海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2003)海南民二终字第X号
上诉人(原审被告)陈某，男，1972年3月出生，汉族，万宁市人，现住（略）。
委托代理人陈某，海南颖川律师事务所律师。
委托代理人李书平，海南圣合律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)陈某，男，1969年出生，汉族，万宁市X镇X村X村人，现住（略）。
上诉人因房屋买卖合同纠纷一案，不服万宁市人民法院(2002)万民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认为，原告陈某于2000年10月13日将自己座落于万城镇X街X号的房屋转让给被告陈某，双方即该房的转让订立了协议，依协议约定被告支付了第一、二期的购房款30万元给原告，原告也按约定将该房屋的产权证，土地权属证交付给被告。但被告陈某没有在约定的三个月内一次性付清余款13万元。经原告多次上门催收，但被告总推说资金周转紧缺，并向原告提出借款完成承揽工程后一并清还。因为原、被告是要好朋友，原告接受了被告的请求于二次借款人民币8万元给被告。后经原告多次催促被告清还购房欠款和借款，被告一直没清还。原告便于2002年11月15日向本院提起诉讼，请求依法判决被告承担违约处罚金25．7万元。原、被告于2000年10月13日订立房屋出售合同，到原告向本院提起诉讼有二年多时间，在这么长的时间里原、被告没有依国家颂布的法律法规办理变更手续，原、被告双方都有过错，但主要过错责任应由被告承担。按《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》等规定，该合同违反法律、行政法规的强制性规定，所以该合同为无效合同。原告起诉请求依法判决被告承担违约处罚金25．7万元的请求本院不予支持。但被告自该合同签订之日(2000年10月13日)起即占有使用了该房屋达二年另二个月，依前约定，被告应每月付租金3200元给原告，二年另二个月的租金总额为人民币（略）元。另被告二次向原告借款计8万元，被告共欠原告租金款和借款为（略）元。原告陈某于2000年10月20日前分二次收取被告陈某购房款人民币30万元，扣除被告所欠房屋租金和借款尚欠被告预付的购房款（略）元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第九十条之规定，判决：一、原告陈某和被告陈某于2000年10月13日订立的售房合同为无效合同。二、被告陈某在本判决发生法律效力后15日内搬出现居住的万城镇X街X号房屋，将该房屋返还原告陈某(如该房屋的结构损坏、变形，请有关部门评估计价)。三、原告陈某在本判决发生法律效力后15天内一次性退还被告陈某预付的购房现金人民币30万元(应扣除二年另二个月的房租（略）元，借款8万元计人民币（略）元，预付购房现金实为人民币（略）元)，并按人民银行同类建房贷款利息计息，从2000年10月20日计息，息随本清。案件受理费人民币8315元，其他诉讼费200元计人民币8515元，由被告陈某负担。
原审判决宣告后，原审被告陈某不服，其上诉称：原审判决违背了我国民事诉讼法第13条确定的不告不理原则；如果追加或变更诉讼请求应在举证期限届满前提出，应给上诉人一定的答辩期间和举证时间；所谓的8万元借款实际上是未付清的13万元购房款的变相利息。请求二审撤消原判第三项，并由被上诉人承担一、二审案件受理费。
被上诉人辩称：8万元是上诉人在一审反诉时提出的，上诉人也承认这笔款是真实的，其说这8万元是变相利息不是事实。利息的计算应由法院依法处理。
经审理查明：2000年10月13日，上诉人陈某与被上诉人陈某签订了一份房屋买卖合同，合同约定：由陈某将其座落于万宁市X镇X街X号的房屋转让给陈某，该房的建筑总面积为353．04平方米，转让价格为43万元；付款方式为合同订立时先支付25万元，一个星期内再付5万元，余款13万元在三个月内一次性付清，并按月息1％付息给被上诉人陈某；该房屋的一切过户费用和税收由上诉人陈某支付；余款13万元如陈某在三个月内(即2001年1月13日)没有付给陈某，则每超过一天按余款的5％处罚；陈某必须保证该房屋的合法性，如因土地等其他事项发生纠纷，其必须负全部责任；在上诉人陈某付第一期购房款25万元时，陈某须将该房屋的一切合法证件(房产证、土地使用权证)交给陈某；被上诉人须配合上诉人办理该房的过户手续；如陈某未依约提供合法证件及配合上诉人办理过户手续，被上诉人陈某必须退还上诉人第一期购房款及赔偿上诉人25万元损失。上诉人与被上诉人订立合同后，上诉人依约交付了第一期购房款25万元和第二期购房款5万元，被上诉人也按约定在上诉人给付第一期购房款时将该房屋的房产证和土地使用权证交付给上诉人。但上诉人未按约定在三个月内一次性付清余款13万元及利息，被上诉人多次催收，上诉人以目前开展业务需要资金周转，过后一并清还为由予以推托，被上诉人追索未果发生纠纷。2002年11月12日，陈某提起诉讼，要求陈某支付尚未付清的购房款13万元，并支付违约处罚金25．7万元。案在审理中，陈某就本案诉讼提起反诉，请求依法确认双方之间原写的（略）元欠款的欠条无效。其称在2001年春节期间，被上诉人上门催收欠款，其当时无法支付，在被迫无奈的情况下将利息和本金写下欠款（略）元的欠条，但被上诉人并未提供该欠条，一审法院以反诉未交反诉费为由，认为反诉不成立未合并审理。在一审庭审中被上诉人仅针对反诉提及尚有8万元现金的借款而未表示变更、增加诉讼请求，没有主张要求上诉人同时归还8万元借款，其借款债务是另一个法律关系，原审法院在当事人未主张还款也没有增加缴交诉讼费的情况下，就合并审理。
另查，上诉人与被上诉人所购之房屋，房屋之产权证至今尚在被上诉人名下。被上诉人纠纷之房屋是同陈某波转让购买的，上诉人在被上诉人购买前已同陈某波租赁，每月租金3200元，后到上诉人购买使用至今。
本院认为，2000年10月13日，被上诉人陈某将其座落于万宁市X镇X街X号的房屋转让与上诉人陈某，双方订立了房屋转让协议，上诉人依约支付了第一、二期的购房款30万元，被上诉人也依约交付房屋的产权证、土地权属证给上诉人。由于上诉人陈某没有在约定的3个月内一次性付清余款及利息，被上诉人追索余款未果，于2002年11月12日提起诉讼。上诉人与被上诉人的房屋买卖，双方未依法依约办理过户登记手续，上诉人主张购房合同无效，不能承担违约责任。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》，原审认定判决购房无效，双方当事人均认可。被上诉人主张上诉人购房中应承担违约责任，支付25．7万元违约金，原审判决不予支持，被上诉人也未表示上诉。合同无效应互相返还财产，原审依法处理恰当。在本案中，上诉人与被上诉人所诉纠纷是房屋买卖，而8万元的借款债务纠纷，是另一个法律关系，原审法院合并审理。债务关系是原审在庭审中上诉人反诉请求确认所写的欠款（略）元的欠条无效，被上诉人才提出上诉人尚有8万元欠条，但因上诉人反诉不缴交诉讼费，反诉理由不成立，原审不合并审理。而被上诉人起诉中没有主张8万元欠款，被上诉人未表示变更、增加诉讼请求和主张8万元借款，也没有通知交纳增加诉讼请求的诉讼费，而原审合并审理没有法律依据。上诉人以8万元的借款是被上诉人没有变更、增加诉讼请求，而原审将房屋买卖和借款债务之诉，两个法律关系合并审理，违反法定程序，违反了不告不理原则，违反了《民事诉讼法》第十三条确定的处分原则为由提出上诉，有法律依据，应予采纳，上诉理由成立，应予支持。而原审对房屋买卖事实认定清楚，适用法律正确，应予维持；而对借款8万元的判决，应依法予以变更。被上诉人可另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(1)、(2)项的规定，判决如下：
一、维持万宁市人民法院(2002)万民初字第X号民事判决第一、二项；
二、变更万宁市人民法院(2002)万民初字第X号民事判决第三项为＂被上诉人陈某在本判决发生法律效力后15天内一次性退还上诉人陈某预付的购房现金人民币30万元(应扣除二年另二个月的房租（略）元，预付购房现金实为人民币（略）元)，并按银行同类建房贷款利息计息，从2000年10月20日计息，息随本清＂。
一、二审案件受理费各8315元，均由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长黄守冠
审判员何书丰
代理审判员王朝芳
二00三年四月十日
书记员王海刚
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