上诉人（原审原告）许某，男，49岁。
上诉人（原审原告）王某乙，女，47岁。
二上诉人委托代理人杨建康，河南华灵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）灵宝市X组。
负责人吉某，该清算单位负责人。
委托代理人蒋松绪，河南民心律师事务所律师。
上诉人许某、王某乙因与被上诉人灵宝市X组（以下简称清算组）租赁合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院(2011）灵民二初字第X号，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人许某、王某乙及二人的委托代理人杨建康，被上诉人灵宝市X组负责人吉某及其委托代理人蒋松绪到庭参加诉讼。现已审理完毕。
原审法院查明：被告灵宝市副食日杂公司于2000年4月1日将其下属的百灵商城承包给杨赞育，期限从2000年4月1日至2006年3月31日，租金共18.9万元，在租赁期间，杨赞育将商城分包给多个商户租赁，分别经营五金、百货等各种生意。2001年5月14日该公司经法院宣告破产还债，依法成立灵宝市X组，接管破产财产百灵商城，负责破产还债。2003年原告许某、王某乙想租赁百灵商城做生意，经双方多次协商，清算组同意租给许某、王某乙，2003年12月6日许某、王某乙付给清算组工作人员吉某7万元，吉某出具收条一份：“今收到王某乙现金柒万元”。杨赞育退出租赁，交还了百灵商城。许某、王某乙遂进场装修改造，改装成萝卜赛梨火锅店。2004年3月24日，双方签订书面租赁合同，约定：清算组将百灵商城一楼、二楼整体租给许某、王某乙；租期5年，从2004年4月1日至2009年3月31日；年承包费5万元，一年一交，每年的3月10日前，一次交清下年承包费；……，不得随意改变设施结构，如需门面装修、增加设施等，必须以文字上报主管部门批准后方可实施，费用由乙方全部承担。承租期满后无偿归甲方所有；……。合同还约定，维护合同的严肃性，乙方在经营期间不得随意转让合同，否则，清算组无偿收回经营场地，并不返退承包金；许某、王某乙必须服从企业破产需要，若对外出售，同等条件下，许某、王某乙享有竞买优先权；合同期满，若对外继续承包，同等条件下，许某、王某乙享有承包优先权。合同签订后，双方依约履行。一楼门面和二楼开成萝卜赛梨火锅店，一楼剩余部分开成湘菜馆。2006年11月1日，清算组书面通知许某、王某乙，合同不得转租，否则依合同约定，收回场地。2006年12月4日，许某、王某乙将一楼门面和二楼房屋全部转租给灵宝市信访局，年租金15万元，期限至2009年3月31日。2008年12月19日，清算组向许某、王某乙书面通知，租赁给许某、王某乙的百灵商场准备整体出售，不再出租，许某、王某乙做好交接准备，如有意竞买做好资金准备，其他一切按合同办理。2009年3月31日许某、王某乙与清算组合同履行到期，许某、王某乙与灵宝市信访局合同履行到期，许某、王某乙向清算组交还了租赁财产，清算组将灵宝市百灵商场一楼大门和二楼全部租给灵宝市信访局作办公场所，年租金19.3万元，合同一年一签；一楼剩余部分租给他人开湘菜馆。2009年4月1日，许某、王某乙将租赁期间添附的空调等物品租赁给灵宝市信访局，期限至2011年5月31日，租金共5万元。许某、王某乙于2010年12月20日起诉来院，要求清算组在同等条件下将百灵商场出租给许某、王某乙经营使用，清算组应诉后辩称，在许某、王某乙承包到期后，清算组找过许某、王某乙允许某们在同等条件下优先承包，许某、王某乙明确表示，租价太高无利可图，放弃承包，许某、王某乙已经放弃权利，不应再享有优先承包权，要求法院驳回许某、王某乙诉讼请求。
原审认为，许某、王某乙与清算组签订的祖赁合同系真实意思表示，双方应依约履行。在合同履行过程中，许某、王某乙未经清算组许某将租赁房产转租给灵宝市信访局，属于违约行为，许某、王某乙应承担违约责任，终止合同交回租赁物，虽然清算组追究未果，但是许某、王某乙在租赁过程中过错仍然存在，此行为导致许某、王某乙在合同到期后的优先承包权已经丧失，转由灵宝市信访局享有；许某、王某乙、清算组合同履行到期后，许某、王某乙顺利交回了租赁房产，清算组将房产租赁给灵宝市信访局，许某、王某乙同时将租赁期间添附的空调等物品也租赁给灵宝市信访局，足以证明许某、王某乙不再租赁，且法律规定撤销权行使的期限是一年，许某、王某乙起诉时已经超过此期限，故许某、王某乙主张优先承包权，要求继续租赁房产，理由欠当，无法支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十五条、第二百三十五条之规定，判决如下：驳回原告许某、王某乙诉讼请求。案件受理费500元，由原告许某、王某乙承担。
宣判后，许某、王某乙不服原审判决，向本院上诉称：一、原判决回避了重大事实。早在合同到期前半年，上诉人就已经多次向被上诉人书面提出续租申请，直至接到被上诉人因整体出售不再出租的通知，被上诉人在庭审中也认可这一事实。由此说明，上诉人要求续租的意愿是非常强烈的。但遗憾的是，原判决在认定案件事实时有意回避了这一对上诉人有利的重大事实。二、原判决适用法律错误。这主要表现在：1、上诉人的转租行为并不必然导致优先承包权的丧失，不论是承包合同还是相关法律均没有类似规定，原判决认为上诉人将房屋转租的过错行为导致了优先承包权的丧失，转由灵宝市信访局享有缺乏基本的法律依据。对租赁房屋的优先承包权和优先购买权都是上诉人作为承租人的法定权利，也是被上诉人必须履行的合同义务。限制该项权利必须要有明确的条款约定，否则，该项权利不因任何事由而消灭，包括上诉人在履行合同过程中的转租行为。事实上，被上诉人并没有追究上诉人转租的责任，没有依据合同约定行使解除权，收回房屋，而是选择继续履行，收取租金直至合同顺利履行完毕。不仅如此，被上诉人在收到上诉人的续租申请后，书面答复上诉人因房屋整体出售，不再出租，并告知上诉人有优先购买权，被上诉人的这一行为正是履行合同义务的表现。被上诉人的这些履约行为表明，被上诉人已经默认了上诉人的转租行为，是不予追究的。上诉人的转租行为没有影响合同的效力，没有导致任何一项合同权利义务的享有和履行，包括合同履行完毕后上诉人的优先承包权。现在，被上诉人又以该转租行为系上诉人的过错为由主张取消上诉人的优先承包权，不仅缺乏基本的合同和法律依据，也违反了诚实信用原则，原判决对被上诉人这一主张予以支持显然是错误的，对上诉人也是不公正的。2、承包合同到期后，上诉人交回房产，并将空调等物品租给灵宝市信访局的行为并不是放弃优先承包权的表现。上诉人这样做的原因是上诉人相信了被上诉人整体出售、不再出租的谎言。上诉人不是不想租赁，而是不能租赁，上诉人在合同到期前的多次续租申请足以证明上述人续租的愿望是多么的迫切。另外，上诉人将空调等物品出租给信访局也是无奈之举。因为被上诉人告知上诉人已决定将百灵商城整体出售给信访局。就将空调等可以移动的物品交由信访局有偿使用，其他不能部分如装饰装璜等向被上诉人申报破产债权。原判决仅凭上诉人顺利交回房产及将空调租给信访局这一结果就推断上诉人放弃续租，显然与证据证明的事实相悖。3、上诉人行使优先承包权的请求并未超过法定期限。上诉人离开商城后，一直以为商城是被上诉人出售给了信访局，直到2010年11月另一案开庭审理，上诉人才知道是出租而不是出售。依照合同法第七十五条的规定，起始期限应当从2010年11月起算，上诉人的请求并未超过该期限。综上，上诉人认为，上诉人依据承包合同约定享有的优先承包权并未因任何事由而消灭，上诉人行使该项权利没有超过法律规定的期限。请求二审法院依法撤销原判决，改判被上诉人在同等条件下优先将百灵商城发包给上诉人经营。
被上诉人灵宝市X组答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。一、上诉人在经营期间擅自转租房产的行为已构成违约。双方2004年3月24日合同第四条明确规定：“维护合同的严肃性，乙方在经营期间不得随意转让合同。否则，甲方无偿收回经营场地，并不返退承包金。”2006年12月份，上诉人置合同约定于度外，未经发包方同意，擅自将房产租于灵宝市信访局，这种行为显然构成违约，按照合同约定，发包方有权收回房屋并不返退承包金。上诉人在上诉状中对自己转租事实虽然予以承认，但认为并不必然导致优先承包权的丧失，且优先承包权和优先购买权都是上诉人作为承租人的法定权利。对此，答辩方认为不能成立。上诉人违约应承担相应的责任，优先承包权并不是承租人法定的权利，它只是双方在合同中约定承租人享受的一种权利，承租人违约在先，双方约定的优先权已经丧失。二、合同期满后，双方将财产予以清点，上诉人交回了租赁房产，足以证明原告已放弃优先承包权。上诉人在上诉状中认为，自己交回房产不是不想租赁，而是不能租赁，自己并未放弃优先承包权。对此，答辩方认为这一说法不能成立。原审庭审中，我方已向法庭讲明：2009年3月合同到期前，上诉人当时提出要租赁，我方负责人吉某答复，租赁可以，但必须与现在出租的价格相同，（即18.5万，其中信访局15万，湘菜馆3.5万）上诉人表示，这样的价格我就没有一点利润。因此我不干，还补交所欠租赁费，后双方对财产进行了清点、交接。这一事实足以说明上诉人己主动放弃了优先承包权，现在却在上诉状中又说什么自己不能租赁，显然是错误的。三、关于请求权的期限问题。上诉人在上诉状中认为自己是在2010年11月份才知道是出租而不是出售。因此并未超期。对此，答辩方认为：上诉人这说法不能成立。因为2009年3月份双方在一起协商时，上诉人就明知我方是出租给信访局而不是出售。只是这样的租金上诉人不愿意承担罢了。怎么现在却说自己在2010年11月份才知道呢2009年4月1日，上诉人将自己空调等物品与信访局签订了租赁合同，显然不能自圆其说。综上所述，审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无理，应予以驳回。
本院二审查明的事实与原审查明的一致。
本院认为：许某、王某乙与清算组签订的租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同。双方在合同中约定了“合同期满，若对外继续承包，同等条件下，许某、王某乙享有承包优先权”该承包优先权的约定实际上是许某、王某乙租赁清算组场地的租赁优先权。租赁优先权不是法律规定的权利，双方约定的承包优先权同样不是法律规定的权利，但该约定权利不违反法律的规定，对双方均有约束力，双方应依约定履行该权利，违反该权利的约定，应当承担违约责任。双方争议的是许某、王某乙转租场地给灵宝市信访局使用是否违约及对承包优先权的影响。许某、王某乙对场地的转租是灵宝市政府协调政府部门灵宝市信访局办公使用，该转租行为虽未影响双方租赁合同的履行但转租事先未经清算组同意，对双方信任关系产生影响，以至于许某、王某乙起诉书中陈述其书面要求续签租赁合同，清算组迟迟没有答复。对于合同约定的承包优先权履行条件是双方合同期满，清算组继续对外承包时与其他第三人具有同等条件。清算组认为在双方合同期满前吉某已经告知上诉人继续出租的条件，上诉人放弃续租，但告知继续出租的条件除清算组陈述外，没有相应证据证明，许某、王某乙对此也不予认可。许某、王某乙认为清算组整体出售、不再出租的书面通知及误认为整体出售给灵宝市信访局导致其不能续租，其在知情后要求行使优先承包权，同等条件下由其继续承包，但该同等条件并不明确，因签订合同应当由平等主体合意为基础，应依双方当事人的意思表示为准，双方缺乏信任，法院无权强制当事人签订合同，许某、王某乙要求同等条件下由其继续承包的起诉及上诉请求，本院无法支持。原审判决认定事实清楚，论理中认为优先承包权的丧失及转由灵宝市信访局享有不当，但判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由上诉人许某、王某乙承担。
本判决为终审判决。
审判长王某乙建
审判员杨凯民
审判员陈巍
二○一一年十月十八日
书记员牛晓俞
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