海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2003)海中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)：唐某某，男，X年X月X日出生，汉族，商人，住（略）。
被上诉人(原审被告)：海南金美国际房地产有限公司，住所地海口市和平大道三横路碧溪苑别墅D栋。
法定代表人：孟某某，董事长。
委托代理人：庄某某、么某某，该公司职员。
原审第三人：中国电子玻璃公司海南公司，住所地海口市X路X号。
法定代表人：赵某某，总经理。
委托代理人：王某某、杨某某，该公司职员。
原审第三人：李某甲，女，X年X月X日出生，汉族，株洲硬质合金厂职工，住（略）。
委托代理人：李某乙，女，X年X月X日出生，海南海洲实业有限公司职员，住（略）。
上诉人唐某某因与被上诉人海南金美国际房地产有限公司(以下简称金美公司)、原审第三人中国电子玻璃公司海南公司(以下简称中电公司)、李某甲房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院(2002)振民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：1992年1月20日，为履行海口市中级人民法院(1991)海中法初字第X号民事调解书，中电公司与海南彩虹工贸总公司(以下简称彩虹公司)签订一份房产抵债协议，约定中电公司以其位于海口市金盘工业开发区综合楼南单元三层北侧的一套(三居室)及四至七层的八套共九套房屋，抵偿欠彩虹公司的借款146．3万元。1992年5月5日，海口市中级人民法院以(1992)海中法执字第38－X号民事裁定书，确认中电公司以上述九套房产抵偿彩虹公司146．3万元之债务，该九套房产权归彩虹公司所有。由于当时中电公司尚未办妥上述房产的土地使用权证和房产证，故该房产未办理过户给彩虹公司的手续。同年8月18日，彩虹公司在未办妥房产证的情况下，将该房产以每平方米1500元的价格出售给海南贝达斯新能源实业有限公司(以下简称贝达斯公司)；同年8月24日，贝达斯公司又将该房产以每平方米1550元的价格出售给金美公司。1993年5月5日，金美公司与海南金信装饰技术实业公司(以下简称金信装饰公司)签订一份《房屋买卖合同》，拟将上述房产中的二套房屋(即现海口市X路X号中电玻璃大院内X号公寓楼南单元三层X号、四层X号)以每平方米2800元的价格出售给金信装饰公司。合同约定，合同正式签订后金信装饰公司应一次付清全款人民币（略）．6元，金美公司应将房屋交金信装饰公司使用；金美公司保证该房产权的合法性及确属性，否则由此造成的后果由其承担；金美公司应根据金信装饰公司的要求，及时办好产权证；金信装饰公司还应配合金美公司办理房产过户手续，如因其原因造成迟办手续，由其负责。合同签订后，金信装饰公司于同日及次日分二次付给金美公司总购房款（略）．6元。同月14日，金信装饰公司变更为海南金信贸易实业总公司(以下简称金信贸易公司)。同年11月7日，金信贸易公司被工商管理机关吊扣了营业执照及年检材料。之后，金信贸易公司法定代表人唐某某要求将购房主体变更为其本人，由其承担原合同中金信装饰公司的权利义务。经与金美公司协商，唐某某以其名义与金美公司重新签订一份《房屋买卖合同》，合同内容与原房屋买卖合同一致，合同的落款时间仍为1993年5月5日。此后，唐某某将其中一套房屋出租给他人使用，另一套房屋(即四层X号房)由其居住使用。双方一直未办理二套房屋的房产过户手续。1996年1月，中电公司办理了整幢公寓楼(共八层)的房产证。2000年3月8日，中电公司以其名义分别办理了唐某某所购买的两套房屋的产权证。2000年底以后，唐某某长期出差外地，其居住的房屋无人看管。2001年4月19日，中电公司将唐某某居住的四层X号房门撬开，将房内物品搬至另一房间存放。同月27日，中电公司与李某甲签订一份《房地产买卖契约》，将该房以每平方米730元、总房款（略）元的价格卖给李某甲。同年8月，中电公司将该房交付李某甲使用。2002年3月13日，唐某某出差回来，发现李某甲已入住该房，遂成讼。该案审理过程中，法院依法追加中电公司、李某甲作为第三人参加诉讼。原审另查明，中电公司尚未将四层X号房屋产权过户至李某甲名下。
原审判决认为：(一)、关于唐某某与金美公司签订的《房屋买卖合同》效力问题。中电公司、彩虹公司、贝达斯公司、金美公司之间的房屋连环转让行为虽均未完善过户手续，但其行为均发生在《中华人民共和国房地产管理法》实施之前，且彼此都已履行，据此可认定金美公司对所售房屋享有处分权，其将该房屋出售给唐某某并无欺诈。因此，唐某某与金美公司签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容合法，并已实际履行，应认定为有效合同，双方应继续履行。唐某某作为房屋购买人，应了解房屋的产权状况，其提出金美公司隐瞒房屋产权状况，没有相应证据证实。金美公司将房屋交付给唐某某使用已近十年之久，现唐某某提出房屋装修标准及房屋实际面积不符合合同约定，已超过法律规定的异议期限，应视为金美公司交付的房屋符合合同约定。因此，唐某某主张合同无效并要求退还购房款的理由不成立，法院不予支持。(二)、关于中电公司与李某甲的房屋买卖关系是否合法有效的问题。中电公司虽系本案所涉房屋的原始所有人，但该房产已于1992年经法院确认抵债给彩虹公司所有。中电公司明知其对该房产已无处分权，仍将房屋出售给李某甲，其行为有悖于诚实信用原则，侵害了唐某某的合法权益，故其与李某甲之间的房屋买卖关系应确认为无效，李某甲应将据此取得的房屋返还唐某某。(三)、关于唐某某要求金美公司赔偿经济损失（略）元的问题。唐某某主张房屋被撬，房内丢失的财物损失共计（略）元，但未提供充分证据证明；且将唐某某房门撬开并迁移其房内物品系中电公司所为，而非金美公司。故唐某某要求金美公司赔偿因此所造成的经济损失无事实和法律依据，法院不予支持。(四)、关于本案诉讼时效问题。唐某某于2002年3月发现其房屋被撬并已转售他人，方知道其民事权利被侵犯，故其起诉并未超过诉讼时效。金美公司及中电公司主张本案已超过诉讼时效没有事实和法律依据，法院不予采纳。遂判决：一、唐某某与金美公司签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行。二、李某甲于一审判决生效之日起十日内将海口市X路X号中电玻璃大院内X号公寓楼南单元四层X号房屋返还唐某某。三、驳回唐某某要求金美公司退还购房款（略）．6元及利息，并赔偿经济损失（略）元的诉讼请求。
判后，唐某某不服，向本院提起上诉。
唐某某上诉称：原审判决合同有效并继续履行错误。被上诉人金美公司从未有过该房产的所有权，原审判决合同有效系适用法律错误，请求撤销原判，判决确认上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，判令被上诉人返还购房款（略）．6元及利息，赔偿经济损失（略）元，并承担诉讼费用。
被上诉人金美公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人中电公司陈述：我公司只能与彩虹公司直接对话，不应作为第三人参加本案诉讼。
原审第三人李某甲陈述：一、金美公司未取得房屋所有权，我与中电公司的买卖合同关系才是合法有效的。二、本案房屋产权争议已超过诉讼时效。三、原判未考虑我应享有的合法权益。四、原判超越原告的诉讼请求范围判令我退出房屋，违反法律规定。
本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院审理本案过程中，向上诉人告知其关于与金美公司签订的《房屋买卖合同》无效的主张与本院的认定不一致，其可以变更诉讼请求，但上诉人坚持要求确认合同无效的主张。
本院认为：唐某某向金美公司购买的本案争议房产系金美公司从贝达斯公司处购得，而贝达斯公司系从彩虹公司处购得，彩虹公司系从中电公司处抵债而得。在上述连环转让过程中，虽然几家公司均未办理房产过户手续，但每次转让均意思表示真实，均已实际履行，且转让行为均发生在1992年，而当时的法律法规并未明确规定房产需领取权属证书才能转让。因此，原审判决认定金美公司对所售房屋享有处分权，其将该房屋出售给唐某某并无欺诈正确。上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，内容合法，并已实际履行，原审判决认定该合同有效亦正确。上诉人以被上诉人未取得房产的所有权证书为由请求确认其与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，但是，1995年1月1日实施的《中华人民共和国房地产管理法》才规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该法对1995年1月1日前发生的转让行为并无溯及力，因此，上诉人的该项上诉请求无法律依据，本院不予采纳。然而，原审判决虽然正确确认了上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》的效力，但其实体判决却与当事人的诉讼请求不相符，应予纠正。上诉人坚持要求确认合同无效的主张，该主张无法律依据，其诉讼请求依法均不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销海口市美兰区人民法院(2002)振民初字第X号民事判决。
二、驳回上诉人的诉讼请求。
一、二审案件受理费共计（略）元，均由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长叶能强
审判员王某壮
审判员张玉萍
二ОО三年十一月六日
书记员王某君
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