上海市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民初字第X号
原告上海东北建筑设计研究院，住所地上海市浦东新区X街X路X-X号。
法定代表人邢某，院长。
委托代理人陶某某，副院长。
委托代理人朱建岳，北京市华鹏律师事务所律师。
被告上海汇顺置业发展有限责任公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人邵某某，董事长。
委托代理人丁某，公司职员。
被告上海万顺房地产开发公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人王某某，总经理。
委托代理人章某，公司职员。
原告上海东北建筑设计研究院诉被告上海汇顺置业发展有限责任公司(以下简称“汇顺公司”)、上海万顺房地产开发公司(以下简称“万顺公司”)房屋预售纠纷一案，原告于1999年10月27日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于1999年12月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陶某某、朱建岳、被告汇顺公司的委托代理人丁某，被告万顺公司的委托代理人章某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告为办公需要，向被告购买商品房，于1994年10月支付购房定金16万元。次年3月23日双方正式签订了八份《上海市内销商品房预售合同》，约定原告向被告预购本市X路X号“徐家汇环线广场”一号楼X楼A-H座8套商品房，共计建筑面积583.58平方米，每平方米建筑面积单价为6031.74元及6031.73元，共计房款为人民币（略）.22元；原告支付合同定金16万元(每套2万元)，在交房前原告分期支付90%的房款，余款待被告交付房屋时付清；交房日期为1996年6月30日。
原告严格履行自己的义务，除交付16万元定金外，又分别于1994年10月、1995年1月、3月、7月、9月、11月六次共计支付房款（略）元，但被告未于约定的日期向原告交付房屋，构成违约。之后，原告多次与被告交涉，双方于1997年3月25日签订《补充协议书》，约定：被告在1997年10月31日前仍不能交付房屋，原告有权终止合同，被告应退还全部购房价款本息；被告逾期交房的赔偿利息标准为年息15%。同时，被告为表示如期交房的决心，于1997年3月18日向原告出具承诺书，确认原告支付了（略）元房款，并愿以年息15%作为逾期交房的损失赔偿。但时至今日，被告仍不能交房。
原告认为，被告屡次违约，已无交房能力，合同履行已无必要，且被告的违约行为给原告造成重大经济损失，故提起诉讼，请求判令：
一、两被告承担全部违约责任；
二、解除原、被告签订的八份《上海市内销商品房预售合同》；
三、两被告返还原告预付房款333万元；
四、两被告支付定金罚金16万元；
五、两被告支付违约金199.8万元并偿付利息199.8万元；
六、诉讼费由两被告承担。
被告汇顺公司辩称：同意终止与原告签订的八份《上海市内销商品房预售合同》并按照合同第10条承担相应的违约责任，即从1996年7月1日起到1997年3月25日按照当时的固定资产贷款利率结算利息，1997年3月26日后按照补充协议中的年利率15%结算；不同意双倍返还定金；不同意关于违约金的诉讼请求；诉讼费由法院判定。对于原告陈述的事实基本无异议，但被告只是属于延期交房，并非不能交房，故不应承担违约金。
被告万顺公司辩称：商品房并非万顺公司开发，其中是受汇顺公司的委托与原告签订预售合同，属代理行为。代理人的行为应由委托人承担相应责任，且万顺公司收取的款项已交付给汇顺公司，故万顺公司不应承担责任，不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：汇顺公司系万顺公司与徐汇区建筑材料公司为开发宜山路X号地块的“徐家汇环线广场”(即云集大厦)而共同组建的项目公司。汇顺公司于1995年3月取得了该项目的建设用地许可证、规划许可证、预售许可证等，并授权委托万顺公司处理“徐家汇环线广场”的销售事宜。
1994年10月24日，原告为购买“徐家汇环线广场”房屋向被告万顺公司支付定金人民币16万元。1995年3月23日，王某某代表被告汇顺公司(甲方)与原告(乙方)签订了《上海市内销商品房预售合同》共八份，约定由原告向被告购买本市X路X号一号楼X楼A-H座8套商品房，共计建筑面积（略）平方米，每平方米建筑面积单价分别为6031.74元和6031.73元，总计价款为人民币（略）.22元；原告向被告汇顺公司交付房屋预购款(含定金)或汇入被告汇顺公司指定的万顺公司的银行帐户；被告于1996年6月30日前将房屋交付原告使用。另，合同第十条规定“乙方对甲方交付房屋期限充分理解，如甲方在本合同规定交付期限后，仍不能按时交付房屋的，甲方应自规定交付期限后的第一天起，按购房价款和本市银行固定资产贷款利率向乙方赔偿利息，如乙方要求终止合同的，甲方应按上述情况向乙方退还购房价款本息”，合同第十二条规定“本合同签订后甲方违约不能交付房屋的，甲方除按购房价款和本市银行固定资产贷款利率向乙方赔偿利息和二倍的购房定金外，还应按赔偿利息的一倍向乙方交付违约金”。在该预售合同后附有汇顺公司出具的委托书，委托王某某全权代表汇顺公司在销售“徐家汇环线广场”的合约书上签字。原告从1994年10月至1995年11月先后六次向万顺公司支付房款共计人民币333万元(包括定金16万元)，该款由万顺公司收取后转交给汇顺公司。
1997年3月18日，汇顺公司向原告出具承诺书，承认收到原告支付的333万元房款，因未能如期交付房屋，汇顺公司同意原合同中承担的逾期交房利息调整为年息15%，在1997年10月底交房时一并结算。1997年3月25日，原告与被告汇顺公司签订《补充协议书》，约定被告于1997年10月31日前将房屋交付原告使用；被告承担逾期交房的责任并同意预售合同第十条中所规定的逾期交房的赔偿利息(现行固定资产贷款利率)调高为年息15%；被告在1997年10月31日前，仍不能按售楼说明书的规定标准将房屋交给原告使用，原告有权终止1995年3月23日订立的预售合同，被告同意按原合同有关退房条款在合同终止后向原告退还全部购房价款本息，具体退款条款于1997年6月另行商定。之后，双方未另行签订关于退款问题的书面协议。1998年3月17日，由万顺公司支付原告利息补偿费人民币14万元。
以上事实，有用地许可证、规划许可证、预售许可证、授权委托书、八份《内销商品房预售合同》(附委托书)、双方的付款收据、承诺书、《补充协议书》、鉴证审计报告等证据，经庭审质证，证明属实
本院认为，原告与被告汇顺公司签订的《内销商品房预售合同》合法有效，双方均应按合同履行。合同中明确甲方(卖方)是汇顺公司，在合同上加盖正式印章某亦是汇顺公司，同时每份合同后均附有汇顺公司出具的授权王某某在合约上签字的委托书，故合同上王某某加盖印章某认定为代理行为；另合同上所盖的有万顺公司地址的长形章，并非正式印章，不能就此认定万顺公司系合同的一方当事人，被告称出于联系目的而予以加盖的说法可予采信。至于原告提出房款系由万顺公司收取的问题，在合同中已明确规定预购款可汇入甲方指定的万顺公司的银行帐户，故万顺公司的收付款行为应认定为代理行为，原告对此亦属明知。鉴于被告万顺公司系受汇顺公司的委托，代汇顺公司与原告签订合同，且所收取的款项亦转交给汇顺公司，代理人的民事代理行为应由委托人承担民事责任，故原告要求两被告共同承担责任的诉讼请求本院不予支持。
被告汇顺公司开发建造的房屋至今尚未竣工，何时可以交付使用亦无法确定，故被告的行为应认定为不能交付，其应承担不能交付的违约责任。但鉴于补充协议第六条中规定“甲方在1997年10月31日前仍不能按售楼说明书的规定标准将房屋交付乙方使用的，乙方有权终止1995年3月23日订立的内销预售合同，甲方同意按原合同有关退房条款，在合同终止后向乙方退还全部购房价款本息”，应视为双方对合同约定的被告不能交房违约责任的变更。故原告要求依合同第十二条追索违约责任的诉讼请求本院不予支持。另，补充协议书中虽将交房日期延至1997年10月31日，但同时明确被告应承担逾期交房的责任，并对预售合同第十条所规定的利息计算标准进行变更，由原来的银行固定资产贷款利率提高为年息15%，该项变更是对原合同第十条利息计算标准的总体变更，并未规定是从该补充协议签订之日以后的利率才适用年息15%，故被告汇顺公司称年息15%的标准应从1997年3月26日起适用的抗辩理由缺乏依据，本院不予采信，但被告汇顺公司赔偿原告的利息数额中应扣除已经支付的利息赔偿金人民币14万元。由于被告汇顺公司不能交付房屋的违约行为导致合同的终止履行，故其应承担双倍返还定金的责任，但适用定金罚则的款项不应再作为计算利息损失的购房款本金。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十二条、第一百一十五条的规定，判决如下：
一、原告上海东北建筑设计研究院与被告上海汇顺置业发展有限责任公司签订的八份《上海市内销商品房预售合同》及《补充协议书》终止履行。
二、被告上海汇顺置业发展有限责任公司应于本判决生效后十日内返还原告上海东北建筑设计研究院购房款人民币317万元并赔偿利息(利息按317万元为本金，以年利率15%计算，从1996年7月1日计算至判决生效之日止，其中应扣除已支付的14万元)。
三、被告上海汇顺置业发展有限责任公司应于本判决生效后十日内双倍返还原告上海东北建筑设计研究院购房定金人民币32万元。
四、原告上海东北建筑设计研究院其余诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币（略）元，由原告承担（略）元，被告承担（略）元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长王某玲
代理审判员张吉人
代理审判员侯伟清
一九九九年十二月二十四日
书记员敖颖婕
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