海南省高级人民法院
民事判决书
(2003)琼民一终字第X号
上诉人(原审被告)海南侨海房地产开发总公司，住所地海口市X路金融花园A－X层。
法定代表人叶某某，该公司总经理。
委托代理人林明峰，海南大弘律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)海南琼港工程贸易有限公司，住所地海口市国贸大道中衡大厦X层。
法定代表人胡某某，该公司董事长。
委托代理人徐斌，海南信达律师事务所律师。
上诉人海南侨海房地产总公司(以下简称侨海公司)与海南琼港工程贸易有限公司(以下简称琼港公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市中级人民法院(2003)海中法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2003年12月2日对本案进行了公开开庭审理。上诉人侨海公司的委托代理人林明峰和被上诉人琼港公司的委托代理人徐斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
海口市中级人民法院(以下简称一审法院)审理查明：1994年4月2日，琼港公司与侨海公司签订《房屋买卖合同》，约定由琼港公司购买侨海公司位于海口市金盘工业区次干道北侧X层办公商住综合楼通宝大厦(第X层除外)，房屋面积25，310．77平方米(以实际交付面积为准)，单价2250／平方米，总计价款约人民币56，949，232元。大厦之外的地面车位及其他附属建筑工程和配套设施(排污、排水、路面)由侨海公司负责报建，琼港公司出资施工。车位、房屋及附属工程产权归琼港公司所有，侨海公司不得收取任何费用。琼港公司认可侨海公司与海南华福房地产开发公司(以下简称华福公司)1993年1月13日签订并已执行的《房屋买卖合同》第二条之第一、二、三款，双方同意以华福公司已付购房款1693万元作为琼港公司向侨海公司购房的已完成投入量。合同签订后五日内，琼港公司向侨海公司支付450万元定金，半个月内支付总房款的15％，共计人民币8，664，000元(已付定金归入此项付款)。房屋封顶时，琼港公司付侨海公司总房款的15％，共计人民币8，664，000元。合同还就余款支付方式作了约定。合同约定，侨海公司应在1994年12月31日前全部竣工整栋大厦，经验收合格交付琼港公司使用，如不能按期交付，作为违约处理。合同还就双方的违约责任作了约定，如一方违约并给另一方造成严重经济损失，违约方负责全部赔偿，并自动终止合同。同日，双方还签订《备忘录》一份，约定双方原则上按《房屋买卖合同》执行，但琼港公司在付款方式上可不按合同约定而按工程进度尽可能大的投入，特殊环境下，该行为不视为违约，但如琼港公司资金不能保证通宝大厦正常施工所造成停工待款的一切损失由琼港公司负责，并作为违约处理，如琼港公司将房屋销售出去，则应严格按合同约定比例投入资金。《房屋买卖合同》及《备忘录》签订后，双方在海口市公证处办理了合同公证。琼港公司共计向侨海公司支付购房款2606万元人民币。期间，琼港公司于1994年11月9日致函侨海公司，称目前资金最困难时期投入350万元，侨海公司同意后在本月内付150万元，余款在1995年1月中旬付清，促使大厦封顶和完成附楼及面砖和窗框等工程，琼港公司在投入该笔资金后，将保证全力促销，一旦销售成功，则及时追付工程款。侨海公司在该函件上盖章并称关于通宝大厦的工程进度，其基本同意上述意见，但是确保大厦上述工程项目的完成和资金不足考虑取消增加。1997年6月4日，侨海公司致函琼港公司称，由于琼港公司严重违约，造成通宝大厦停工待料二年之久，由此造成的损失应由琼港公司负全部赔偿责任，要求琼港公司接到此函后三天内与侨海公司联系商量通宝大厦付款履行合同事宜，否则，由此产生的一切后果及经济赔偿，皆由琼港公司承担。之后，双方一直未就通宝大厦的付款事宜达成一致意见。琼港公司再未支付购房款，通宝大厦在建至六层后，一直处于停工状态。2002年9月3日、10月8日，侨海公司分别取得了通宝大厦项目的国有土地使用证、房产预售许可证。2002年10月24日，侨海公司在未经琼港公司同意的情况下与海口市国土海洋资源局代为处置中心签订《通宝大厦停缓建工程代为处置协议》，将通宝大厦工程项目委托代为处置中心进行处置。2003年1月10日，侨海公司与案外人海南昌旺达房产交易服务有限公司签订《房产委托代理协议》，将通宝大厦项目部分以每平方米1000元的价格委托海南昌旺达房产服务有限公司销售。通宝大厦的大部分房产已被再次预售，并部分办理了预售登记。侨海公司提交琼港公司违约及造成损失的证据，因其未就该部分提起反诉，本院对此不作审查认定。一审判决认为：按照最高人民法院《关于审理＜房地产管理法＞施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的有关规定，双方签订的《房屋买卖合同》实为商品房预售合同，该行为发生在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之前，双方在签订合同时，作为预售房的侨海公司并未取得该房土地使用证，但侨海公司已投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，并且在一审诉讼前侨海公司补办了土地使用证、商品房预售许可证。因此可以认定该《房屋买卖合同》及《备忘录》合法有效。双方在履行协议中，由于琼港公司资金不足不能按期支付购房款，导致通宝大厦不能如期完工，对此双方曾协商未果，侨海公司在通宝大厦停工6年后，在未与琼港公司解除合同的情况下，擅自将已预售给琼港公司的房产再次预售他人，并部分办理了预售登记，致使双方签订的《房屋买卖合同》不能继续履行。琼港公司主张终止房屋买卖合同并返还其购房款人民币2606万元，应予支持。琼港公司另行主张侨海公司返还购房款10万元因现有证据证明为借款，不予支持。对琼港公司主张其支付购房款的利息损失，因琼港公司在履行合同中存在过错，该利息损失应由其自行承担；但侨海公司在未与琼港公司解除合同的情况下，将通宝大厦工程项目委托代为处置中心进行处置，并擅自委托他人再次预售，其行为侵害了琼港公司的合法权益，故侨海公司委托再次预售后，琼港公司基于购房款而产生的利息损失由侨海公司承担。侨海公司提出的依合同法第九十四条的规定及合同约定，因琼港公司根本违约已导致合同解除和其单方开工续建通宝大厦并销售是为减少损失而采取的违约救济措施，且琼港公司的诉请已过诉讼时效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知达到对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而侨海公司没有证据证明其已将解除的意思表示通知了琼港公司，侨海公司于1997年6月4日致函琼港公司表达的也是要求与其协商履行合同事宜，并非解除合同的通知。因双方签订《房屋买卖合同》未依法解除，侨海公司擅自委托并销售通宝大厦房产的行为侵害了琼港公司的合法权益，琼港公司为此提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效期间，侨海公司的抗辩理由不成立。判决：1．解除琼港公司与侨海公司于1994年4月2日签订的《房屋买卖合同》及《备忘录》；2．侨海公司应于本判决生效之日起十日内返还琼港公司购房款人民币2606万元并承担部分利息损失(利息计算：从2003年1月10日起至本判决限定还款期限内还清之日止，以本金2606万元计，按中国人民银行同期一年期贷款利率计付)；逾期则按中国人民银行同期贷款最高利率加倍支付迟延履行期间的债务利息；3．驳回琼港公司的其它诉讼请求。一审案件受理费159，810元，由琼港公司负担20，803元，侨海公司负担139，007元。
一审判决后，侨海公司不服向本院提起上诉，其上诉认为：1．双方签订的合同纠纷早已超过诉讼时效，琼港公司已丧失胜诉权，一审法院不应对本案立案审理；2．侨海公司对通宝大厦的续建符合国家处理＂半拉子＂工程的政策和海南的有关房地产政策；3．上诉人对通宝大厦的续建和销售是为了减少损失而采取的补救措施；4．本合同纠纷产生的主要原因是琼港公司违约造成的。请求二审法院依法撤销原判决的第一项、第二项。后又补充上诉理由为：1．双方当事人签订的《房屋买卖合同》实质上是项目合作开发，即上诉人提供项目及前期开发资金，琼港公司提供后期承建通宝大厦工程资金；琼港公司提供上诉人出具的收款收据大部分注明是琼港公司支付的工程款，没有一张注明是购房款；2．海口市国土海洋资源局于2002年10月31日代为处置中心处置公告通告了通宝大厦停缓建工程的方位、面积、座落地点、完成主体状况和产权人是侨海公司；并在该公告见报之日起十五日，凡对该项目产权有异者应在公告期限内向处置中心提出申辩意见。一审法院对该公告不予采纳是错误的，被上诉人没有在规定的期限内提出申辩意见，即丧失了胜诉权。3．该起《房屋买卖合同》纠纷案是由于被上诉人合作开发资金不到位，造成《通宝大厦》工程项目停建，其过错责任完全在被上诉人一方，被上诉人的诉讼请求无理并已丧失胜诉权，应承担本案的全部诉讼费用。增加上诉请求：驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。
被上诉人琼港公司答辩认为：1．上诉人认为本案已过诉讼时效，答辩人认为双方订立的《房屋买卖合同》一直在履行过程中，合同未依法解除，上诉人至今未交付房屋给答辩人，却在2003年非法将答辩人所购房屋重复销售，侵害了答辩人的合法权益。答辩人之主张是在诉讼时效期间内，应受法律保护。而且本案是典型的遗留房地产案件，只要合同未履行完毕或未经确权，就不存在诉讼时效的问题。2．通宝大厦续建是上诉人应履行的合同义务，不是上诉人重复销售，侵害答辩人合法权益的理由。3．上诉人称其续建和销售是为了减少损失而采取的补救措施。答辩人认为续建是法律减损规则所要求的，也是其履行合同义务所必须的，属于自力救济；但重复销售却是侵权行为。上诉人在取得房屋预售许可证后，未在法定期间内将答辩人已购房屋办理预售登记，以达到重复销售的目的；而且上诉人申请处置程序是违法的，未经答辩人同意，未向有关机构如实陈述房屋已售事实，其取得的手续是违法的。后又针对上诉人补充上诉意见作如下答辩：1．本案是商品房预售合同纠纷，而非项目合作开发合同纠纷。从合同名称及全部内容看，双方订立的是整栋房屋的买卖合同，即双方约定的办理项目转让手续，是指为被上诉人的购房者办理房屋买卖转让手续；合同所称＂工程进度＂、＂进度款＂并非指发包方所付的工程进度款，而是按合同规定被上诉人按工程进度支付的购房款，即本合同是按工程进度支付购房款。合同约定被上诉人的销售权显然是我方整栋购买后的既得权利，与合同性质无任何关系。上诉人仅凭双方协商函中有＂协作＂字样和支付款项凭证上注明是工程款，该合同就是合作开发，无事实和法律依据。若是项目合作，我方利益如何分配，各自的权利义务是什么即使是合作上诉人也无权单方处置双方合作项目。2．关于代为处置的问题，该房屋已预售答辩人，答辩人即享有该房屋的相关权益；海口市国土资源局的代为处置与本案无关，上诉人认为答辩人未在规定的期限内提出申辩意见，即丧失胜诉权，是混淆了司法程序和行政程序两个不同的程序。本案纠纷起源于一房两卖，其责任在上诉人。答辩人基于上诉人已重复销售该房屋，原合同已履行不能，主张解除合同，返还购房款，符合法律规定，应予依法保护。
本院查明：双方当事人对一审判决认定的事实无异议，且无新证据向本院提供。
本院认为：上诉人主张双方签订的合同实为项目合作合同，因该合同内容不具有合作合同利益共享，风险共担的法律特征，从《房屋买卖合同》的名称和内容上均证明了双方当事人买卖通宝大厦房产的意思表示。上诉人给被上诉人开具的收款收据中虽记有＂工程款＂字样，但不能因此而改变合同的主要内容和性质。上诉人认为本案已超过诉讼时效，因双方当事人在合同签订后对合同的履行一直在协商中，被上诉人在上诉人擅自处分通宝大厦房产后，向法院提起诉讼，并未超过法定诉讼时效。上诉人所提因被上诉人违约造成其经济损失的主张，因其在一审法定期限内未提出反诉请求，而被上诉人的违约责任，原判已予以认定，上诉人的该项理由超出了本案审理范围。上诉人对通宝大厦的续建和重复销售，侵害了被上诉人在该房产中的合法权益，不属于合法的补救措施。原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由无事实和法律依据，其理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费159，810元，由上诉人海南侨海房地产开发总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张明安
审判员王志刚
审判员简万成
二○○三年十二月二日
书记员苏志辉
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
