上诉人（原审被告）李××。
委托代理人高××。
被上诉人（原审原告）王××。
上诉人李××与被上诉人王××房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省X人民法院（2010）X民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年4月9日，王××与李××签订房屋转让协议。协议约定，王××将位于××村内的正房三间、西厢房两间及院落。【集体土地使用证证号：香集用（淑）第××号】卖给李××，房屋价款××元。当天李××交清了房款，王××交付了房屋，王××将土地使用权人为王××的集体土地使用证交付给李××。同日，杜屯村委会向李××收取买房费用800元。该房屋土地使用权人未发生变更。李××购买房屋后，对原有房屋及院落进行改某、扩某、装修并新增了设施。李××户口登记为：内蒙古××市。2005年，李××购买王××房屋时，李××已是城镇居民。户口至今未迁至杜屯村。庭审中，王××表示如法院判决房屋买卖无效，王××同意给予李××返还房屋宽限期6个月，自一审判决之日起计算。
原审法院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李××系内蒙古××市X镇居民，依法不得买卖农村X组织成员的住房。王××要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案由于房屋转让协议无效，李××应向王××返还房屋，并将证号为香集用（淑）第××号土地使用权人为王××的中华人民共和国集体土地使用证返还给王××。王××应当返还李××购房款××元。关于李××在购买王××的房屋后，对房屋进行改某、扩某、装修并新增了部分设施。因李××在本案中未请求给予补偿，也未申请鉴定评估。庭审中，李××表示，如法院判决认定房屋买卖无效，将保留另行主张就新建、改某、扩某、新增设施及其他合法权益的权利。故就该部分应由李××另行主张权利。李××辩称王××起诉已超过诉讼时效的答某辩意见，因合同无效自始无效，故本院不予采信。李××主张如法院强制确认房屋转让协议无效，应由李××全家继续居住此房屋，将来开发时，由李××享有全部开发利益。鉴于庭审中，王××表示如法院判决房屋买卖无效，同意给予李××6个月宽限期，李××于本判决生效后180日内将房产返还给王××。关于房屋开发尚未发生，李××主张应享有全部开发利益，本院不予审理。李××主张王××不具有收回该块宅基地使用权的主体资格。因李××系城镇X村民身份，况且取得宅基地使用权，应经乡镇人民政府审核，由县X村委会无权批准宅基地使用权。该村委会虽向李××收取买房费用800元，不能认定李××已享有该块宅基地使用权。李××该抗辩主张不能成立，本院不予采信。依据《中人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《河北省土地管理条例》第五十一条、第五十五条第四款之规定，判决：一、原告王××与被告李××签订的《房屋转让协议》无效。二、被告李××于本判决生效后180日内将位于香河县X村的正房三间、西厢房两间及院落腾退给原告王××。被告于本判决生效后立即将集体土地使用权人为王××的集体土地使用证【证号：香集用（淑）第××号】1份返还给原告。三、原告王××于本判决生效后3日内返还被告李××购房款××元。
原审判决后，李××不服原审判决，提起上诉。其上诉请求：依法撤销一审判决，一二审诉讼费用由被上诉人负担。补充请求法院判决由被上诉人承担合同无效的主要责任，被上诉人给付上诉人原房屋及添附部分的全部利益，上诉人待房屋开发时或开发后另行向被上诉人主张房屋宅基地区位价格的可信赖利益损失。其上诉理由是：一、原审判决认定上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效错误；二、原审判决认定杜屯村委会收取上诉人的800元为买房费用无任何依据；三、在原审中，被上诉人在未提供任何证据的情况下，便立案受理，违反法定程序，原审程序违法；四、法院应维护公平正义，不应支持被上诉人违反社会道德公理的行为；综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法撤销原审判决，确认双方协议合法有效
被上诉人答某辩称，宅基地是村委会批准，公开公正，上诉人所买房屋没有过户，也无法过户，上诉人所述宅基地仍在被上诉人名下，村委会也认可上诉人没有过户，宅基地使用权属于被上诉人，上诉人只是以被上诉人名义居住。现在被上诉人仍然主张要回争议房屋，上诉人所称添附物等，其应在评估后提出证据，对于开发问题由于现在还没有实际开发，不予陈述，而且签订合同时说过如果过不了户，被上诉人还要收回房屋，另卖他人。
二审审理查明内容与原审一致。
本院认为，宅基地使用权是农村X组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。上诉人李××与被上诉人王××于2005年4月9日所签订的《房屋转让协议》的转让标的物既包含房屋，还包含相应的宅基地使用权。上诉人李××作为内蒙古××市X镇居民，并非香河县X村民，且诉争院落的集体土地使用证【证号：香集用（淑）第××号】至今未由原土地登记机关依法变更登记至上诉人李××名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、行政法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人李××关于合同有效之上诉请求，本院不予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，原审法院判决上诉人李××将其购买的房屋及院落返还被上诉人王××，被上诉人王××将价款××元返还上诉人李××并无不当。但上诉人李××在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建、改某、扩某及新增设施，考虑到上诉人李××对于房屋及院落的添附系附和于被上诉人王××所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故原审法院认为应由上诉人李××就新建、改某、扩某、新增设施及其他合法权益另行主张权利。该处理结果亦无不当，本院亦予以支持。考虑到被上诉人王××在转让时即明知其所转让的房屋及宅基地属禁止流转范围，转让多年后又以违反我国土地法、河北省土地管理条例、河北省农村宅基地管理办法的有关规定为由主张合同无效，故被上诉人应对合同无效承担主要责任。对于上诉人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑被上诉人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及上诉人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于上诉人李××在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，上诉人李××可就赔偿问题另行主张。二审期间，上诉人没有提供充足的证据证明其上诉主张，故本院对上诉人的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费××元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长张欣
代理审判员曹怡
代理审判员李成佳
二０一一年××月××日
书记员杨莉
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