原告李某甲，女，汉族，X年X月X日生。
委托代理人李某，开封市鼓楼区“148”法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。
被告李某乙，女，汉族，X年X月X日生。
委托代理人李某，河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告李某甲为与被告李某乙房屋买卖合同纠纷一案，于2009年11月30日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年1月20日公开开庭审理了本案。原告李某甲及其委托代理人李某、被告李某乙及其委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年8月5日，原、被告签订协议，被告以3.6万元的价格将鱼市X街X号房屋（面积47.64平方米）卖给原告。双方又于2009年9月8日签订补充协议，约定被告应在签订协议二天内无条件协助原告办理该房屋的建筑许可证或办理该房屋的权属登记事宜，一方违约应支付另一方违约金1万元。现经原告多次催促，被告拒不履行义务，故诉至本院，请求1、确认鱼市X街X号房屋（原被告买卖的房屋）归原告所有；2、被告支付给原告违约金1万元。
被告辩称，1、原、被告双方在2008年8月5日签订的协议书所涉本市X街X号房屋两层无房屋权属证书，该房屋不得转让，所以该协议属无效协议；2、双方在2009年9月8日签订的补充协议中约定的房屋面积与实际房屋面积不一致，属双方约定不明，无法实际履行；3、补充协议不公平，应属无效；4、被告不存在违约行为，不应支付原告违约金。
原告为支持其主张向本院提交了如下证据：1、2008年8月5日原、被告签订的协议书一份，2、2009年9月8日原、被告签订的补充协议一份；证明被告以鱼市X街X号房屋来冲抵欠款；3、建筑许可证一份，证明被告已将房屋交付给原告；4、照片3张，证明房屋的坐落位置和结构；5、证人康××证言一份及其出庭证词，证明协议中所说47.64平方米实际上是指3.6万元买的第一层，二层是由其和原、被告共同出资加盖的。被告对证据1、2、3、4的真实性均无异议，但认为证据2不能证明房屋已交付；被告对证据5有异议，认为证人与原告系母女关系，与原告有利害关系，但对其证言中争议房屋的二层是由其和原、被告共同出资加盖的没有异议。本院认为该5份证据符合证据的关联性、合法性及真实性，应予以采信。
被告提交的证据有：1、被告与谢宇杰协议书一份，证明该房屋归谢宇杰所有了；2、建筑许可证一份，证明一层的面积是38.74平方米。原告对证据1、2的真实性有异议，认为证据1是假的，证据2是重复使用，与本案无关。本院认为因被告提交的该两份证据缺乏证据的关联性，应不予采信。
根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告（甲方）李某乙与原告（乙方）李某甲于2008年8月5日签订一份协议，内容为“甲乙双方在相互尊重的前提下，首先确认以下事实：1、甲方欠乙方人民币x元。2、甲方有位于本市X街X号房屋两层，面积共计47.64平方米，无房屋权属证书；第一层有建筑许可证，证号为（2000）汴城龙字第X号。甲乙双方在前述事实的基础上，经平等协商，达成以下协议：1、甲方将前述房屋转让给乙方。2、乙方不再向甲方另行支付房款。3、乙方放弃对甲方x元的债权。4、本协议不涉及房屋权属登记和土地使用权的有关事宜。”被告（甲方）李某乙与原告（乙方）李某甲于2009年9月8日又签订一份补充协议，内容为“一、甲方在签订协议后二天内无条件协助为乙方办理鱼市X街X号房屋两层面积共计47.64平方米的房屋的建筑许可证更名或办理该房的权属登记事宜。二、上述房屋如果拆迁，拆迁补偿款不足人民币壹拾伍万元补偿款归乙方所有，如果该房屋拆迁补偿款超过壹拾伍万元，超过部分甲乙双方各有一半。三、如拆迁补偿款乙方不够购买壹中套房屋，甲方酌情给予乙方补偿。四、甲乙双方如不遵守上述协议约定，视为违约，一方应支付另一方违约金人民币壹万元并赔偿另一方的损失。五、该协议一式叁份，双方签字后生效，各存一份，开封市鼓楼区“148”服务所存档一份。此协议与2008年8月5日所签协议具有同等法律效力。备注：如果拆迁补偿是两中套房屋，一套归乙方所有，另一套由甲方所有。”双方签字捺印。协议签订后被告将争议房屋及一层的证号为（2000）汴城龙字第X号的建筑许可证（建筑间数贰，建筑层数壹，建筑面积21.82平方米）交付原告，该房屋现由原告居住。另查明，该争议房屋的二层是由原、被告及其母亲出资加盖，无房屋权属证书，亦无建筑许可证。
本院认为，物权法规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案原、被告双方签订的两份协议是双方当事人真实意思的表示，应确认其合同效力。本案所争议的鱼市X街X号房屋一层虽没有取得房屋权属证书，但有建筑许可证，系合法建筑，登记只是形式要件，虽没有进行登记，但被告仍是权利人，其有权处分，且被告已将该房屋及其建筑许可证交付原告，所以该间房屋应归原告所有。因该房屋二层没有房屋权属证书，也没有合法的建筑许可证，属无证房，但考虑其仍有一定的使用价值，所以该间房屋的使用权归原告。关于原告要求违约金1万元因双方在协议中约定的鱼市X街X号房屋二层没有城建部门的建筑许可批准手续，被告无法协助原告办理协议中约定的面积共计47.64平方米的房屋的建筑许可证更名或办理该房的权属登记事宜，所以被告不构成违约，故原告的该项诉讼请求不予支持。被告辩解双方签订的两份协议无效的意见与本院查明的事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下:
一、位于本市X街X号房屋一层（建筑许可证为（2000）汴城龙字第X号，建筑面积21.82平方米）归原告李某甲所有。
二、第一项所述房屋二层的使用权归原告李某甲。
三、驳回原告李某甲的其他诉讼请求。
案件受理费700元原告李某甲、被告李某乙各承担350元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长韩雪玉
审判员王培霞
审判员刘永麟
二○一○年五月二十五日
书记员刘月
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