上诉人（原审被告、反诉原告）益阳三和资产管理服务有限公司，住所地：益阳市X区X街X号。
法定代表人刘某，该公司总经理。
委托代理人章波，湖南华麟律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖南永鑫房地产开发有限公司。
诉讼代表人李某，系湖南永鑫房地产开发有限公司破产还债管理人负责人。
委托代理人周某某，代理权限为特别授权。
被上诉人（原审第三人）益阳市三湘拍卖有限公司，住所地：益阳市X路X号。
法定代表人陈某，该公司董事长。
上诉人益阳三和资产管理服务有限公司（以下简称三和公司）与被上诉人湖南永鑫房地产开发有限公司（以下简称永鑫公司）、益阳市三湘拍卖有限公司（以下简称三湘公司）买卖合同纠纷一案，湖南省益阳市X区人民法院于二0一一年三月十六日作出（2010）益赫民二初字第X号民事判决，宣判后，三和公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人三和公司的委托代理人章波，被上诉人永鑫公司破产还债管理人负责人李某及委托代理人周某某，被上诉人三湘公司法定代表人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原永鑫公司所属的财产资森大厦，系永鑫公司于2004年12月整体承债式从益阳市木材总公司收购（木材总公司在农行赫山支行贷款（略）元）。2008年4月，永鑫公司向湖南省益阳市X区人民法院申请破产还债，湖南省益阳市X区人民法院受理后，指定创新公司为永鑫公司破产还债管理人。永鑫公司破产还债管理人在处置永鑫公司的资产资森大厦时，于2009年5月委托三湘公司对永鑫公司的资产资森大厦进行拍卖，三湘公司于同年9月2日公开拍卖，三和公司以（略）元竞买到上述资产，并与三湘公司签订益湘拍成字（2009）第X号竞买成交确认书，在约定的时间内支付给三湘公司拍卖成交款（略）元，三湘公司按约定在收取佣金x元后，于2009年9月10日将余款（略）元和直接办理资金结算的函转交给永鑫公司破产还债管理人，2010年2月永鑫公司破产还债管理人为三和公司办妥房产过户手续，同年4月27日为其办妥土地过户手续。三和公司在2010年5月4日直接支付给永鑫公司破产还债管理人x元，尚欠x元（含佣金x元，办证费用4557元），永鑫公司破产还债管理人多次找三和公司要求其支付拖欠的购房款。三和公司以各种理由拒付，永鑫公司破产还债管理人遂诉至法院，要求三和公司支付购房款x元，支付延期付款的利息。
原审另查明，永鑫公司破产还债管理人所处置的资森大厦是益阳市木材总公司于1999年开工建设的综合楼，共八层，建筑面积8400平方米，2000年12月竣工，同年12月26日通过有关部门的验收，各项指标均符合设计要求，认定为合格工程。2001年2月22日办理了2-X楼X.37平方米，4-X楼X.2平方米共计5006.57平方米两本房屋产权证。并用其在农行赫山支行抵押贷款（略）元。2002年被益阳市公安消防支队以未经消防机构验收为由，给予行政处罚“责令停止使用并罚款x元”。从使用至今，消防部门再未找过使用方。2003年上半年木材总公司开始破产改制，在木材总公司破产清算组处置上述资产时，永鑫公司于2004年8月26日承债式收购资森大厦，在永鑫公司为其偿还银行贷款利息36万多元，本金x元之后，资森大厦的产权于同年12月31日过户到永鑫公司名下。永鑫公司后发现资森大厦房屋面积与产权证登记的面积不符，经与有关部门核对，是原木材总公司在为资森大厦办理房屋产权证时，拿错了图纸（当时设计有一大厅，后将大厅改为三间门面，现建筑的现状是三间门面），于是木材总公司破产清算组于2005年7月26日，向益阳市房屋产权产籍管理处提交了关于请求变更用途的门面产权的报告，要求将一楼大厅三间门面121.893平方米补办产权证，因房产已过户给永鑫公司，2006年4月10日永鑫公司向农行赫山支行提出关于请求核减抵押的报告中，要求解除对大厅三间门面的抵押，重新办理2-X楼的产权证，同年4月11日益阳市房屋产权产籍管理处在永鑫公司的报告上批注“我处同意重新核定面积”并加盖了该处的印章。同时将三间门面交付给永鑫公司使用。因房产证抵押在农行，三间门面的办证和2-X楼产权面积未能及时办理和调整。后因市场和管理原因，永鑫公司于2008年4月向法院申请破产清算过程中，有关部门经查实核对，恢复了资森大厦每层的现状面积，纠正原来面积存在的瑕疵。所以，益中天方圆评报字（2008）第X号《关于湖南永鑫房地产开发有限公司破产还债管理人资产评估报告》确认益房权证赫字第（略）号资森大厦2-X楼建筑面积为1382.75平方米，和（略）号资森大厦4-X楼的建筑面积为3539.70平方米，合计为4922.45平方米。永鑫公司破产还债管理人于2009年5月19日委托三湘公司对资森大厦2-X楼进行公开拍卖时，在特别事项告知书中明确告知建筑面积为4922.45平方米，对资森大厦的现状三和公司是明知的。三和公司要求永鑫公司破产还债管理人支付办理资森大厦2-X楼房产证时应承担的费用x元的反诉请求，永鑫公司破产还债管理人在为三和公司办理资森大厦房产过户手续时，2010年2月11日永鑫公司破产还债管理人、三和公司同时委托永鑫公司破产还债管理人的一名工作人员领取、保管房产证，因三和公司股东内部原因，在没有告知永鑫公司破产还债管理人的情况下，私自变更委托手续，全额交清相关费用，（永鑫公司破产还债管理人所应交的相关费用，按照法律规定可以减免），用不正常的手段，于同年3月3日领走房产证。由此，三和公司为拿到房产证为永鑫公司破产还债管理人垫付的费用永鑫公司破产还债管理人不愿负担。三和公司于2010年8月6日（8月24日交法院）申请对资森大厦办理完善消防验收手续所需要具备的条件以及所需要花费的全部费用进行鉴定。2011年3月14日湖南正大房地产评估经纪有限公司以三和公司所提供的资料不齐等为由，无法进行鉴定，将委托退回法院。
原审认为，永鑫公司破产还债管理人委托三湘公司对其管理的永鑫公司的破产抵押资产，资森大厦2-X楼进行公开拍卖，三和公司在上述资产拍卖过程中，以（略）元竞拍到该资产，并已支付了（略）元，是双方当事人真实意思表示，且手续完备，程序合法，未违反法律强制性规定，合法有效。永鑫公司破产还债管理人已办好了房屋产权证和土地使用权证，履行上述资产的交付义务。而三和公司拖欠永鑫公司破产还债管理人拍卖标的价款x元是实，应当支付。永鑫公司破产还债管理人的此项请求法院予以支持。永鑫公司破产还债管理人要求支付利息的请求，因双方达成了新的协议，法院不予支持。三和公司的反诉请求，因与事实不符，证据不足，法院不予支持。三湘公司在本案中不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百五十九条之规定，判决：一、三和公司支付永鑫公司破产还债管理人拍卖标的价款x元。限判决生效后5日内履行。二、驳回三和公司的诉讼请求。三、驳回永鑫公司破产还债管理人的其他诉讼请求。四、第三人益阳市三湘拍卖有限公司不承担民事责任。案件受理费8600元，反诉费8300元，财产保全费3000元，合计x元，由三和公司负担。
宣判后，三和公司不服，向本院提起上诉称，一、资森大厦没有进行消防验收，永鑫公司和三湘公司对这一重大瑕疵未向其作出说明，委托人和拍卖人应当消除瑕疵，并赔偿由此给买受人造成的损失；二、在办理房产过户手续时，其为永鑫公司垫付的x元办证费用，应当由永鑫公司负担，该款应从购房余款中扣除；三、永鑫公司将资森大厦一楼大堂面积改作单独门面，影响了2-X楼房产的通行和使用，侵犯了其合法权益，永鑫公司应当将面积恢复为5006.57平方米。故请求二审法院：1、撤销原审判决第一项、第二项和第四项；2、判令永鑫公司和三湘公司负责办理完善资森大厦的消防验收手续，并承担全部费用；3、判令从原审反诉之日起，如因资森大厦未具备消防验收手续再被行政处罚而给其造成的全部经济损失，由永鑫公司和三湘公司承担；4、确认其还需偿付房屋转让款为x元，在永鑫公司和三湘公司办理完善资森大厦消防验收手续之前，可暂缓支付该款和拍卖佣金x元；5、判令永鑫公司和三湘公司负责将其名下资森大厦的产权面积恢复为5006.57平方米；6、判令永鑫公司和三湘公司承担本案的全部诉讼费用。
永鑫公司答辩称，其在拍卖时明确告知了按现状进行拍卖，对资森大厦消防处罚一事并不知情，三和公司上诉的理由不能成立，其应当支付购房余款。原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
三湘公司答辩称，其在拍卖时明确告知了按现状进行拍卖，对原益阳市木材总公司名下的资森大厦被消防处罚一事，与本案无关。原审认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，三和公司向本院申请调查收集位于益阳市X路的资森大厦是否通过了消防验收的有关资料。本院走访了益阳市公安局消防支队。该支队经查阅电脑有关数据，显示资森大厦于2002年因消防问题遭受了处罚。该支队接待人员口头答复称，因资森大厦以前处罚过，一般一事不再罚，且处罚有两年的时效限制；在目前资森大厦已办理房产、土地两证的情况下，除非变更房屋用途须再报消防部门批准外，一般也不会因先前处罚造成影响；因分管领导不在，其不便出具书面材料。三和公司质证称该答复不是正式书面形式，虽然有一事不再罚及诉讼时效问题，但其自始至终没有得到资森大厦通过消防验收的资料，不能证实资森大厦是否通过了消防验收。永鑫公司和三湘公司对本院调取的情况不持异议。
二审中，永鑫公司和三湘公司没有向本院提供新证据。
二审经审理查明，2010年3月2日，三和公司在办理资森大厦2-X楼房产过户手续时，代永鑫公司垫付了房屋转让手续费x元。《益阳市人民政府关于国有（集体）企业破产若干问题的通知》（益政发[1996]X号）作出了破产费按有关规定的最低档执行，办理房产等过户手续，需要收费的，一律只收工本费的规定。永鑫公司当庭承认其是民营企业。
二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条第一款规定，公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（七）项规定，管理人代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序。本案中，永鑫公司破产还债管理人应当以永鑫公司的名义起诉，永鑫公司破产还债管理人直接以自己的名义起诉不当，原审将永鑫公司破产还债管理人作为诉讼主体有误，本院予以纠正。但在本案审理过程中，永鑫公司破产还债管理人以自己的名义提起诉讼后，三和公司以及三湘公司均未提出异议，永鑫公司破产还债管理人在本案中的诉讼行为，可视为永鑫公司的行为。
本案争议的焦点为：资森大厦是否存在消防验收及面积的瑕疵，该瑕疵如果存在，责任应如何分担；以及永鑫公司是否应当返还三和公司代为垫付的房屋转让手续费x元。
永鑫公司委托三湘公司拍卖资森大厦前，已就变更一楼大厅用途及面积报告有关单位，在拍卖时的特别事项告知书中，明确告知了拍卖标的物建筑面积为4922.45平方米，三和公司对资森大厦的现状也是明知的。对三和公司上诉提出的要求永鑫公司和三湘公司将拍卖标的物产权面积恢复为5006.57平方米，与事实不符，本院不予支持。
对于资森大厦是否存在消防验收的瑕疵，根据三和公司一审提供的2002年6月19日的公安行政处罚决定书，结合本院到益阳市公安局消防支队了解到的情况，原益阳市木材总公司名下的资森大厦确因未经消防机构验收，擅自投入使用，被责令停止使用并罚款3万元。至今，未见到资森大厦完整的消防验收审批资料。但是，因资森大厦系永鑫公司从原益阳市木材总公司购买，益阳市木材总公司现已破产终结，永鑫公司亦在破产清算过程中，由永鑫公司办理资森大厦的消防验收手续在实际操作中有一定的难度。同时，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案标的物资森大厦的房屋产权证和土地使用权证已经过户至三和公司名下，永鑫公司作为房屋出卖人的主要义务已经履行完毕，资森大厦缺乏消防验收手续并未影响合同主要目的的实现。另外，各方在拍卖合同中已经明确，资森大厦的房屋以现状拍卖，资森大厦存在消防验收的瑕疵在拍卖前已经存在，三和公司在此情况下参与拍卖，应视为接受该瑕疵。综合本院调查的情况，对三和公司上诉提出的要求永鑫公司和三湘公司负责办理资森大厦的消防验收手续并承担全部费用的请求，本院不予支持。三和公司另提出从原审反诉之日起，如因资森大厦未具备消防验收手续再被行政处罚而给其造成的全部经济损失，由永鑫公司和三湘公司承担的请求，因该请求所提条件并未成就，不属本案审理范围。在目前合同主要目的已经实现的情况下，三和公司应当付清余欠拍卖标的价款x元，对三和公司提出的暂缓支付房款及佣金的请求，本院不予支持。
在资森大厦房产证的办理过程中，三和公司自行为永鑫公司支付了房屋转让手续费x元，对该费用由谁负担，双方存在争议。三和公司认为该费用本应由永鑫公司负担，其垫付后，应从余欠永鑫公司房款中扣减；永鑫公司对该费用本应由其负担未予否认，但认为其可以办理减免手续而不承担该笔费用，对三和公司自行垫付的该笔费用，应由其自行负担。本院认为，该款虽未经永鑫公司同意而由三和公司自行支付，但该费用确为双方履行购房合同产生的必要费用，该费用由三和公司支付后，实际的受益人为永鑫公司，故该x元应由永鑫公司返还给三和公司。从永鑫公司应收的拍卖标的价款x元中扣减该费用后，三和公司还应向永鑫公司支付x元。永鑫公司提供的《益阳市人民政府关于国有（集体）企业破产若干问题的通知》，不足以证明其作为民营企业可以适用该政策，而享受过户手续的优惠政策，对其提出可以减免该费用的观点，本院不予支持。
综上，三和公司的上诉请求部分成立，原判未予扣减应由永鑫公司承担的x元办证费用，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第一款第（七）项、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省益阳市X区人民法院（2010）益赫民二初字第X号民事判决第一、二、三项。
二、维持湖南省益阳市X区人民法院（2010）益赫民二初字第X号民事判决第四项。
三、由益阳三和资产管理服务有限公司支付湖南永鑫房地产开发有限公司拍卖标的价款x元，限本判决生效后十日内付清。
四、驳回湖南永鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回益阳三和资产管理服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8600元，反诉费8300元，财产保全费3000元，共计x元，由益阳三和资产管理服务有限公司负担x元，湖南永鑫房地产开发有限公司负担1000元。二审案件受理费x元，由益阳三和资产管理服务有限公司负担x元，湖南永鑫房地产开发有限公司负担900元。
本判决为终审判决。
审判长丁贤
审判员曾艳红
代理审判员冷亮亮
二○一一年八月九日
代理书记员陈某纯
附录：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第一款第（三）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》
第十条第一款公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。
《中华人民共和国企业破产法》
第二十五条第一款第（七）项管理人履行下列职责：
（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
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