辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
[2011]沈中民二终字第X号
上诉人（原审原告）：沈阳××物业管理有限公司
法定代表人：彭××，系该公司总经理。
委托代理人：史××，男，汉族
被上诉人（原审被告）：王××，女
委托代理人：崔××，男，汉族
上诉人沈阳××物业管理有限公司（以下简称“××物业公司”）因与被上诉人王××物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院作出的（2011）沈铁西民二初字第X号民事判决书，依法向本院提起上诉。本院于2011年11月12日受理后，依法组成由审判员陈兴田担任审判长并主审，审判员王志福、代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，于2011年11月28日公开开庭进行了审理，上诉人××物业公司的委托代理人彭××、被上诉人王××到庭参加了上诉。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，王××为沈阳市X区X路X-X号A52档口的所有权人，该档口位于××国际汽配城，王××于2008年3月27日进驻该汽配城，并与××物业公司签订了业主入住收费通知，通知中约定了物业管理费的收费标准为每月10元每平方米，但签订合同的当时××物业公司并未向王××收取物业费，后王××正式入住该汽配城进行经营，2009年4月，××物业公司曾公开发布一个《好消息》，《好消息》中表明，凡在汽配城从事经营满三年的业主，××物业公司将全部返还三年物业管理费。该事实××也公司在庭审中已经承认。
××物业公司于2011年1月11日诉至一审法院，请求：判令王××立即支付物业管理费x.8元及滞纳金，并承担本案诉讼费用。
原审法院认为，双方当事人之间存在物业服务事实，本应承担向××物业公司交纳物业管理费的义务。但王××办理入住时××物业公司并未向王××收取物业费，2009年4月，××物业公司向所有业主公开发布了《好消息》，承诺凡从事经营满3年的业主，××物业公司将全部返还三年物业管理费，无论是××物业公司坚持的返还三年物业费，还是王××辩称的免除三年物业费，语义上的理解均为××物业公司单方承诺免除王××三年物业管理费，《好消息》应认定为××物业公司做出单方附条件的承诺，只要被告经营满三年，××物业公司即免除××物业公司三年的物业管理费，《好消息》发布时该承诺生效。截至2011年3月，王××已在××汽配城经营满三年，符合××物业公司承诺免除物业费的条件，原审法院对此事实予以认可，因此，××物业公司起诉王××交纳2009年1月1日至2010年12月31日的物业管理费，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，判决如下：驳回××物业公司的诉讼请求。案件受理费75元，由××物业公司承担。
宣判后，上诉人××物业公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2011）沈铁西民二初字第X号民事判决书，依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人是于2007年购买的××国际汽配城A52档口。由于当年工程延误，实际交房日是2008年3月。××国际汽配城开发企业沈阳××房产公司是上诉人的上级公司由于××公司迟延交房，因此在物业费上给予业主一定优惠，即从2009年1月1日起开始收取物业费。这就是上诉人在业主入住时没有收取物业费的真正原因。二、关于被上诉人提供的证据《好消息》，不能作为认定案件事实的依据。首先，从证据形式上看该份证据是复印件，无法与原件进行核实，而且被上诉人也无法说清证据的合法来源。其次、该份证据上既没有上诉人的公章，也没有法定代表人的签字，根本无法证明是上诉人出具的，上诉人在庭审中亦从未承认过其真实性。第三，从该份证据的文义上看“凡来本汽配城从事经营满三年的业主，我公司将全部返回三年物业管理费。”一审法院将其认定为上诉人做出的单方面承诺。从语义理解，要想达到返回三年物业费的要求，必须满足两个前提条件，一是经营满三年，二是被上诉人先行交纳物业费。但在整个庭审过程中，被上诉人从未举出任何证据证明其正常经营满三年的事实。相反，自从开发商交付档口之后包括被上诉人在内的绝大部份业主跟本没有在汽配城中进行过任何经营活动，法院可以到现场核实。而且依据入住文件约定，被上诉人应当在每半年首月交纳物业费，时至今日被上诉人从未按约定履行过交费义务。因此，即使一审法院将该份证据视为“单方附条件的承诺”，被上诉人亦从未满足过其中任何一个条件。综上，一审法院依据该份漏洞百出的证据作出的判决，没有事实和法律依据。
被上诉人王××辩称，一、约定的是07年12月末交房，但是实际是次年中旬才交房，而不是3月份就交房了。二、我们业户根本无法正常经营，作为汽车配件来说，每天的五点至六点正是我们发货最忙的时候，但是物业公司不作为，五点钟就把门给关了，我们根本无法正常经营。三、我方现在不交物业费依据的就是上诉人给我们业户的一个承诺。请求二审法院维持原审判决，依据支持我们业户的合法权益。
本院审理查明的事实与原审查明的事实基本一致。
另查明，被上诉人王××于2008年6月3日办理入住手续并与××物业签订《物业管理委托协议》。在被上诉人办理入住手续时，上诉人并未收取被上诉人的物业管理费。
上述事实，有《物业管理委托协议》、业主入住收费通知、《好消息》宣传单、当事人陈述等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，被上诉人于2008年6月3日办理入住，并与上诉人××物业公司签订了《物业管理委托协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。上诉人××物业公司提供了服务义务，被上诉人王××应向××物业公司履行交纳物业费的义务。本案中，上诉人在2009年4月对外公开发出了一份宣传单--《好消息》写明：“凡在汽配城从事经营满三年的业主，××物业公司将全部返还三年物业管理费。”关于这份《好消息》，无论是上诉人主张的返还物业费还是被上诉人主张的免收三年物业费，从其内容可以看出上诉人的真实意思表示是对经营满三年的业主享有免除三年物业费待遇。且被上诉人在办理入住时，上诉人并未要求被上诉人按照入住协议预交纳物业管理费，因此上诉人以其实际行为履行了免除物业费的承诺，其行为是对物业费债权放弃的默认。根据民法理论，对债权的放弃是一种形成权，一旦到达对方就发生效力且不可撤销。从被上诉人2008年6月办理入住至今，被上诉人一直在××汽配城经营，虽然经营至今还未满三年，但经营状态一直在进行，即符合《好消息》中对物业费免除的条件，上诉人在其承诺内容三年期限未到时即要求被上诉人交纳从入住至2010年12月31日的物业管理费的行为，其实质是对《好消息》承诺内容的撤销，故本院不予支持，原审判决驳回××物业公司的诉讼请求并无不当。
关于上诉人所提被上诉人提供的证据《好消息》没有上诉人的公章或者法人签字，无法证明是上诉人出具的的问题。本院认为，被上诉人提供的证据《好消息》实际为上诉人向公众派发的一种宣传单，依照社会商业习惯，在宣传单以及类似的广告上一般不加盖上诉人的公章或有法人的签字，且该传单在××汽配城广为宣传，已为众所周知的事实，上诉人该项上诉主张本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费75元，由上诉人沈阳××物业管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长陈兴田
审判员王志福
代理审判员朱闻天
二0一一年十二月二日
书记员那萌萌
本判决所依据的相关法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项规定：原审判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
