申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：周口市金铃铛钢琴有限公司。
法定代表人：杨某，总经理。
委托代理人：杨某岭，周口市X区司法局南郊法律服务所法律工作者。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：张某乙，男，生于X年X月X日。
被申请人（一审被告）：李某，女，生于X年X月X日。
申请再审人周口市金铃铛钢琴有限公司（以下简称金铃铛公司）因与被申请人张某乙、李某房屋租赁合同纠纷一案，不服周口市中级人民法院（2006）周民再终字第X号民事裁定，向本院申请再审。本院于2010年6月18日作出（2010）豫法民再申字第X号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人金铃铛公司法定代表人杨某及其委托代理人杨某岭到庭参加诉讼，被申请人张某乙、李某经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2003年5月14日，一审原告金铃铛公司向周口市X区人民法院起诉称，2001年11月15日，金铃铛公司与河南天富装饰工程有限公司（以下简称天富公司）法人王转建签订房屋转让合同，约定将位于周口市粮食局职工培训中心楼第一层门面房西起第13、14、15、16共四间转让给金铃铛公司使用，使用期为2001年12月20日至2029年12月20日。因被告张某乙、李某与天富公司的合同已到期，按合同要求，二人应于2003年2月1日、4月10日分别向金铃铛公司交纳房屋租赁费，但经多次催促二人重新签订房屋使用合同并交付租赁费用无果，故提起诉讼，要求二被告支付拖欠的租赁费用，返还所使用房屋。一审被告张某乙辩称，应驳回金铃铛公司的起诉和一切诉讼请求，理由是：1.张某乙是与天富公司签订的房屋租赁合同且正在履行之中，天富公司从未通知张某乙房屋权利已转移或要求自己向第三方履行合同义务，张某乙与金铃铛公司无直接法律关系；2.金铃铛公司与天富公司王转建转让房产权利不合法，侵犯了张某乙的优先受让权，是无效的民事行为；3.金铃铛公司所主张某乙房产权利正与白蕊进行诉讼，属于不确定的权利。一审被告李某未答辩。
周口市X区人民法院一审查明，1998年10月16日，天富公司与原周口地区粮食局签订一份联合开发周口地区粮食局职工培训中心楼协议，协议规定粮食局为保证天富公司的投资回报，愿将该楼的一、二层房屋交天富公司有偿使用30年，且天富公司对该房屋拥有转让、转租权。1999年12月15日，天富公司将一层西起12、13、14三间门面房租赁给张某乙经营宝视达眼镜，双方签有租赁协议，天富公司签订代表为白蕊，协议规定租期30年，从1999年12月15日至2029年12月15日，每间房屋月租金4000元，年租金x元，租金交付方式为一年一付款期限，每年应提前两个月付清本年租金。2001年4月27日，天富公司又与张某乙签订一份租赁协议，天富公司签字代表为该公司法定代表人王转建，双方对前述合同履行方式、期限等约定不变，只对白蕊已收的房租金作出约定：天富公司不再向张某乙追要其已向白蕊交纳的租金45万元，下一付款期从2003年2月1日起。李某通过张某乙娟转租对该门面房西起第15间拥有租赁权，期限从2001年6月10日至2020年1月10日，租金数额及交款方式与张某乙相同。2001年11月15日，天富公司以80万元的价格将该楼西起第13、14、15、16共4间门面房使用权转让给金铃铛公司，同时签订转让合同一份，合同规定转让期限为28年（从2001年12月20日起至2029年12月20日）。合同签订后，金铃铛公司分别于2001年11月15日、12月15日两次共付给天富公司转让费78万元，下余2万元向天富公司出具有欠条。合同生效后，金铃铛公司曾多次催促张某乙和李某交纳租赁费未果。张某乙称金铃铛公司取得房屋使用权的行为侵犯其优先受让权，庭审中有两位证人出庭作证证明天富公司将4间门面房转让给金铃铛公司时已告知了张某乙，张某乙当庭表示因该房屋权属不明，保留该房屋的优先购买权。另查明，张某乙与金铃铛公司争议的两间门面房（西起第13、14间）的租赁费向天富公司交至2003年1月30日，2003年6月12日张某乙向粮食局交租金x元，金铃铛公司当庭表示愿从张某乙拖欠的租赁费中扣除。李某门面房（西起第15间）的租金向张某乙娟交至2003年4月9日。金铃铛公司同意张某乙、李某的租赁费分别从2003年2月1日、4月10日向其支付。又查明，天富公司与白蕊关于该楼一层门面房西起第10、11、12、13、14、16共6间门面房的使用权纠纷案，正在周口市中级人民法院再审诉讼中。
周口市X区人民法院一审认为，天富公司与粮食局联合开发培训中心楼，取得了该楼一、二层门面房30年的使用权。天富公司将该楼一层门面房其中4间的使用权转让给金铃铛公司，并签订了转让合同，且转让费已实际履行，该转让合同是双方真实意思表示，应受法律保护。张某乙、李某原租赁天富公司的三间门面房在使用权转让给金铃铛公司后，金铃铛公司取得了替代天富公司对该三间房屋享有的权利和义务，原租赁合同应继续履行，但张某乙与天富公司所签租赁合同的租赁期限超过20年，其超过部分无效。张某乙和李某应从转让合同生效之日起在法定租赁期限或约定期限内向金铃铛公司履行自己的义务，而其未交纳房租，在此纠纷中应负法律责任。因此，金铃铛公司要求张某乙、李某偿付租金的请求应予支持，但要求与二人解除租赁合同并返还房屋的请求，理由不足，不予支持。张某乙提出金铃铛公司取得门面房使用权的行为侵犯其优先受让权的请求，因房屋转让标的数量与其租赁房屋数量不同，不属同等条件，且在诉讼中张某乙仍以权属不明未主张某乙利，其辩驳理由不成立，不予支持。天富公司与白蕊关于门面房使用权争议的诉讼属天富公司的内部纠纷，与其法人的转让房屋行为不相冲突，天富公司转让房屋的行为有效。周口市X区人民法院于2003年11月20日作出（2003）川民初字第X号民事判决：一、张某乙从2001年12月20日至2019年12月15日向金铃铛公司履行租赁合同义务，李某从2001年12月20日至2020年1月10日向金铃铛公司履行租赁合同义务；二、张某乙于判决生效之日起七日内向金铃铛公司支付一年（2003年2月1日至2004年2月1日）的租金x元，扣除已付的x元，下余x元；三、李某于判决生效之日起七日内向金铃铛公司支付一年（2003年4月10日至2004年4月10日）的租金x元；四、驳回金铃铛公司的其它诉讼请求。案件受理费4380元，其它费用1440元，合计5820元，由张某乙承担3880元，李某承担1940元。
张某乙不服一审判决，向周口市中级人民法院提起上诉称：1.金铃铛公司与天富公司签订的房屋转让合同是无效合同，天富公司于1999年12月15日将市粮食局职工培训中心一层西起12、13、14三间门面房租赁给我并签有协议，2001年11月15日在没有通知我的情况下，以80万元的价格将该楼西起13、14、15、16四间门面房的使用权转让给金铃铛公司，违背合同法规定，剥夺了我的优先购买权，该协议属无效协议；2.天富公司无权转让该案所争议房屋的使用权，因为白蕊与天富公司的诉讼中争议的就是包括本案诉争房屋在内的六间房屋30年的使用权，一审法院认定天富公司与白蕊的诉讼属天富公司内部纠纷，属认定错误，使用权归谁享有直接影响对外效力；3.原审中被上诉人金铃铛公司并没有出具有关转让合同和收据原件，其证据的真伪及转让行为无法确定。综上，一审法院在案件事实认定错误的基础上，错误适用法律，请二审撤销原判并依法改判。
金铃铛公司答辩称：1.天富公司与周口市粮食局联合开发职工培训中心楼协议明确约定该楼一、二层由天富公司使用30年，并对该房屋有转让、转租权，因此天富公司转让本案争议房屋的行为合法有效；2.金铃铛公司与天富公司的房屋转让协议签于2001年，而白蕊与天富公司房屋使用权纠纷产生于2002年，金铃铛公司的行为符合善意取得的构成要件，且80元已交付，买卖关系已成立，白蕊与天富公司之争属公司内部矛盾，对外不能对抗善意第三人，张某乙也已放弃优先购买权；3.天富公司与金铃铛公司协议的签订，使天富公司对本案诉争的门面房丧失权利主体资格，金铃铛公司取得包括张某乙所租13、X号房屋的使用权，张某乙应向金铃铛公司履行房租交纳义务。请二审驳回上诉，维持原判。
周口市中级人民法院二审查明的事实与一审一致。
周口市中级人民法院二审认为，天富公司是否拥有双方争议房屋的处分权是本案纠纷的关键，从1998年10月16日天富公司与粮食局签订的联合开发协议来看，天富公司对该楼一、二层房屋拥有有偿使用30的权利，还同时拥有转让、转租权，这些权利已被该院（2002）周民终字第X号民事判决确认。从张某乙与天富公司法定代表人王转建2001年4月27日签订的房屋租赁协议中可以得出结论，张某乙是认可天富公司拥有处分权的，因此，天富公司转让本案争议房屋的行为有效，应予确认。关于张某乙提出的享有同等条件下优先购买权问题，张某乙在原审庭审时当庭表示该房屋权属不明，保留对该房屋的优先购买权，证实张某乙在这种情况下是不愿出高价购买本案争议房屋使用权的，因为使用权的购买是存在一定风险的，且张某乙在得知天富公司将本案争议房屋使用权转让给金铃铛公司后，未行使撤销权，应视为对撤销权的自愿放弃。而向金铃铛公司交纳租金，既不损害天富公司的利益，也不加重自己的付款义务。本案另一原审被告李某已服判向金铃铛公司交纳拖欠租金。综上，原审判决认定事实清楚，处理适当，上诉人的上诉理由不足，应予驳回。周口市中级人民法院于2004年3月31日作出（2004）周民终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4430元由张某乙负担。
2007年1月22日，周口市中级人民法院经由院长发现，作出（2006）周民监字第X号民事裁定，决定对本案进行再审。
张某乙在再审中称，天富公司与金铃铛公司所签房屋使用权转让协议无效，金铃铛公司房屋使用权非善意取得，周口中院（2002）周民终字第X号民事判决认定涉案房屋的使用权归白蕊所有，自己在同等条件下有优先购买权，请求依法驳回金铃铛公司的诉讼请求。
金铃铛公司在再审中称，周口中院（2002）周民终字第X号民事判决不属本案审理范围，金铃铛公司与天富公司所签房屋使用权转让合同是否有效，是否善意取得，不是张某乙的请求范围。金铃铛公司现使用的房屋既不属白蕊，也不属天富公司，其所有权属于周口市粮食局，张某乙只能就优先购买权请求权利。该房屋使用权转让合同的效力在两级法院的判决中均已确认，有相关证据证明金铃铛公司是以合理价格购买，且购买时白蕊与天富公司不存在使用权纠纷，白蕊取得天富公司财产是存在恶意的。
周口市中级人民法院再审认为，金铃铛公司在原审提起诉讼是基于其与天富公司代表人王转建所签订的房屋使用权转让协议，协议签订时该房屋由张某乙、李某租赁、占某、使用。金铃铛公司与天富公司房屋使用权协议签订后，双方未到房屋管理机关办理权属转让登记，天富公司也未将其与金铃铛公司约定的房屋以适当的方式予以交付。故金铃铛公司未对房屋实际取得控制和支配权，也不能认定其在原一审起诉时已取得占某权或其他形式的物权。本案中金铃铛公司起诉时与张某乙、李某既不存在合同约定的租赁关系，也不存在事实上的租赁关系，对讼争房屋也未依法取得占某权，不能以行使物权的方式主张某乙利。本案双方当事人之间不存在法律关系。周口市中级人民法院于2009年9月18日作出（2006）周民再终字第X号民事裁定：一、撤销该院（2004）周民终字第X号民事判决和周口市X区人民法院（2003）川民初字第X号民事判决；二、驳回一审原告金铃铛公司的起诉。一、二审案件受理费共计100元，由金铃铛公司负担。
金铃铛公司向本院申请再审称：1.周口市中级人民法院依案外人白蕊的申请再审本案与法理相悖，民诉法把再审的请求主体确定为案件当事人，案外人白蕊不是本案当事人，无权就本案提起再审，如她认为自己的权利遭受侵害，应找侵权人请求赔偿；2.原再审严重超审限办案；3.原再审违背案件事实，申请人起诉时请求的是确认和给付之诉，并非合同违约，以起诉时不存在租赁合同关系为由裁决属审非所诉，即使申请人起诉时与被申请人没有直接合同关系，但双方存在法律上的权利义务关系，属利害关系人，诉之无错。请求依法撤销周口市中级人民法院（2006）周民再终字第X号民事裁定，并依照事实和法律改判。被申请人张某乙、李某未答辩。
本院再审查明的事实与原审查明的事实一致。另查明，2001年11月20日，白蕊以其合法拥有周口市粮食局培训中心综合楼一、二层30年的使用权，天富公司废除其与租房户所订合同，并以天富公司名义与租房户改签房屋租赁协议，对其构成侵权为由，向周口市X区人民法院提起诉讼，要求天富公司立即停止侵权，并确认该楼一层西起第10、11、12、13、14、16间房屋的使用权归其所有。2001年12月31日，周口市X区人民法院作出一审判决认为，天富公司与周口市粮食局签订的联合开发综合楼合同所约定的权利义务应全部由白蕊享有和承担，天富公司在报刊上发表的此后白蕊以天富公司名义进行的所有经济活动均属非法行为的声明，以及告知租房户与白蕊签订的合同无效的言论，和与租房户重新签订合同收取房租的行为均为侵权行为，判决周口市粮食局培训中心综合楼一层西起第10、11、12、13、14、16间房屋的使用权归白蕊享有，并判令天富公司停止侵权。天富公司提出上诉，周口市中级人民法院于2002年6月11日作出（2002）周民终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。后天富公司申请再审，周口市中级人民法院于2002年10月29日裁定对该案进行再审，2004年6月16日，周口市中级人民法院作出（2002）周民再字第X号裁定，对该案按再审申请人撤回再审申请处理，并恢复（2002）周民终字第X号民事判决的执行。2009年11月10日，河南省人民检察院对该案提出抗诉，本院经审理于2010年11月20日作出（2010）豫法民提字第x号民事判决，维持了周口市中级人民法院（2002）周民终字第X号民事判决。
本院再审认为，本案金铃铛公司一审起诉是2003年5月14日，此时白蕊诉天富公司侵权纠纷一案的二审判决已生效，确定了涉案六间房屋的使用权属于白蕊，虽然该案在2002年10月29日裁定再审，但二审判决依然有法律效力，只是中止执行。根据生效判决确定的事实，本案争议房屋系由白蕊以天富公司名义投资所建，白蕊拥有该房30年的使用权，该房最初均是白蕊以天富公司名义对外出租，之后天富公司对该房屋的处分是侵犯白蕊权利的行为。在已确定房屋使用权属于白蕊的情况下，原一、二审判决支持金铃铛公司收取房屋租金错误，应予纠正，再审裁定驳回金铃铛公司的起诉正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十四条的规定，裁定如下：
维持周口市中级人民法院（2006）周民再终字第X号民事裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长荆国安
代理审判员段国臣
代理审判员陈国防
二○一一年十一月十六日
书记员侯子剑（代）
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