海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2004)三亚民一终字第X号
上诉人(原审原告)三亚东华物业管理有限公司，住所地三亚市X路X号东方大酒店。
法定代表人林某，该公司经理。
委托代理人骆某，三亚东方海景大酒店职员。
委托代理人于江涛，海南三和元律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)杨某，男，34岁，汉族，居民身份证编号（略），现住（略）。
委托代理人陈川华，海南言必信律师事务所律师。
上诉人三亚东华物业管理有限公司(以下简称东华公司)与被上诉人杨某酒店租赁合同纠纷一案，东华公司不服三亚市城郊人民法院(2003)城民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人东华公司的委托代理人骆某、于江涛，被上诉人杨某的委托代理人陈川华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认为：东华公司与杨某签订的《九龙阁承包合同书》以及杨某与东华公司的投资开办单位三亚东方旅业公司签订的《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》意思表示真实，符合法律规定，属有效合同，双方应恪守履行。1999年4月1日合同履行期满时，杨某仅支付少量承包金，其行为已构成违约，东华公司已明知杨某拖欠承包金，但直至2003年6月才提起诉讼，且没有诉讼时效中断的法定事由，已经超过法律规定的2年诉讼时效期间，其权利不受法律保护，对东华公司提出杨某支付拖欠的承包金的诉求，不予支持。《九龙阁承包合同书》以及《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》中均未约定土地承包金包含在承包金之内，即使杨某在2002年12月底向广州军区房管局三亚房地产管理处缴纳了土地租金，也不能导致诉讼时效中断，况且东华公司所提供的广州军区房管局三亚房地产管理处的《记帐单》、《通知书》以及＂九龙阁＂的《申请书》等3份证据并不能充分证明杨某缴纳土地租金的事实，对其主张不予支持。杨某的抗辩理由充分，于法有据，予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条之规定，原审判决驳回东华公司的诉讼请求。案件受理费6860元，由东华公司负担。
宣判后，东华公司不服，提起上诉称：《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》对《九龙阁承包合同书》所约定的承包金数额及给付期限作出了变更，对每月不足的部分承包金3000元在完全结算后累计由被上诉人一次性补足。由于被上诉人在承包期满后未交还承包标的物，仍继续占用上诉人的九龙阁酒家及酒店设施、设备，并且继续履行《九龙阁承包合同书》中约定的以＂九龙阁＂名义代上诉人向广州军区房管局三亚房地产管理处按月缴纳土地租金的合同义务，双方构成事实上的承包关系，根据《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》，被上诉人应在双方完全结算后累计一次性向上诉人补足承包金，由于完全结算的时间双方并未约定，双方可以随时进行完全结算。上诉人曾于2002年约请被上诉人进行完全结算，但由于被上诉人对承包金的罚金部分持有异议而未能达成一致。一审诉讼期间，被上诉人对上述两份合同没有提出异议，应认定双方在合同中关于＂在完全结算以后一次性补足＂未缴承包金的约定为双方真实意思表示，被上诉人在一审诉讼期间放弃举证权利，不能证实其提出的上诉人超过诉讼时效起诉的主张，一审判决回避双方已经变更了承包金数额及给付期限的事实，而认定上诉人起诉超过诉讼时效错误。另外，被上诉人主张其在1998年以后就未继续经营九龙阁酒家，但没有提供证据予以证实，不论其主张成立与否，均不影响上诉人与被上诉人事实承包关系的成立与持续。请求二审查明事实，撤销原判，改判被上诉人支付＂九龙阁＂承包金29万元并承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人杨某在庭审中答辩称：《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》并未对双方的承包金给付期限作变更，该协议的内容十分清楚，仍按原合同来履行，上诉人仅引用该协议中的一句话来证明其主张，是不合理的。决算与缴费是两个不同的概念，从原合同中来看，所约定的缴费期限非常清楚，上诉人已经超过诉讼时效。关于上诉人称被上诉人在承包期满后未交还承包标的物的问题。由于合同约定的承包期为4年，期满后双方未再续签承包合同，应视为双方对承包合同的终止，如果被上诉人仍在继续经营＂九龙阁＂，上诉人为何不要求被上诉人离开同时上诉人也不知道被上诉人何时不在＂九龙阁＂经营，其责任在于上诉人。关于缴纳土地租金的问题。上诉人是否要求被上诉人缴纳并且被上诉人事实上也没有缴纳土地租金。综上，上诉人没有提供证据证明诉讼时效没有超过以及形成新的承包合同关系。请求二审驳回上诉，维持原判。
经审理查明：1994年6月1日，东华公司与原广州军区昆仑房地产开发公司签订《军队房地产租赁合同书》，约定由东华公司租赁三亚市大东海鹿岭路的面积约320㎡的空地，租期为1年(自1994年7月1日起至1995年7月1日止)。合同签订后，东华公司在该土地上建房，开办餐厅。1994年8月30日，东华公司申请注册开办了三亚东华物业管理有限公司九龙阁酒楼，负责人为杨某。1995年3月30日，东华公司与杨某签订《九龙阁承包合同书》，约定由杨某承包经营＂九龙阁＂，承包期为5年(自1995年4月1日起至1999年4月1日止)，年承包金基数为12万元，每年递增1％；杨某在合同签订之日缴纳3万元作为承包押金，待年底结算后，杨某如缴足当年承包金则该押金可从经营收入中提取利息6000元；每季度的前5日，杨某应向东华公司缴交承包金3万元，逾期则按日缴纳1000元的滞纳金，逾期10日则解除合同；杨某应保证＂九龙阁＂财产的完整性，如需改造应得到东华公司的同意；＂九龙阁＂的员工工资、福利、土地租金、水电费、税金、卫生等杂费由杨某支付；承包期满后，可由杨某优先继续承包；杨某不得在承包期内自行转包，否则东华公司有权解除合同；承包合同签订前九龙阁的债权债务由东华公司负责。合同签订后，杨某即开始经营＂九龙阁＂。1995年3月28日，杨某与东华公司及东华公司的供货商符波协商后，东华公司同意以原拖欠符波的货款（略）．1元，作为杨某的承包押金。1996年8月29日，杨某与东华公司及东华公司的供货商杨某祝协商后，东华公司同意以原拖欠杨某祝的货款（略）．9元及杨某暂缴的1996年8月部分承包金4000元，充抵杨某应缴纳的承包押金以及部分承包金，合计（略）．9元。1996年8月10日，杨某与东华公司的开办企业三亚东方旅业股份有限公司签订《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》，约定在1996年7月之前承包＂九龙阁＂的承包金按原商定的承包金数额缴纳，并进行彻底＂决算＂；从1996年8月起，承包金为每月7000元，杨某应在每月10日前缴纳4000元，不足的部分在＂完全结算＂后累计一次性补足；每月10日前为缴纳当月承包金的最后期限，逾期按每日5‰支付罚金。对该《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》，东华公司予以认可。此后，杨某在承包期内向东华公司交纳了承包金5000元。此后，杨某未再缴纳承包金，至1999年4月1日《九龙阁承包合同书》约定的承包期满后，杨某也未将＂九龙阁＂交还东华公司。2002年11月21日，＂九龙阁＂业主杨某强向广州军区房产地管理局三亚房地产管理处提出申请，要求退回原来东华公司九龙阁酒楼铺面一间。2003年1月17日，＂九龙阁＂经营者向广州军区房产地管理局三亚房地产管理处缴纳了2002年11月的＂九龙阁＂土地租金4000元。2003年6月25日，广州军区房产地管理局三亚房地产管理处向东华公司发出通知，称东华公司自2002年12月1日起未缴纳土地租金，要求东华公司在2003年9月1日前办理有关手续，否则终止合同。东华公司于2003年6月20日向原审法院提起诉讼。
另查，杨某在1995年4月至2002年11月共计92个月的时间内累计向广州军区房产地管理局三亚房地产管理处缴纳了土地租金（略）元。
本院认为，《九龙阁承包合同书》是双方当事人的真实意思表示，其形式及内容均符合法律规定，是有效合同。《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》，虽系上诉人的开办企业三亚东方旅业股份有限公司与被上诉人所签订，但事后得到了上诉人与被上诉人的确认，其意思表示真实，形式及内容合法，亦应认定为有效。两份合同虽名为承包合同，但对合同的相关内容进行审查，上诉人并非是全民所有制工业企业，不属于现行的《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》所调整的企业范围，该两份合同的性质不属于承包经营性质的合同，从两份合同约定的双方当事人权利义务，即上诉人有义务交付合同标的物给被上诉人使用、收益，被上诉人则有义务按照约定交付租金，可以认定两份合同的实质应为租赁合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》对在1996年8月之后履行《九龙阁承包合同书》在租金数额以及给付期限的内容进行了变更，租金变更为每月7000元，付款期限约定为＂在每月10日前缴纳当月部分承包金4000元，每月不足部分在完全结算以后累计一次性补足＂，由于双方在此后没有进行结算，付款期限也没有约定具体日期，在给予被上诉人必要的准备的前提下，上诉人有权在任何时候向被上诉人要求给付自1996年8月至合同履行期满时的租金；但对于1996年8月之前的租金，《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》虽然约定＂按原商定的承包金数额缴纳，并进行彻底决算＂，但并未对《九龙阁承包合同书》中租金的给付期限进行变更，双方仍应按照《九龙阁承包合同书》的约定履行合同义务，由于被上诉人在1996年8月之前仅以用他人债权冲抵自身债务的方式给付了租赁押金及部分租金，共计（略）元，已经构成违约，按照《九龙阁承包合同书》中租金在每季度的前5日给付的约定，被上诉人自1995年4月至1996年7月的租金最迟应在1996年7月5日前向上诉人支付。因此，上诉人至迟应在1998年7月5日前向上诉人主张权利，然而上诉人直至2003年6月20日才向原审法院起诉要求被上诉人给付该时间段的租金，故已经超过法律规定的2年诉讼时效，丧失了获得胜诉的权利。
从上诉人所提供的＂九龙阁＂业主杨某强向广州军区房地产管理局三亚房地产管理处提交的《申请书》、广州军区房地产管理局三亚房地产管理处的收费票据记帐联及广州军区房地产管理局三亚房地产管理处向上诉人发出的缴纳土地租金的通知可以证实，在《九龙阁承包合同书》约定的租赁期限届满后＂九龙阁＂仍在继续经营，由于被上诉人至今未向上诉人返还租赁标的物，根据上诉人所提出的诉求，＂九龙阁＂持续经营时间应认定为至2003年5月止，而在此期间，上诉人并未提出异议。由此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，被上诉人与上诉人之间形成了不定期的租赁关系，被上诉人有义务按照《关于公司所属九龙阁酒家承包费的暂缴协议》所约定的租金数额向上诉人支付租金，而由于双方没有约定在此期间的租金的具体给付期限，上诉人有权在任何时候要求被上诉人给付租金。
被上诉人在1995年4月至2002年11月共计92个月的时间内累计代上诉人向广州军区房产地管理局三亚房地产管理处缴纳了土地租金（略）元，上诉人在诉讼中认可该土地租金为被上诉人向上诉人缴纳的＂九龙阁＂租金，本院亦予以确认。由此，被上诉人自1995年4月至1996年7月应支付给上诉人的租金为（略）元(按每月租金（略）元计，共16个月)，扣除被上诉人在该时间段内向广州军区房产地管理局三亚房地产管理处缴纳的土地租金（略）元以及被上诉人已支付的租金（略）元，被上诉人尚欠上诉人租金（略）元，由于上诉人对该部分欠缴租金起诉超过诉讼时效，本院依法不予保护。被上诉人自1996年8月至2003年5月应支付给上诉人的租金为（略）元(按每月租金7000元计，共82个月)，扣除被上诉人在该时间段内向广州军区房产地管理局三亚房地产管理处缴纳的土地租金（略）元以及被上诉人已支付的租金5000元，被上诉人尚欠上诉人租金（略）元，被上诉人对该部分债务应承担清偿责任。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。上诉人上诉理由部分成立，本院对其合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、撤销三亚市城郊人民法院(2003)城民一初字第X号民事判决；
二、被上诉人杨某应在接到本判决之日起20日内，向上诉人东华公司支付拖欠的租金（略）元，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件受理费（略）元，由上诉人东华公司负担1183元，被上诉人杨某负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长陈恒
审判员马强
代理审判员李祎
二○○四年三月二十二日
书记员吴璟
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