理解应支持原告的主张，即办理原告房产过户应缴纳的所有费用。因此，原告主张被告负担房产过户的一切费用（略）元，证据充足，应予采纳。被告提出合同中＂一切费用＇，不属于被告全部承担的理由不成立。三亚市国土资源局发出的缴款通知单，应认定为合同约定的办理原告房屋过户应交纳的一切费用，即（略）元。原告诉求被告履行办理房产过户义务并承担办证费，证据充足，本院给予支持。关于支付违约金一节，合同约定，被告最迟在2000年10月底前将房产证办至原告名下，但是至今被告未履行该义务，已构成违约，应向原告支付违约金21万元(违约金应从2000年11月1日起计至原告起诉之日止，按每月5000元计算)，鉴于原告自愿放弃其中的8．4万元，本院予以准许，被告还应向原告支付违约金12．6万元。虽然原告购买的房屋实际面积大于双方在合同中约定的面积，但是本案审理中，被告未提出反诉请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条的规定，判决：一、被告百货公司应于本判决生效之日起十日内将原告林某某购买的位于三亚市X路综合楼B栋第一层X号、X号房屋办理过户至原告林某某的名下，并由百货公司承担房产过户费（略）元；二、被告百货公司应于本判决生效之日起十日内向原告林某某支付违约金（略）元。案件受理费6455元(原告已预交3228元)，由原告负担2066元，被告负担4389元。
百货公司不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清。首先，原判回避了一个重要事实：我公司是国有企业，其使用的土地是划拨地，开发成为商品房出卖必须报批并缴纳土地出让金。而且，出卖国有资产必须经过上级主管部门和国有资产部门的同意，否则所转让国有资产的行为无效。其次，原判仅凭一个格式合同就对我公司是否违约做出认定，有失偏颇。因为本案集资楼在2002年底后才验收合格，不可能在合同约定的2002年10月底交付。双方约定的违约金违反法律规定，依法应不予保护。我公司在办理房产证的过程中，认真履行了应尽的义务，但由于无法找到对方才将书面通知留在对方住所。房产证不能办理与对方过错有直接法律关系，原判判决违约责任由我公司全部承担与事实不符、于法无据。二、原判适用法律不当。原判回避我公司使用的土地是划拨地，其开发成商品房出售违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条和第四十条的强制性规定，而原判将我公司作为一般主体适用其他法律条款属于适用法律不当。且原判判决办理房地产过户费用全部由我公司承担违反有关法律、法规的规定。三、假如合同有效，被上诉人应当向上诉人支付超出合同面积部分的购房款（略）元。综上，请求判决：1、被上诉人向我公司支付超出合同面积部分的购房款（略）元；2、诉讼费由被上诉人负担。由于上诉人的上诉请求与其上诉理由相互矛盾，其上诉请求实际上是认为本案双方签订的房屋买卖合同有效，而其上诉理由则通篇都是认为合同无效，故本院通知其明确诉讼请求。后上诉人将其诉讼请求明确为：1、撤销原判第一项，改判双方签订的《房屋买卖合同》无效，我公司向被上诉人返还购房款（略）元；2、撤销原判第二项；3、如果认定合同有效，应判决被上诉人向我公司支付超出合同面积部分的购房款（略）元；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人林某某仅针对百货公司的第一份上诉状进行答辩称：首先，本人购买房屋时，房屋已基本建成，我是＂看房付款＂。也就是说，无论大小，有无误差，就这一间房，所以，才约定了总价款，没有约定面积以核定为准。对方以面积误差为由提起上诉，理由不成立。其次，即使房屋实际面积大于双方在合同中约定的面积，但对方没有提出反诉，原判对此不予处理，程序合法。第三、原审中，基于对方的实际困难，我方已主动放弃了40％的违约金，足以弥补其损失。因此，请求驳回对方的上诉请求。
经审理查明：一审法院查明的事实属实。
本院认为：本案的房屋买卖合同是双方当事人在自愿协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示。上诉人百货公司认为，其作为国有企业，转让的是＂以划拨方式取得土地使用权＂的房地产，没有经过国有资产部门同意，没有经过政府审批，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条和第四十条的规定，房屋买卖合同应认定为无效。经审查，百货公司在本案中转让的房屋所有权归其所有，虽然百货公司是国有企业，该房屋所占土地确属划拨用地，但其一，百货公司作为该房屋的所有权人，依法享有处分权，完全有权转让该房屋，并无法律、法规规定国有企业在处分财产时必须经过国有资产部门的同意。其二，从林某某在一审中提出，百货公司对其真实性无异议的，百货公司于2001年4月8日向三亚市土地房产管理局出具的《证明》可知，百货公司转让本案房产已经过三亚市国有商贸企业改革领导小组批准；且作为三亚市政府土地管理部门和房产管理部门的三亚市国土资源局在办理过户手续时，已通知被上诉人交纳＂划拨土地补缴地价款＂，以上行为应视为三亚市政府已履行审批手续。综合以上两点，上诉人提出本案房屋买卖合同无效的理由不能成立。同样，该合同第六条约定办理房产证手续的一切费用由百货公司承担，及第九条关于违约金的约定，并不违反法律、法规的规定，属有效条款，双方应当遵照履行。百货公司作为出卖方，其在签订合同时，其完全知悉所转让房地产的土地性质，应当充分意识到其在为林某某办证的过程中负担的一切费用包括划拨土地补缴地价款。即便因百货公司没有认识到这一点而导致合同条款的涵义不清，一审判决已经指出：＂该合同为格式条款合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对合同中一切费用的理解应支持原告的主张，即办理原告房产过户应缴纳的所有费用。＂因此，百货公司应当承担为林某某办理房产证所需一切费用。至于双方对违约金的约定，应当适用《中华人民共和国合同法》的规定。该法第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金的数额或计算方法，且对此并无限制，仅规定当约定的违约金相对于损失过高或过低时，当事人可以请求法院或仲裁机构适当减少或增加。本案双方当事人有关违约金的约定符合该一百一十四条的规定，而百货公司在整个诉讼过程中一直未请求法院适当减少违约金，相反，林某某主动放弃了40％的违约金，一审法院据此判决百货公司向林某某支付违约金（略）元并无不当。另外，对于百货公司提出的，林某某所购房屋的实际面积大于合同约定面积这一问题，一审法院以百货公司未提出反诉请求为由不予处理，其处理恰当。百货公司在上诉状中提出请求林某某支付超出合同面积部分的购房款（略）元，应视为该公司提出反诉。对此，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第184条的规定，本院已当庭进行调解，由于调解不成，已告知百货公司另行起诉。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，本院应予维持。上诉人的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6455元由上诉人三亚市第一百货公司负担。
本判决为终审判决。
审判长李某
审判员曾人孝
审判员陈晓明
二○○四年十一月二十三日
书记员柴华
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