上诉人（原审原告）北京益德弘业物业管理有限公某，住所地北京市X区X街X号东四福苑宾馆X室。
法定代表人卢某，董事长。
委托代理人刘某某，男，出生年月（略），满族，北京益德弘业物业管理有限公某职员，住址（略）。
委托代理人杨刚，北京市阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）冯某，男，出生年月（略），汉族，中信银行总行营业部贵宾部经理，住址（略）。
被上诉人（原审被告）房某，女，出生年月（略），汉族，北京市第五十五中学退休教师，住址（略）。
委托代理人冯某，男，出生年月（略），汉族，中信银行总行营业部贵宾部经理，住址（略）。
上诉人北京益德弘业物业管理有限公某（以下简称益德公某）因与被上诉人冯某、房某居间合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第x号民事判决，向本院提出上诉。本院于2011年12月1日受理后，依法组成由法官钱丽红担任审判长，法官石东、刘某参加的合议庭，并于2011年12月7日召集双方当事人进行了询问。本案现已审理终结。
益德公某一审诉称：2010年8月12日，房某找到益德公某，称其子冯某想买房，为此益德公某带领房某查看了包括朝阳区西坝河西里X号英特公某CX室在内的2套房某，房某以冯某名义与益德公某签订了《看房某认函（房某承购委托协议）》，约定：涉案房某售价为530万元，自签订本协议之日起，冯某、房某包括其亲属、隶属关系的自然人或机构不得通过其他中介机构、社会团体或个人购买此房，如越过益德公某私自或通过其他方式、途径承购涉案房某的，视为冯某、房某违约。冯某、房某应向益德公某补齐服务费，并向益德公某支付违约金。协议签订之后，房某以自己名义向益德公某交纳了涉案房某的购房某向金x元。2010年8月19日，冯某来到益德公某处称其不愿购买涉案房某，要求退还购房某向金。经协商，益德公某退还购房某向金给冯某。其后，经益德公某了解，冯某越过益德公某购买了涉案房某，并办理了产权转移过户手续。益德公某认为，冯某、房某违反了其与益德公某签订的《看房某认函》，私自与原产权人签订合同，已经构成违约。现诉至法院，请求判令冯某、房某向益德公某支付服务费x元及违约金x元。
冯某一审辩称：房某是冯某的母亲，房某与益德公某签订《看房某认书》时，冯某并不知道此事，事后才告诉冯某这件事情，冯某对房某做的该事情也不予追认。后来冯某找益德公某要回了购房某向金。另，2010年8月初冯某即与北京链家房某产经纪有限公某签订了《过户、按揭代理合同》、《买卖定金协议书》等一系列合同，冯某是通过链家公某购买的涉案房某，不是通过益德公某购买的。现涉案房某已过户至冯某名下。现不同意益德公某诉讼请求。
房某一审辩称：益德公某一姓李的员工带房某看过一次涉案房某，房某当时就告诉他此处房某房某已经看过。后来益德公某要房某交了x元，并让房某在《看房某认函》上签字，房某就以冯某的名义在看房某认书上签了字。签订《看房某认函》时，益德公某并未告诉房某违约金及服务费等相关事宜。事后，冯某和房某共同去益德公某处将x元购房某向金要回。冯某通过链家购买的涉案房某，且已向链家交纳了居间服务费。不同意益德公某诉讼请求。
一审法院经审理查明：冯某、房某系母子关系。2010年8月12日，房某与益德公某分别作为甲乙双方签订《看房某认函》，约定：乙方为甲方提供包括朝阳区英特公某C座X室在内的备选物业，并带领甲方进行了实地查看。甲方与乙方所提供的房某业主签订《房某买卖合同》的，视为乙方居间服务成功，甲方应向乙方支付中介服务费。该函第三条约定，自签订本协议之日起，甲方（包括其亲属、隶属关系的自然人或机构）不得通过其他中介机构、社会团体或个人购买此房，如越过乙方私自或通过其他方式、途径承购涉案房某的，视为甲方违约。甲方应向乙方补齐服务费，并向益德公某支付违约金。房某在该《购房某认函》甲方名称处签了“冯某”的名字。当日，房某向益德公某交纳了就涉案房某的x元购房某向金，益德公某向房某出具了收条。8月19日，益德公某将该x元购房某向金退还给房某，并向冯某、房某出具了《支出凭单》，该凭单上书：即付房某购买英特公某C座X室购房某向金计人民币一万元整。冯某、房某在该凭单“领款人”处签字。2010年8月24日，冯某作为购买人与涉案房某原产权人王某俊、王某明以及北京链家房某产经纪有限公某就涉案房某签订了《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》等合同。同日，冯某与王某俊、王某明签订了《北京市存量房某买卖合同》，并于2010年9月28日将该房某过户至冯某名下，冯某向北京链家房某产经纪有限公某支付居间服务费x元。
一审法院认为：行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。房某以“冯某”名义在与益德公某签订的《看房某认函》上签字，冯某本人当时对房某此行为系属不知，且事后拒绝对该行为予以追认。益德公某在与房某签订《看房某认函》时，亦未对冯某、房某之人身关系以及是否存在授权行为予以审查。故法院认为房某与益德公某签订的《看房某认函》的行为结果应当由房某自行承担。民事活动应当遵循自愿、公某、等价有偿、诚实信用的原则。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。房某之利害关系人冯某与涉案房某原所有权人以及北京链家房某产经纪有限公某就房某买卖事宜达成一致意见并签署了《存量房某买卖合同》，支付了相应居间服务费用，将该房某过户至自己名下。该房某买卖合同的成立非系益德公某所促成。但是，益德公某安排房某查看了房某，付出了劳务，益德公某可以要求房某支付其从事居间活动支出的必要费用。
另就益德公某与房某签订的《看房某认函》第三条，法院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公某原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。益德公某与房某签订的《看房某认函》为益德公某提供的格式条款合同，该合同中的第三条未有明确的特别标识，且益德公某就该条款已向房某做过明确的解释未能充分举证，法院认为该条款加重了房某的责任，且在一定程度上限制了房某和其利害关系人选择其他信息来源购买涉案房某的权利，侵犯了当事人的契约自由选择权，该条款应属无效。冯某通过其他中介达成交易，亦并不必然系接受益德公某提供的房某信息所完成。故法院对益德公某主张违约金的诉讼请求不予支持，同时考虑以上几点对益德公某从事居间活动支出的必要费用具体数额予以酌定。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第四百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条之规定，判决：一、房某于判决生效之日起十日内支付益德公某从事居间活动支出的必要费用一千元；二、驳回益德公某之其他诉讼请求。
益德公某不服一审法院判决，提出上诉称：一、冯某对房某与益德公某签订看房某认函的行为后果应当承担责任。冯某在要求退还房某交纳的购房某向金时，并未提出其母亲系未经其同意以其名义看房某签订《看房某认函》，而是以放弃购买涉案房某为由要求益德公某退款的，冯某也在收款凭证上签字，确认款项退回；二、益德公某不具有对《房某确认函》第三条的内容进行明确表示，并向房某作出说明的义务。《看房某认函》的第三条没有免除或限制其责任的内容，所以益德公某没有采取合理方式提请房某注意及说明的义务，且该确认函内容简洁，房某作为一名教师，完全有能力注意并理解整个文本内容的含义；三、看房某认函没有加重房某的责任，排除其主要权利的情形存在。综上，房某、冯某二人在以放弃购买涉案房某为由要求退还购房某向金后的第5天，就通过其他中介签订了购房某同，并支付了定金30万元，存在绕过益德公某购买涉案房某的恶意，构成违约，一审法院判决认定《看房某认函》第三条无效是错误的，益德公某请求撤销一审法院判决，依法改判支持益德公某全部诉讼请求。
房某、冯某同意一审法院判决，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有各方当事人提交的《看房某认函》、《收据》、《支出凭单》、《过户、按揭代理合同》、《居间成交确认书》以及各方当事人法庭陈述等在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。益德公某上诉主张冯某对于其母亲房某代为看房某代签《看房某认函》的行为是知情的，也是认可的，故冯某应当对此承担责任，因益德公某并未提供任何证据证明冯某曾授权房某看房某签订确认函，冯某在事后了解情况及要求退款的行为不能视为冯某对房某行为的事后追认，故益德公某的该项上诉主张，本院不予支持。益德公某上诉还提出《看房某认函》第三条的内容不存在加重房某的责任，排除其主要权利的情形，不属于格式条款，益德公某也没有提请房某注意的义务。鉴于益德公某出具的该《看房某认函》系益德公某单方制作，并在日常业务中重复使用的格式合同，而第三条之约定明显限制了房某和其利害关系人选择其他信息来源购买涉案房某的权利，侵犯了当事人的契约自由选择权，属于格式条款，益德公某亦未履行提请注意的义务，故该条款应属无效。益德公某的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五千二百九十二元，由北京益德弘业物业管理有限公某负担五千二百六十七元（已交纳），由房某负担二十五元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。
二审案件受理费五千二百六十七元，由北京益德弘业物业管理有限公某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长钱丽红
代理审判员石东
代理审判员刘某
二Ο一一年十二月十五日
书记员杨育
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