辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2011]沈中民再终字第X号
上诉人（一审被告）：周某，女，19XX年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：杜某甲，女，19XX年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人：李某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人（一审原告）：沈阳XXXX公司。住所地：沈阳市XXXX。
法定代表人：杜某乙，系该公司经理。
委托代理人：赵某，系辽宁申扬律师事务所律师。
沈阳XXXX公司与周某租赁合同纠纷一案，沈阳市X区人民法院于2008年6月6日作出[2008]皇民（二）初字第X号民事判决。宣判后，周某不服，向本院提起上诉。本院于2008年9月26日作出[2008]沈中民二终字第X号民事判决，已发生法律效力。沈阳XXXX公司不服该判决，向辽宁省高级人民法院提出再审申请，该院于2008年12月18日作出[2008]辽立二民申字第x号民事裁定，指令本院进行再审。本院于2009年7月15日作出[2009]沈中民终再字第X号民事判决。判决生效后，沈阳XXXX公司不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2010年10月24日作出（2010）辽审一民提字第X号民事裁定，撤销我院[2009]沈中民终再字第X号民事判决、[2008]沈中民二终字第X号民事判决及沈阳市X区人民法院[2008]皇民（二）初字第X号民事判决，将本案发回沈阳市X区人民法院重审。该院于2011年4月8日作出[2011]皇民二初字第X号民事判决。宣判后，周某不服，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员邱丽华担任审判长、代理审判员陈铮主审、代理审判员孙玉龙参加的合议庭，于2011年6月15日公开开庭审理了本案，上诉人周某的委托代理人杜某甲，被上诉人沈阳XXXX公司的委托代理人赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
2007年12月20日，沈阳XXXX公司起诉至沈阳市X区人民法院称，2002年12月20日，该公司与周某签订了房屋租赁合同，周某拖欠该公司房租11.3万元，至今未还。要求法院判令周某支付租金11.3万元、腾退租赁房屋，并承担诉讼费用。
周某辩称，其与沈阳XXXX公司于2002年12月20日签订门市房出租协议，签订后给付沈阳XXXX公司2003年一年的房租，租赁房屋用于经营发廊。2004年12月4日，沈阳市X区政府对涉案房屋下达了拆除违章建筑的决定书，认为涉案的门市房是1993年批准的临时建筑，有效期限6个月。租赁房没有腾退必要，在合同履行过程中该房系违建被政府强行拆除。双方于2005年2月3日签订解除合同后不存在租赁关系。
沈阳市X区人民法院[2011]皇民二初字第X号民事判决查明的事实，沈阳XXXX公司与周某于2002年12月20日签订了门市房出租协议，房屋地点坐落于沈阳市X区XXXX，面积为60平方米。租赁期限为2002年12月20日至2005年12月19日，年租金4万元。合同签订后，周某给付沈阳XXXX公司2003年一年的房租，周某租赁该房屋用于经营XX发廊。2004年12月4日，沈阳市X区人民政府对该租赁房屋下达拆除违章建筑决定书，欲对该房进行拆除，后并未实施。2005年2月3日沈阳XXXX公司与周某签订解除租赁协议，双方约定由沈阳XXXX公司赔偿周某x元并退还一个月房租2920元，周某于10日内腾出房屋。协议签订后，沈阳XXXX公司与周某均未按该协议履行，也未续签租赁协议。周某仍继续在原租赁房屋经营使用。按双方协议约定至2007年10月周某共拖欠租金11.3万元。另查，沈阳XXXX公司出租给周某的门市房系1993年由规划部门批准的临时建筑，有效期限为6个月。后沈阳XXXX公司并未继续办理审批手续。再查，争议房屋产权单位系沈阳铁路机械学校，2002年授权沈阳XXXX公司对外出租经营。
沈阳市X区人民法院一审认为，沈阳XXXX公司与周某签订租赁协议后，又于2005年2月3日签订解除租赁协议，约定沈阳XXXX公司赔偿周某x元并退还一个月房租2920元，周某10天内腾出房屋。而协议签订后，沈阳XXXX公司与周某均未按该协议履行。之后，周某继续占有使用该房屋且未缴纳房屋租赁费。由于沈阳XXXX公司提起申诉时间为2009年8月13日，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，本案适用该解释的有关规定，本解释第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案租赁房屋确系违章建筑且未办理继续使用审批手续，但并不影响沈阳XXXX公司主张权利，本案沈阳XXXX公司与周某所签订的房屋租赁合同应认定无效。现沈阳XXXX公司依法请求周某给付至2007年10月占有使用争议房屋的相关费用应予以支持。关于周某提出沈阳XXXX公司不是房屋所有人不具备主体资格一事，因沈阳XXXX公司经争议房屋所有人沈阳铁路机械学校授权，沈阳XXXX公司的主体适格。判决：一、沈阳XXXX公司与周某签订的关于沈阳市X区X街X号违建房屋租赁合同无效；二、周某于判决生效后10日内给付沈阳XXXX公司出租给周某房屋至2007年10月期间的占有使用违建房的费用11.3万元。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付债务迟延履行期间的债务利息；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费5690元，由周某承担。
宣判后，周某不服，向本院提出上诉称，1、沈阳XXXX公司与周某之间已经签订了解除房屋租赁合同，双方的权利义务已经终止。沈阳XXXX公司明知该房屋系违章房屋，仍然对外出租，不应获取租金；2、房屋的所有人是沈阳铁路机械学校，不是沈阳XXXX公司。本案诉讼主体不适格，不能主张权利；3、房屋停水停电，无人使用，不能实现经营业务，不应交纳租金。
沈阳XXXX公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持。
本院确认了沈阳市X区人民法院一审认定的事实。
另查明，沈阳XXXX公司表示按照双方租赁合同约定的租金标准（即4万元/年），从周某拖欠房租之日（即2003年12月20日）起算至2007年10月20日，周某共拖欠该公司房屋使用费共计15.3万元。该公司考虑周某对房屋的装修及维修予以出资，自愿按双方于2005年2月3日签订的协议书约定，从周某应支付的15.3万元房屋使用费中扣除赔偿费x元及一个月房租2920元。因此，沈阳XXXX公司向周某主张11.3万元的房屋使用费。
本院认为，关于周某提出的其与沈阳XXXX公司已经签订解除房屋租赁合同，且涉案房屋系违建房，故沈阳XXXX公司不应获取租金的上诉主张。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定：租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。涉案房屋系1993年由规划部门批准的临时建筑，有效期限为6个月，后沈阳XXXX公司并未继续办理审批手续。沈阳XXXX公司与周某就涉案房屋于2002年12月20日签订了档口（门市）房屋出租合同，该合同的租赁期限已经超过了临时建筑的使用期限，因此原审认定该合同无效并无不妥。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据周某在一审庭审中的答辩，其租房屋的用途在于“一直是在经营发廊，2005年后一直用于居住”，发廊的经营属于“间断性经营”，可以证明周某在2002年12月20日后一直占有使用该房屋。虽然双方在2005年2月3日签订了协议书，将双方的权利义务予以变更，但双方并未履行该变更协议，周某仍然占有使用涉案房屋。现无证据证明周某已向沈阳XXXX公司交纳了2003年12月20日至2007年10月20日的租金，故原审判决由周某给付沈阳XXXX公司占有使用涉案房屋的费用并无不妥。周某的此项上诉主张，本院不予支持。关于周某提出的沈阳XXXX公司不是涉案房屋的所有权人，不具备诉讼主体资格的上诉主张。涉案房屋的产权单位系沈阳铁路机械学校，该学校已出具证明其于2002年授权沈阳XXXX公司对外出租经营，且与周某签订房屋租赁合同的合同相对人系沈阳XXXX公司，故沈阳XXXX公司具备诉讼主体资格。周某的该项上诉主张，本院不予支持。关于周某提出房屋不具备经营功能，其不应交纳房屋使用费的上诉主张。虽然沈阳市X区人民政府于2004年12月4日对涉案房屋下达了拆除违章建筑决定书，欲对该房进行拆除，但其后并未完全拆除。周某在房屋受损后，仍然占有使用该房屋。而且，沈阳XXXX公司基于对房屋状况的考虑，自愿从周某拖欠的15.3万元的房屋使用费中扣除赔偿费x元并退还一个月房租2920元。因此，对周某的该项上诉主张，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5690元，由周某承担。
本判决为终审判决。
审判长邱丽华
代理审判员孙玉龙
代理审判员陈铮
二O一一年七月十二日
书记员王龙（代）
本案判决所依据的相关法律
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
编辑：韩鹏
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