海南省高级人民法院
民事裁定书
(2003)琼民一终字第X号
上诉人(原审被告)三亚鹿回头旅游开发有限公司，住所地海南省三亚市鹿回头宾馆X栋。
法定代表人谢某，董事长。
委托代理人程晓东，海南信达律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)三亚环球娱乐有限责任公司，住所地海南省三亚市河东区鹿回头。
法定代表人吴某某，董事长。
委托代理人徐立，海南昌丰律师事务所律师。
委托代理人李冠，海南欧家律师事务所律师。
上诉人三亚鹿回头旅游开发有限公司(以下简称鹿回头公司)与被上诉人三亚环球娱乐有限责任公司(以下简称环球公司)土地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院(2003)三亚民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2004年2月13日对本案进行了公开开庭审理。上诉人鹿回头公司委托代理人程晓东、被上诉人环球公司委托代理人徐立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
海南省三亚市中级人民法院(以下简称一审法院)审理查明，2001年8月8日，环球公司与鹿回头公司就合作经营潜水旅游项目签订了一份《合作协议》，约定：由鹿回头公司提供其位于小东海鹿回头半岛内的20亩土地与环球公司合作经营潜水旅游项目，环球公司负责合作项目的资金投入及相关手续的报批。《合作协议》签订后，双方即展开合作项目的各项工作，经营状况正常。2002年9月初，因中建八局申请执行鹿回头公司拖欠工程款一案，原审法院拟拍卖先前已被查封的鹿回头公司39亩用地(包括鹿回头公司与环球公司合作经营潜水项目的20亩用地在内)。为了使双方的合作关系正常进行，环球公司与鹿回头公司再次协商，决定由环球公司出资代鹿回头公司偿还尚欠中建八局的工程款（略）．68元，并约定该款作为环球公司受让鹿回头公司22亩(包括上述双方合作的20亩地)土地使用权的部分转让款。环球公司则于2002年9月10日、9月20日分别将360万元和（略）．68元交给鹿回头公司支付了法院的执行款。2002年11月27日，双方在原口头协议的基础上签订《土地使用权转让合同书》，约定：鹿回头公司按评估价每亩31．33万元，总计（略）元的价格转让位于三亚市鹿回头半岛鹿回头公司权属土地范围内的22亩土地使用权给环球公司，其四至范围为：东到海岸线，南到新佳公司交界处，西到规划路，北到DX号宗地范围内，具体坐标点为J1点：X＝（略）．401，Y＝（略）．376，J2点：X＝（略）．920，Y＝（略）．200；J3点：X＝（略）．924，Y＝（略）．209；J4点：X＝（略）．045，Y＝（略）．745；J5点：X＝（略）．564，Y＝（略）．209；J6点：X＝（略）．609，Y＝（略）．182；J7点：X＝（略）．307，Y＝（略）．947；J8点：X＝（略）．056，Y＝（略）．715；J9点：X＝（略）．419，Y＝（略）．436；J10点：X＝（略）．720，Y＝（略）．026。双方还对付款方式及双方的权利义务进行约定，确认环球公司已支付的前两笔转让款总计（略）．68元作为该宗土地的部分转让款，尚欠转让余款（略）．32元。并约定环球公司应于2003年1月上旬向鹿回头公司支付60万元作为土地转让的第3笔款，余款（略）．32元再分3期支付：第1期（略）．66元于2003年6月30日前支付；第2期（略）．66元于同年9月30日前支付；第3期60万元作为土地使用权证的保证金，在鹿回头公司办理完土地使用权转让手续，并将该使用权证或相关的法律文书交给环球公司后，环球公司于2003年12月30日前支付。双方在合同第4条权利和义务的第2款和第3款中约定：本合同书签订后，鹿回头公司必须依照有关法律规定积极办理各项转让手续并由环球公司依法承担土地使用权转让过程中所发生的各项费用和税金。该合同签订后，环球公司于2003年1月17日向鹿回头公司支付了第3期转让款60万元。至此，环球公司已支付土地使用权转让款共计（略）．68元。鹿回头公司未为环球公司办理土地使用权转让的相关手续。环球公司认为按照双方合同约定，鹿回头公司应在合同签订后90天内到有关部门办理有关土地使用权变更登记手续。为此环球公司诉至法院。
一审法院经审理认为：2002年11月27日，环球公司与鹿回头公司在原合作协议基础上签订的《土地使用权转让合同书》，系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定自觉履行义务。该合同签订后，环球公司已按合同约定履行了大部分款项的义务。但至环球公司起诉时，鹿回头公司却未按上述合同第4条第2款规定，于合同签订后履行依照有关法律规定办理各项转让手续的义务，即为环球公司提供土地使用权转让的有关资料并协助环球公司办理土地使用权变更登记手续，违反了民事活动中当事人应恪守的诚实信用原则。鹿回头公司提出根据双方合同第3条付款方式中第2款的约定，其办理土地使用权变更登记手续的期限未到，其没有配合环球公司办理过户手续的义务。原判认为，该合同条款只是对环球公司支付第3笔款的方式及时间的约定，并不是对办理土地使用权变更登记手续时间的约定。综上，双方当事人在上述合同中对具体的办理土地使用权变更登记手续时间约定不明确，根据《合同法》第62条第4项的规定，环球公司可以随时要求鹿回头公司履行，但应当给鹿回头公司必要的准备时间。因此，环球公司的诉讼请求符合法律规定，本院应予支持。鹿回头公司关于驳回环球公司诉讼请求的抗辩理由不能成立，不予采信。遂依照《中华人民共和国合同法》第62条第4项、第107条之规定，判决：1、环球公司与鹿回头公司2002年11月27日签订的《土地使用权转让合同书》合法有效，双方应继续履行；2、鹿回头公司应于本判决生效后7个工作日内协助环球公司办理转让土地使用权的变更登记手续。
一审判决后，鹿回头公司不服，上诉认为：1、原判在事实认定上存在错误和遗漏。一是，根据《土地使用权转让合同书》第3条第2项关于第1期款应于2003年6月30日前支付，第2期款应于2003年9月30日前支付，第3期款作为土地使用权证的保证金，在甲方办理完毕转让手续，并将该使用权证或相关的法律文书交给乙方后，乙方于2003年12月30日前支付的约定，可以推定：上诉人办妥土地使用权证的最后期限应为2003年12月30日，而非原判认定的约定不明。并且在办妥土地使用证之前，被上诉人应先支付上述第1期、第2期款项。根据《合同法》第67条的规定，上诉人在被上诉人未支付第1期、第2期款项前，有权拒绝其办证要求。而原判实质上否定了上诉人享有的先履行抗辩权。二是，原判只认定上诉人没有为被上诉人办理土地使用权证，却未认定上诉人未办理的原因在于上诉人的土地使用证需要变更，而三亚市国土局迟迟未办下来。三是，原判未查明北京市第二中级人民法院(以下简称北京二中院)早在2000年1月10日就已查封了上诉人名下所有的土地使用权，因而，原判要求上诉人在判决生效后7日内办理土地使用权过户手续存在法律障碍的事实。2、原审判决适用法律有误。根据《土地使用权转让合同书》第3条第2项的约定，上诉人办妥土地使用权证的时限为2003年12月30日前，而非约定不明确，原判适用《合同法》第62条第4项是错误的。请求二审法院撤销原审判决；驳回被上诉人的诉讼请求。
环球公司答辩认为：1、原判认定事实清楚，不存在错误和遗漏。一是合同第3条第2项只约定了付款时间，没有约定土地使用权证的办理时间，也没有约定被上诉人必须在办妥土地证之前支付第1、2期转让款。二是，上诉人关于没有办证的原因，在一审中从未提及。三是，北京二中院的查封，根本不会产生任何法律后果，因为上诉人提供的是一份既没有查封裁定作为依据，又没有具体查封对象的协助执行通知书，三亚市国土局的档案中也没有体现，而且早在本案一审开庭前，被上诉人就已申请诉讼保全，一审法院依法查封了转让的土地使用权，原判的结果不存在执行障碍。2、原审判决适用法律正确。双方对办理土地证的时间没有明确约定，原判适用《合同法》第62条第4项，是正确的。上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。
在本院二审期间，双方当事人对原判关于《土地使用权转让合同书》签订和履行事实的认定没有异议。上诉人鹿回头公司在二审举证期限内，提供了海南省公安厅致三亚市土地房产管理局的琼公函(2003)X号《公函》，以证明除北京二中院的查封外，海南省公安厅也对该公司的全部土地使用权进行了查封。被上诉人当庭提供了三亚市土地房产信息中心档案查阅登记卡和2份档案查询结果，以证明北京二中院和海南省公安厅查封的土地使用权的权利人名称与上诉人的名称均不相同，其查封与本案无关，原判的履行不存在障碍。另外，2003年上诉人将其名下的土地使用权过户给了三亚万通房地产开发有限公司，也说明办理过户事实上不存在障碍。经法庭询问，双方当事人表示同意对对方提供的上述证据进行质证。经质证，双方对对方提供的上述证据的真实性、合法性予以认可。但对上述证据的关联性有异议。本院经审查认为，上诉人提供的海南省公安厅《公函》与本案事实有密切关联，它表明，海南省公安厅2003年6月25日查封的土地使用权可能与本案合同约定转让的土地使用权相同，但是否确实相同还需要进一步查证。被上诉人提供的三亚市土地房产信息中心档案查询结果显示的土地使用权人即被上诉人的名称与北京二中院和海南省公安厅查封文件上载明的土地使用权人的名称有所不同，但不能提供有三亚鹿回头旅游开发有限公司和三亚鹿回头旅游区开发总公司实际存在的证据。因此，被上诉人的举证，不足以证明其主张。
本院认为，一审法院关于双方当事人签订、履行《土地使用权转让合同书》事实的认定是清楚的，但是，遗漏了对合同约定转让的土地使用权实际状况的查明和认定，即：1、本案合同约定转让的土地使用权是否办理了土地使用权证；2、北京二中院和海南省公安厅查封的鹿回头公司的土地使用权与本案合同约定转让的土地使用权是否全部或部分相同；3、鹿回头公司名下的土地使用权总共有多少，现状如何等事实不清。上诉人在一、二审中提供的北京二中院《协助执行通知书》和海南省公安厅《公函》等证据表明，本案合同转让土地使用权可能与北京二中院、海南省公安厅查封的土地使用权全部或部分相同。由此可能导致出现因北京二中院的查封在前，本案合同因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第2项关于司法机关裁定查封的土地使用权不得转让的规定而被认定无效情形。即使北京二中院的查封与本案所涉土地使用权无关，也可能因海南省公安厅的查封而导致原判第2项关于鹿回头公司应于判决生效后7个工作日内协助环球公司办理转让土地使用权变更登记手续的判决无法履行。因此，一审判决未查明上述对本案合同效力和履行有直接影响的事实，属于认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第3项的规定，裁定如下：
一、撤销海南省三亚市中级人民法院(2003)三亚民一初字第X号民事判决；
二、本案发回海南省三亚市中级人民法院重审。
审判长刘嘉
审判员王志刚
审判员张明安
二○○四年二月十七日
书记员王立峰
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