上诉人（原审被告）荆某（又名荆X）。
委托代理人高××。
上诉人（原审被告）王××。
上诉人（原审被告）荆某×。
被上诉人（原审原告）蒋××。
上诉人荆某、王××、荆某×因租赁合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2010）灞民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人荆某及其委托代理人高新学、上诉人王××、荆某×，被上诉人蒋××均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，蒋××当庭出示下列证据：1、荆某与蒋××2007年5月16日租房合同；2、电路安装费收条；3、2010年7月1日房费收条。荆某等三人当庭提交下列证据：1、米家岩村收据1张；2、照片1张。上列证据，均经当庭出示、质证。双方对证据的真实性均无异议，予以认定。根据上列认定的证据，能够查明下列事实：荆某系荆某×之父、王××之岳父。荆某×、王××夫妇在西安市X区××街道办事处××村有坐北朝南房产一院。荆某代理荆某×夫妇与蒋××签订租房合同，约定：荆某将房产一院，即坐北朝南砖混结构平房3间、平房前空地及宅基外东侧空地出租给蒋××；荆某提供照明、动力电源，蒋××支付电路安装费用2000元，由荆某负责安装；租赁期限为从立定之日起（长期使用）9年；计价办法及付款办法为前3年每年5000元，半年付款一次，前半年3000元，后半年2000元，3年后每年6000元，每次付款从租用前3日内付清半年的租金；如果房间不够，在荆某许可的情况下，蒋××可建造生产临时性用房。荆某、蒋××签名，日期为2007年5月16日。租房合同签订后，双方按合同履行，蒋××向荆某缴电路安装费2000元。蒋××用租用房院经营废品生意。蒋××于2007年8月在荆某×宅基外东侧空地建造简易石棉瓦棚2间，又于2008年2、3月在同一地点建造简易石棉瓦棚5间，荆某为建造简易棚提供砖3000块、石棉瓦20张、沙子一三轮车，由蒋××负责施工建造。建造完成后，蒋××一直使用7间石棉瓦简易棚。荆某、王××、荆某×于2009年6月初在3间平房南紧邻平房建造上下两层砖混结构楼房共6间，新建楼房一层中间的通道仍由蒋××租用。
2010年六、七月王××等通知蒋××要涨租金，双方因此发生矛盾。蒋××于2010年7月1日向王××缴租金6000元，王××在租金收据上注明租金为7月1日至10月1日3个月的房费。蒋××以王××等擅自在租金收据上将其所缴2010年至2011年度的一年期租金注明为3个月租金违反合同约定为由将王××等三人诉至法院，请求处理。因双方矛盾冲突租赁关系无法维持，蒋××于2010年10月10日搬出所租王××的房院。
蒋××诉称，其与荆某于2007年5月16日签订租赁合同，荆某声明出租的房产是其女婿王××的。2010年7月双方因王××等违约涨房租产生争执，王××在租金收据上将蒋××交付的2010年至2011年度的一年期租金注明为3个月。考虑到无法维持租赁关系的现实，请求依法解除租赁合同，由荆某等三人返还租赁费6000元及电路安装费用1400元，赔偿建房损失x元。
荆某、王××、荆某×辩称，与蒋××的租赁合同于2010年5月16日已到期，后蒋××付了3个月的房租。现双方的租赁合同是无效的作废合同。同意解除租赁合同，不同意返还租赁费及电路安装费，不同意赔偿建房损失。
原审法院经审理认为，荆某代理荆某×、王××与蒋××签订租房合同，从王××2010年7月1日收取蒋××房租的行为来看，荆某×、王××事实上也承认荆某代理其与蒋××签订租赁合同的行为，因此，荆某代理荆某×、王××签订租赁合同的行为是一个有效的代理，租赁合同的相关权利与义务依法应由被代理人即合同的当事人荆某×、王××享有和承担。租赁合同中租赁物平房3间及平房前的空地在荆某×、王××的宅基范围内，租赁合同中关于该部分的约定依法成立，合法有效，租赁合同中荆某×、王××宅基外东侧空地租赁的约定因超出宅基范围，违反了法律相关规定，该部分条款无效。双方对解除租赁合同关系均无异议，依法予以支持，因双方自2010年10月10日起实际上终止租赁合同的履行，法院依法确认蒋××与荆某×、王××租赁合同中平房3间及平房前空地的租赁合同自2010年10月10日解除；王××在其开具的房租收据上注明6000元系3个月租金的行为是其单方擅自的行为，且没有有效证据证明其与蒋××变更合同部分内容，蒋××也不予认可，故对蒋××2010年7月1日所缴租赁费6000元按双方2007年5月16日租房合同的约定，减扣掉2010年7月1日至2010年10月10日租金，剩余部分由王××、荆某×返还给蒋××，计算方式：6000元÷365天×（365天－102天）＝4323.29元。蒋××所缴9年租期电路安装费2000元，按实际使用期限减扣后，剩余部分应由王××等予以返还，故对蒋××主张返还电路安装费之诉，依法予以支持，数额为2000元－2000元÷（9年×12个月）×41个月（自2007年5月16日起至2010年10月10日止）＝1240.74元；双方租赁合同中关于宅基外东侧空院租赁的条款，因已超出宅基使用范围，租赁合同的这部分条款依法无效，王××等收取的这部分收益属不当得利，考虑王××等为蒋××建造石棉瓦简易棚投入物资的使用价值后，适当返还给蒋××，数额为酌情每月50元×36个月（自2007年5月16日至2010年10月10日）＝1800元，蒋××在宅基外东侧建造的7间石棉瓦简易棚由蒋××自行拆除（建议申请法院执行机关监督执行），拆除费用由蒋××自己承担，并将拆除下的砖3000块、石棉瓦20张返还给王××等，其余部分由蒋××清理出现场。荆某是在本案租赁合同中荆某×、王××的代理人，不是合同当事人，在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”、第五十八条第（五）项“下列民事行为无效：（五）违反法律或者社会公共利益的”、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，判决如下：一、驳回蒋××请求荆某解除租赁合同、返还租金6000元、返还电路安装费1400元及赔偿建房损失x元之诉；二、蒋××与荆某×、王××租赁合同中平房3间、平房前空院的租赁关系自2010年10月10日起解除；三、荆某×、王××在本判决生效后十日内将2010年7月1日所收6000元租金中4323.29元部分返还给蒋××。荆某×、王××二人互负连带责任；四、荆某×、王××在本判决生效后十日内将所收电路安装费中1240.74元部分返还给蒋××。荆某×、王××二人互负连带责任；五、蒋××与荆某×、王××租赁合同中宅基外东侧空院部分的租赁关系无效；六、蒋××自行将荆某×、王××租赁合同中宅基外东侧空院简易棚7间拆除，拆除费用由蒋××承担，将拆除下的3000块砖、20张石棉瓦返还给荆某×、王××，其余拆除物由蒋××自行清理出现场；七、荆某×、王××在本判决生效后十日内将所收宅基外东侧空院部分1800元返还给蒋××。荆某×、王××二人互负连带责任。八、驳回蒋××请求荆某×、王××赔偿建房损失x元之诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费485元，蒋××已预缴，蒋××和荆某×、王××各半承担，荆某×、王××在本判决生效后十日内将242.5元支付给蒋××。
宣判后，荆某、王××、荆某×不服，提起上诉。认为原审判决认定事实错误，判决显失公平。2010年7月1日，蒋××所交6000元确为3个月租金，有收款收据为证。如果是上诉人单方收取行为，蒋××能答应吗三相电表安装费用理应由蒋××自行承担，另外，宅基外东侧空院原是垃圾堆，经村上同意，由上诉人王××等清理垃圾后使用，故王××、荆某×将该空院租赁给蒋××合法有效。蒋××则同意原审判决。
经审理查明，西安市X村委会证明，涉诉荆某×宅基地东侧空院中垃圾由荆某×清理，清理垃圾后，该空院暂由荆某×使用。其余事实原审判决认定清楚。
本院认为，2007年5月16日荆某代理荆某×、王××与蒋××签订的租房合同，荆某×、王××认可，且合同所涉荆某×宅基外东侧空地，系西安市X区X街X村X村委会证明，该空地由荆某×暂用，故荆某×将该空地与其院落出租给蒋××，并不违反法律规定，该合同合法有效，现合同双方均表示愿意解除，本院予以准许。上诉人荆某、荆某×、王××认为其有权出租宅基外东侧空院，就该地与蒋××建立的租赁关系合法有效，本院予以采信。蒋××在该空院所建7间简易棚，因双方订约之时未约定归属，依相关司法解释，蒋××应予以拆除，且蒋××与荆某×、王××对原审判决蒋××自行拆除7间简易棚，返还荆某×、王××3000块砖、20张石棉瓦并未提出异议，故对该项内容本院予以维持。双方租赁合同中约定，承租的租赁物为平房3间、平房前空地及宅基外东侧空地，租赁费按年计算，该租赁费显然应当包括所有的租赁物，故原审判决蒋××与荆某×、王××租赁合同中宅基外东侧空院部分的租赁关系无效，荆某×、王××将所收宅基外东侧空院部分1800元返还给蒋××不妥，应予撤销。关于三相电表，双方合同未约定合同解除后的处理方式，蒋××可自行拆除，所花费2000元安装费用，不应返还。荆某、荆某×、王××上诉认为其不应承担支付三相电表的安装使用费，合法有据，应予支持。关于双方争议的蒋××所交6000元是三个月的租赁费，还是一年的租赁费问题，本院认为，双方于2010年六七月份，因涨房租已发生矛盾，蒋××在交款之后数日即向法院诉讼，提出异议，而荆某、荆某×、王××也仅提供收费票据一张，因此，荆某、荆某×、王××所称双方协议变更租赁费，本院不予认可。按双方租赁合同约定，蒋××所交6000元应为一年的租赁费，原审判决按蒋××实际使用天数，由荆某×等退还租赁费，合情合理。荆某×等对该项的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。综上，原审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持西安市X区人民法院（2010）灞民初字第X号民事判决第一、三、六、八项；
二、变更西安市X区人民法院（2010）灞民初字第X号民事判决第二项“蒋××与荆某×、王××租赁合同中平房3间、平房前空院的租赁关系自2010年10月10日起解除”为：荆某×、王××与蒋××于2007年5月16日签订的租房合同自2010年10月10日解除；
三、变更西安市X区人民法院（2010）灞民初字第X号民事判决第四项“荆某×、王××在本判决生效后十日内将所收电路安装费中1240.74元部分返还给蒋××。荆某×、王××二人互负连带责任”为：蒋××于本判决生效后十日内将安装的三相电表及其线路自行拆除；
四、撤销西安市X区人民法院（2010）灞民初字第X号民事判决第五、七项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费485元，蒋××预交，由蒋××承担270元，由荆某×、王××承担215元；二审案件受理费50元由荆某、荆某×、王××预交，由荆某×、王××承担25元，由蒋××承担25元。执行本判决时，双方将一、二审案件受理费一并结清。
本判决为终审判决。
审判长易少波
审判员周建平
代理审判员张安品
二O一一年四月十九日
书记员张鸿
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