江苏省铜山县人民法院
民事判决书
（2009铜民一初字第X号
原告顾某。
委托代理人程某，女，X年X月X日出生，汉族，徐州市人，住（略）。
委托代理人刘某，江苏彭城律师事务所律师。
被告徐州某房地产开发有限公司，住所地铜山新区。
法定代表人张某，董事长。
委托代理人周某，该公司职员。
委托代理人经某，该公司职员。
被告徐州市某物业管理有限公司，住所地徐州市X路。
法定代表人赵某，经某。
委托代理人陈某某、王某乙，该公司职员。
原告顾某诉被告徐州某房地产开发有限公司以下简称某公司、徐州市某物业管理有限公司以下简称某物业公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2009年6月17日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人程某、刘某、被告某公司委托代理人经某、被告某物业公司委托代理人陈某某、王某乙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告顾某诉称，原告于2003年1月14日购买了被告某公司开发的位于铜山新区X区X号楼X单元X室住房一套。该房于2003年10月交付，被告某公司负责安装暖气片并承诺保证质某。自上房以来，原告及时按要求向小区物业单位及被告某物业公司缴纳了物业管理费。物业公司于2005年供暖一次，2006年没有供暖。2007年12月，被告某物业公司在未向原告作任何通知的情况下进行供暖试压。同月8日，原告到住房发现室内大量积水，主卧室暖气片漏水造成装修的木地板被浸泡损毁。原告及时要求被告某物业公司到现场进行了查看。后原告要求二被告予以赔偿，但二被告互相推诿，均不愿承担责任。为维护原告合法权益，请求判决二被告赔偿原告财产损失x元。
被告某公司辩称，被告某公司给原告安装的暖气片属于合格产品，且经某了竣工验收，并不存在质某问题，同时暖气片已经某过质某保证期。2007年10月，被告某公司与被告某物业公司签订了物业服务合同，对于该小区所属的水暖设备等由被告某物业公司管理、维护，故原告的损失某公司不应承担。
被告某物业公司辩称，1、被告某物业公司对原告的损失不应予以赔偿，因为某物业公司只对聚福苑小区水暖设备的公共部分进行管理，而对业主室内的部分不负责管理。2、根据原告的自述，系由于暖气片漏水造成木地板被浸泡，那么根据日常生活经某能够推测出是暖气片存在质某问题，否则不可能造成渗漏。对于因质某问题造成原告的损失，被告某物业公司不应予以赔偿。3、对于暖气试压的问题，被告某物业公司已经某示，尽到了通知义务，而原告经某示后对房屋没有尽到管理义务，造成损失应自行承担。4、被告某物业公司对小区的水暖设备进行试压是受小区业主委员会的委托进行的，试压产生的后果应由业主委员会承担。综上，请求依法驳回原告对被告某物业公司的起诉。
经某理查明，铜山新区X区X号楼为被告某公司开发的房屋。2003年1月，原告顾某购买了该小区X号楼X单元X室住房一套。同年7月，被告某公司将房屋交付给原告顾某。该房屋由被告某公司安装了徐州阳光水暖设备有限公司生产的LYG铝合金散热器。原告顾某上房后，对房屋进行了装修，并铺设了木地板，但没有实际居住。
2007年10月7日，被告某公司与被告某物业公司签订了物业管理服务合同，约定由被告某公司将聚福苑小区委托被告某物业公司实行物业管理。物业服务的内容其中包括小区供暖系统的维护和操作运行。物业服务期限为3年，即从2007年4月1日至2010年4月1日。合同还约定被告某公司应在合同生效之日起20日内向被告某物业公司移交以下资料：••••••5房屋及配套设施的产权归属清单包括业主姓名、联系方式等。2005年4月1日、2006年4月1日、2009年1月1日，被告某物业公司还分别与聚福苑小区业主委员会签订了物业服务合同。合同签订后，被告某物业公司对聚福苑小区进行了实际管理。原告顾某因没有居住聚福苑小区的房屋，故其向某物业公司缴纳70％的物业管理费。被告某物业公司给原告出具的收费票据也明确载明“未住、70％”。2007年12月份，聚福苑小区X区供暖，准备试压，遂委托被告某物业公司对业主进行通知，要求试压时家中留人，以避免不必要的损失。2007年12月2日，被告某物业公司在聚福苑小区大门口处的黑板上写出通知。通知内容为“各位住户：你们好经某究决定，现定于12月3日起聚福苑暖气管道开始进行试压，请家中务必留人，以防管道漏水，造成不必要的损失，否则后果自负。请各户将自家室外阀门关闭。请相互转告，谢谢配合聚福苑物管处。”2007年12月8日，被告某物业公司开始组织人员对小区暖气管道设备进行试压。但被告某物业公司是否制定了试压方案其无证据证实。诉讼中，本院曾限期被告某物业公司向法庭提供试压方案和试压工作日志，以确定其试压的方案和试压行为是否符合行业规范，但被告某物业公司在限期内没有向本院提供供试压方案和试压工作日志。后原告顾某到家，发现室内大量积水，木地板被浸泡开裂毁损。原告即找到被告物业公司的工作人员胡X斌到现场查看，确定系主卧室暖气片漏水所致。
另查明，被告某公司安装的LYG铝合金散热器，在施工时经某理检验确认有产品合格证、质某、准用证，符合使用条件。施工完毕后，经某工验收，被告某公司安装的散热器检验合格。LYG铝合金散热器的质某期为两个供暖期，至2007年12月8日，该批散热器已过质某期限。
诉讼中，原告顾某对其木地板毁损造成的损失申请本院进行鉴定，本院依法委托徐州中瑞工程某价咨询有限公司对损失数额进行鉴定。徐州中瑞工程某价咨询有限公司经某定后于2010年3月16日出具鉴定报告，鉴定结论为：损失数额为人民币9978.86元。经某鉴定报告进行质某，被告某公司对鉴定结论没有异议。被告某物业公司认为，木地板被浸泡后并没有完全毁损，不需全部更换，应该修复后使用，故鉴定报告不能作为定案依据使用。但被告某物业公司没有提出重新鉴定。
本案的争议焦点为：1、被告某物业公司作为本案被告，其主体资格是否适格。2、被告某物业公司和被告某公司对原告的损失是否存在过错，应否承担赔偿责任。
针对某物业公司作为本案被告，其主体资格是否适格的问题，本院认为：1、被告某公司和聚福苑小区业主委员会分别与被告某物业公司签订了物业管理服务合同，虽然在合同上将签订合同的双方当事人的身份表述为委托人和被委托人，但合同内容的实质某将聚福苑小区的物业交给被告某物业公司管理，其中包括公共设施、设备的日常维修、养护运行和管理，还包括对供暖系统的维护、操作运行。其管理的后果应由物业公司承担，而不应由业主委员会承担。2、按照被告某物业公司与被告某公司、聚福苑小区业主委员会签订的物业管理服务合同，供暖设备的管理维护、操作运行的义务属于被告某物业公司。3、被告某物业公司按照合同约定履行了对聚福苑小区供暖设备的管理和操作运行义务，且其在履行供暖设备的试压过程某造成了原告财产损害的后果。综上，某物业公司作为本案被告，主体资格适格。
针对被告某物业公司和被告某公司对原告的损失是否存在过错，应否承担赔偿责任的问题。本院认为，被告某物业公司对造成原告损失存在过错，应承担赔偿责任，而被告某公司对原告的损失不存在过错，不应承担责任。理由如下：1、被告某物业公司没有尽到充分通知义务。被告某物业公司在决定对聚福苑小区的供暖设备进行试压时，应采取合适的方式对业主尽到充分的通知义务，以保证业主能够接收到通知及通知的内容，避免不必要的损失。按照被告某公司与被告某物业公司签订的物业服务合同的规定，被告某公司将聚福苑小区交给被告某物业公司管理时，应将业主的姓名、联系方式等资料交给被告某物业公司，而被告某物业公司并无证据证明某公司没有交付，说明被告某物业公司应当知道业主的姓名及联系方式。而原告顾某对其在聚福苑小区的房屋并没有实际居住，对此事实被告某物业公司是明知的，因为被告某物业公司给原告出具的物业费收据明确载明“没有居住，收费70％”。既然明知原告未在小区居住，那么被告某物业公司就应当采取合适的方式通知原告，以保证原告能够收到通知，例如电话联系方式、邮寄送达方式或电视台公告方式。但被告某物业公司没有采取上述合适方式通知原告，仅在小区门口黑板上书写了通知，该通知对固定居住在该小区的业主来讲，可以说是尽到了通知义务，但对明知不居住在该小区的原告来讲，应认定被告某物业公司没有尽到充分通知义务。2、被告某物业公司无证据证明其对聚福苑小区供暖设备的试压制定了试压方案，也无证据证明其试压行为符合行业规范。本院在诉讼中，曾限期被告某物业公司向法庭提供试压方案和试压工作日志，以确定其试压的方案和试压行为是否符合行业规范，但被告某物业公司在限期内没有向本院提供试压方案和试压工作日志。3、被告某公司安装的LYG铝合金散热器，在施工时经某理部门检验确认有产品合格证、质某、准用证，符合使用条件。施工完毕后，经某工验收，被告某公司安装的散热器检验合格。LYG铝合金散热器的质某期为两个供暖期，至2007年12月8日，该批散热器已过质某期限，故被告某公司不应承担责任。
综上，本院认为，被告某物业公司在对聚福苑小区的供暖设备进行试压的过程某中，对原告没有尽到充分的通知义务，且其无证据证明其试压行为符合行业规范，存在过错，对造成原告财产损失存在因果关系，应承担赔偿责任。原告顾某对其房屋拥有管理义务，虽然其没有居住，但在暖气设备没有使用期间，根据日常生活经某其最好将室内阀门关闭，以避免意外损失，但其却未将室内阀门关闭，没有尽到充分管理义务，也应承担部分责任。被告某公司安装的LYG铝合金散热器，拥有产品合格证、质某、准用证，符合使用条件。且经某工验收合格。同时也已经某过质某保证期，故不应承担责任。被告某物业公司主张某地板被浸泡后并没有完全毁损，不需全部更换，应该修复后使用，故鉴定报告不能作为定案依据使用。本院认为，家居木地板的装修，除具有正常使用功能外，人们更加注重其美观功能。原告的木地板被浸泡以后发生变形、开裂，虽然少部分地板损坏较小尚有一定的使用功能，但因后购地板与老地板在批次、规格及颜色上均有差异，根本无法修复至原状，只能重新更换，故应当计算更换地板的损失。徐州中瑞工程某价咨询有限公司具有鉴定资质，其鉴定行为和程某并没有违反法律规定。虽然被告某物业公司对鉴定报告持有异议，但没有提出重新鉴定申请，故其鉴定报告不能作为定案依据的主张，本院不予支持。被告某物业公司主张某对供暖设备进行试压是受业主委员会委托进行的，应由业主委员会承担责任，根据物业服务管理合同的约定，供暖设备的管理、操作运行义务属于被告某物业公司的义务，故其主张某院不予支持。如被告有充分证据证明业主委员会应对其行为承担责任，可以另行主张某利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十一条的规定，判决如下：
一、被告徐州市某物业管理有限公司于本判决书生效后十日赔偿原告顾某财产损失9978.86元的60％，计5987.32元。
二、驳回原告顾某对被告徐州某房地产开发有限公司的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费350元、鉴定费2000元，合计2350元，原告顾某负担900元，被告徐州市某物业管理有限公司负担1450元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
此页无正文
审判长刘某合
人民陪审员曹树银
人民陪审员饶辉
二0一0年五月十日
书记员任蒙
江苏省铜山县人民法院
民事判决书附页
2009铜民一初字第X号
一、本案适用法律：
1、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条：……损坏国家、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿；受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
2、《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
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