上诉人（一审第三人）黄某甲，男。
委托代理人何红旗，河南典策律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（一审原告）黄某乙（又名黄X），男。
委托代理人张某某，女。特别授权。
委托代理人乔某某，尉氏县司法局副局长。特别授权。
一审被告尉氏县第二人民医院。
住所地：尉氏县X村。
法定代表人安某，院长。
委托代理人李兰舟，河南循规律师事务所律师。特别授权。
黄某乙因与黄某甲、尉氏县第二人民医院房屋租赁合同纠纷一案，于2010年9月10日诉至尉氏县人民法院（以下简称一审法院），请求依法确认尉氏县第二人民医院与黄某甲2007年9月10日所签协议中涵盖其租赁房屋部分无效，并要求尉氏县第二人民医院在同等条件下把该房屋继续租赁给其使用。一审法院于2011年4月20日做出（2010）尉民初字第X号民事判决。黄某甲不服一审判决，上诉至本院。本院依法组成了合议庭，公开开庭审理了本案。黄某甲委托代理人何红旗，黄某乙及其委托代理人张某某、乔某某到庭参加诉讼。尉氏县第二人民医院经本院合法传唤无正理由拒不到庭。本案现已审理终结。
一审法院查明，黄某乙的母亲董桂英没有经过尉氏县第二人民医院同意在尉氏县第二人民医院具有土地使用权的地皮上建造砖木楼板结构平房一间，后于1994年10月29日经协商由尉氏县X镇土地所监证，董桂英与尉氏县第二人民医院达成了房屋所有权买卖协议，该协议第一条载明：“在镇X镇）西大街与菜市X路东北角拐角处，甲方（指董桂英）没有经过乙方（指尉氏县第二人民医院）同意。在乙方地皮上建砖木楼板结构平房一间，东西7.2米，南北3.43米。经协商造价为2000元整。”第二条载明：“经法院调解，通过监证。双方认可，甲方（指董桂英）同意将该房作价转卖给乙方所有。”第三条载明：“房子所占地皮仍属乙方（指尉氏县第二人民医院），房子和地皮由乙方自行安某使用。”1995年1月1日尉氏县第二人民医院与黄某乙签订房屋租赁协议1份，将该房屋租赁给黄某乙使用，租赁期限为1995年1月1日至1996年12月31日。共计两年。租金2000元。该租赁协议载明：“租期到后，如甲方（指尉氏县第二人民医院）不拆此房，乙方可续合同再使用。如有变更提前30日通知对方。”租期到后，由于尉氏县第二人民医院没有拆除此平房，黄某乙与尉氏县第二人民医院就续订了房屋租赁合同。该合同续租期为四年，租金每年750元（1997年1月1日至2000年12月31日止租金合计为3000元）。该协议载明：“如中途医院急需用房或上级对甲方（指尉氏县第二人民医院）的房产有新的变动或新的政策。甲方可随时终止合同。”自2000年12月31日后，黄某乙一直使用着原租赁协议所承租的这间房屋。也曾向尉氏县第二人民医院支付房租，但尉氏县第二人民医院拒收。2007年9月10日尉氏县第二人民医院与第三人黄某甲签订一份4.5亩左右土地的租赁协议，该协议含盖有黄某乙租赁的一间房屋。2008年3月份，尉氏县第二人民医院通知黄某乙不再让其租用该房。随后黄某乙与尉氏县第二人民医院因房屋租赁纠纷产生诉讼。尉氏县人民法院（2009）尉民初字第X号民事判决书判令解除尉氏县第二人民医院与黄某乙的房屋租赁合同，黄某乙返还承租尉氏县第二人民医院的房屋，并补交应付尉氏县第二人民医院的房租费。黄某乙对此判决不服，提起上诉。河南省开封市中级人民法院（2010）汴民初字第X号民事判决书依法驳回黄某乙的上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。
一审法院认为：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案尉氏县第二人民医院在2008年3月通知黄某乙解除房子租赁合同之前，于2007年9月10日与第三人黄某甲签订的租赁合同中涵盖了黄某乙正在租用的房屋。此行为属无效民事行为。尉氏县第二人民医院于2008月3月份通知黄某乙解除双方之间的房屋租赁合同已被法院生效判决（2010）汴民初字第X号民事判决书所确认。故该民事行为应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、二百三十五条、二百三十六条之规定。判决如下：一、尉氏县第二人民医院于2007年9月10日与第三人黄某甲签订的租赁合同中涵盖黄某乙所租房屋部分无效。二、驳回黄某乙的其他诉讼请求。案件受理费50元，黄某乙、尉氏县第二人民医院各承担25元。
黄某甲不服一审判决上诉称，2009年11月6日尉氏县人民法院（2009）尉民初字第X号民事判决及2010年2月4日开封市中级人民法院（2010）汴民终字第X号民事判决均已判决解除尉氏县第二人民医院与黄某乙之间的租赁合同，且上述判决均已经生效进入执行程序。本案中黄某甲与尉氏县第二人民医院所签的协议与黄某乙和尉氏县第二人民医院所签的协议没有必然关联，且本案争议协议不属于法律规定的无效协议的种类。综上，一审判决结果错误，请求二审法院依法改判。
黄某乙答辩称，黄某甲与尉氏县第二人民医院所签订的土地租赁协议涵盖黄某乙的部分违反了法律规定，应确认无效。黄某乙从1997年一直租赁该房屋，在2007年9月尉氏县第二人民医院与黄某甲签订租赁土地的协议，涵盖了黄某乙所租赁的房屋，侵犯了黄某乙的优先租赁权，涵盖部分无效。在确认涵盖部分无效的同时，请求二审确认黄某乙对该房屋的优先租赁权。
二审经审理查明，本院作出的（2010）汴民终字第X号民事判决中明确写明“黄某乙关于其享有优先租赁权的诉称，没有事实和法律依据”，并且已经解除了黄某乙与尉氏县第二人民医院1997年所签的租赁合同，该判决为生效判决。其他事实与一审查明的基本事实一致。
本院认为，尉氏县第二人民医院于2008年3月份向黄某乙发出了解除租赁合同的通知，故尉氏县第二人民医院与黄某乙解除租赁合同的时间应为2008年3月份。尉氏县第二人民医院于2007年9月10日与黄某甲签订了租赁协议，该租赁协议包含黄某乙所租房屋，在2007年9月10日至2008年3月份之间黄某乙所租房屋仍在租赁期内，故在此段期间内，尉氏县第二人民医院于2007年9月10日与黄某所签协议中所涵盖黄某乙所租房屋部分相对无效。但是，在2008年3月份之后，尉氏县第二人民医院通知黄某乙解除了双方之间的房屋租赁合同，造成合同部分相对无效的情形消失，尉氏县第二人民医院与黄某甲之间所签的协议在2008年3月份之后即为有效协议，合同的双方均应当履行合同所确定的权利和义务。对于黄某乙所主张的优先租赁权，没有法律依据，本院对此不予支持。综上，一审判决认定事实正确，但是对于尉氏县第二人民医院与黄某甲所签协议部分相对无效的期间没有表述清楚。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销尉氏县人民法院（2010）尉民初字第X号民事判决；
二、驳回黄某乙的诉讼请求。
一、二审案件受理费各50元，均由黄某乙承担。
本判决为终审判决。
审判长戴玉峰
审判员程贤辉
审判员杨雯劏
二○一一年九月二十二日
书记员孔德亮
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