河南省平顶山市中级人民法院
民事判决书
（2011）平民三终字第X号
上诉人（原审被告）郭某乙，男，X年X月X日出生。
委托代理人耿虎，河南九都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任某，男，X年X月X日出生。
委托代理人李向阳，河南神鹰律师事务所律师。
上诉人郭某乙因与被上诉人任某买卖合同纠纷一案，不服汝州市人民法院（2010）汝民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审查明，1995年5月16日，张亚格以汝州市矿产业开发总公司的名义与原平顶山市梨园矿务局签订《集资建房协议书》一份，双方协议书中约定在煤山公园北门对面建一幢门面住宅综合楼，平顶山市梨园矿务局提供建房所需土地及各种必要的证明，张亚格负责筹备资金并负责施工。双方约定楼房建成后，一楼门面房产权归平顶山市梨园矿务局所有，其中一半由张亚格经营五年后再交给梨园矿务局，二至五楼对外出售。该楼共计八个单元门面房（每单元三间）。该楼西半部建成后，张亚格将一楼四套门面房对外出租，租期五年。1997年-1998年期间，张亚格以平领山市梨园矿务局洛办开发办的名义分别同郭某霞等四人签订集资房协议，张亚格陆续向该四人收了部分集资款。1997年3月31日，汝州市人民政府对该幢楼颁发了房屋所有权证，确定该楼所有权人为平顶山市梨园矿务局。1999年底，该楼东部一楼基本建成，郭某霞等四人陆续搬入该楼东部四套门面房使用至今。
2000年2月3日原梨园矿务局向郭某乙出具全权委托书一份，该局在委托书中将综合楼（其中一半为半成品）交给郭某乙全权处理(包括让售)，所得全部款项除保证该局30万元出让金外，其余款项由郭某乙自行处理，但郭某乙必须处理好原梨局职工在该楼房中的集资款或购房问题。2000年4月12日梨园矿务局因经营困难，将该楼一层四个单元（从过街大门向西数）12间门面房及两室一厅套房卖给郭某乙，并同郭某乙签订了《卖房协议书》，郭某乙向平顶山市梨园矿务局交付了60万元的买房款。2001年3月22日汝州市人民政府为郭某乙颁发了汝土国用(2000）第X号国有土地使用证，确认郭某乙为上述四个单元X间门面房及后面两室一厅套房所占用土地的土地使用权人。2000年3月20日平顶山市梨园矿务局与华吉房地产开发有限公司签订《原梨园矿务局在城区家属楼房屋处置协议》一份，平顶山市梨园矿务局以60万元的价格将汝州市煤山公园北门对面未建成的底商住宅楼西半部分转让给华吉房地产开发有限公司。
因平顶山市梨园矿务局与华吉房地产开发有限公司签订《原梨园矿务局在城区家属楼房屋处置协议》后，平顶山市梨园矿务局欠华吉房地产开发有限公司集资款34.15万元，华吉房地产开发有限公司欠平顶山市梨园矿务局购房款15万元，相抵后平顶山市梨园矿务局欠华吉房地产开发有限公司19.15万元。为此，2001年8月10日郭某乙与任某签订协议书一份，双方约定郭某乙自愿将其从梨园矿务局购买的位于煤山公园北门对面一层四个单元X间门面房及其后两室一厅套房中的其中一套三间门面房及其后套房卖给任某，总价款19.15万元。郭某乙并给任某出具收据一份。该收据的主要内容为：今收到任某交来购煤山公园北门对面汝州市房产开发公司大门西数第四套一楼门面房款19.15万元整，含门面房后两室一厅住宅房，收款人郭某乙。同日，郭某乙另又给任某出具收款收据一份。该收据内容为：今收到任某代交华吉公司购房款15万元整。任某也给郭某乙出具收据一份。该收据内容为：今收到郭某乙代交梨园矿务局职工集资款34.15万元整。但双方所买卖房屋自1999年建成至今一直由郭某霞占有使用。2002年12月18日因原被告双方所约定买卖的房屋由于2000年3月28日由于其它案件被本院作出（2000)汝执字第224-X号经济裁定书依法予以查封，郭某乙与任某又签订补充协议一份。该补充协议主要内容为：为解决2000年3月20日梨园矿务局与华吉公司签订的《房屋处置协议》的遗留问题，双方多次反复协商达成如下协议，一、梨局职工集资款34.15万元已投入商住楼的建设中，无法直接退还华吉公司。按照《房屋处置协议》华吉还欠15万元未付给梨局，两下相抵，梨局职工还欠19.15万元应付给华吉。为此双方协商郭某乙自愿将属于自己所有的门面房一套代梨局职工抵债给华吉（任某代收）。该房位置在汝州市煤山公园北门对面，汝州市房地产开发公司大门向西数第四套，共作价19.15万元。双方立有房屋买卖契约，郭某乙给任某打的卖房款收据19.15万元及15万元欠款收据，任某给郭某乙打的34.15万元职工集资款收据为证。二、因该套门面房未全部确权给郭某乙，因此，双方2001年8月10日签有买卖房屋协议书和互换打的收据仍不能完全生效，只能在郭某乙完全享有该房所有权及处置权后方能生效。如郭某乙丧失所有权处置权，双方2001年8月10日的房屋买卖协议作废。同时郭某乙打给任某2001年8月10日19.15万元收据和15万元收据作废。任某给郭某乙打的34.15万元收据也作废。三、本协议主要是针对一套门面房的买卖及收据是否有法律效力而签订的，不作他用。
2002年9月7日华吉房地产开发有限公司与牛东有、任某签订《权利义务转让协议书》一份，双方约定华吉房地产开发有限公司在《原梨园矿务局在城区家属楼房屋处置协议》中约定的所有权利和义务由牛东有、任某享有和承担。2003年11月21日牛东有与任某签订《权利义务转让协议书》一份，双方约定牛东有将2002年9月7日华吉房地产开发有限公司与牛东有、任某双方签订的《权利义务转让协议书》中牛东有享有和承担的权利义务全部转移交给任某享有和承担。
2004年7月28日郭某乙到房管部门办理煤山公园北门对面底商住宅楼一层四个单元（从过街大门向西数）12间门面房房屋登记手续时与郭某霞等四人发生产权纠纷。郭某乙即以梨园矿务局破产清算组和郭某霞等四人为被告向平顶山中级人民法院起诉要求依法确认：1、郭某乙与梨园矿务局签订的《卖房协议书》有效;梨园矿务局驻洛开发办公室与郭某霞等四人签订的《集资房协议》中关于一楼东12间门面房出租、出卖内容的约定无效。2009年ll月18日该案在二审审理过程中河南省高级人民法院作出(2009)豫法民一终字第X号民事调解书对郭某乙与郭某霞等三人的纠纷达成和解协议如下：司新建、郭某霞、周朝吉每人再支付32万元给郭某乙，从而取得所涉房屋的所有权及其占用范围内的土地使用权；郭某乙协助司新建、郭某霞、周朝吉办理上述房产及土地使用权的变某手续。同日河南省高级人民法院对李新立一案作出(2009)豫法民一终字第44-X号民事判决书判决郭某乙与平顶山市梨园矿务局于2000年4月12日签订的《卖房协议书》有效。现原告任某以被告郭某乙将约定房产处分给他人造成卖房协议履行不能为由诉至来院请求依法判令被告郭某乙返还购房款19.15万元并赔偿损失。
另查明：1、2004年11月11日本院作出（2004）汝执字第224-X号执行裁定书裁定解除对本案原被告所协议买卖房屋的查封。2、郭某霞己于2009年12月8日申请汝州市房产管理部门将本案原被告所约定交易的房屋的所有权人由原房屋所有权登记人平顶山市梨园矿务局转移登记为郭某霞本人。3、由于债权一直没有实现任某在梨园矿务局破产清算期间曾向梨园矿务局破产清算组申报过本院(2000)汝民初字第771-X号民事判决书中所确认的梨园矿务局应支付华吉房地产开发有限公司的x元债权，该申报经梨园矿务局破产清算组审查后以不符合受理条件为由未予登记受理。
本案在审理过程中，2010年8月23日依原告任某的申请本院依法作出（2010)汝民初字第X号民事裁定书对被告郭某乙在中国农业银行洛阳豫北路分理处的二十万元存款予以冻结。
原审认为，公民的合法权利受法律保护。原告任某与被告郭某乙于2001年8月10日所签买卖房屋协议书及2002年12月18日所签订的补充协议是郭某乙代表平顶山市梨园矿务局和任某代表汝州市华吉房地产开发有限公司对双方债权债务的清算和冲抵，平顶山市梨园矿务局和汝州市华吉房地产开发有限公司均未提出异议，原被告双方也均予以认可，同时该两份协议也不违反法律规定，应依法予以认定。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原被告双方应按照诚实信用原则全面、妥当予以履行。由于双方在2001年8月10日签订卖房协议时房屋由于其它案件已被本院查封，此种情况下房屋的最后归属处于不确定状态，故双方又进而签订了一份补充协议。2004年11月11日本院又作出裁定解除了对交易房屋的查封。郭某乙辩称卖房协议是在查封期间签订的，是违法的、无效的，本院认为，本案中所涉房屋在签订之前已被法院查封，属于《城市房地产管理法》规定的不得转让房地产的情形，但该情形不必然导致房地产根本无法转让、合同根本无法履行，应认定为效力待定合同。2004年11月11日涉案房产已解除查封，不得转让的情形己经消除，应视为该房产具备了转让条件，双方当事人应根据诚实信用原则继续履行，郭某乙以此情形辩称卖房协议无效的主张本院不予支持。诉讼时效期间的计算应从知道或应当知道权利受到侵害时起计算，任某从2006年得知郭某乙已重新取得了所交易房屋的土地权证后即向法院起诉要求郭某乙履行协议，故任某的请求并未超过诉讼时效，被告郭某乙的该辩称主张与事实不符，本院不予支持。河南省高级人民法院在审理郭某乙与郭某霞等四人房屋纠纷一案时，2009年11月18日河南省高级人民法院二审审理后依法作出(2009)豫法民一终字第44-X号民事判决书判决郭某乙与原平顶山市梨园矿务局所签卖房协议书有效。郭某乙又与郭某霞达成和解：郭某霞再支付郭某乙32万元从而取得本案所交易的三间门面房及后面配套的二室一厅住房的所有权及其占用范围内的土地使用权；郭某乙协助郭某霞办理上述房产及土地使用权的变某手续。综观以上事实，依据原被告双方所签买卖房屋协议书和补充协议的约定，双方的卖房协议是附生效条件的协议，自条件成就时生效。原被告双方在补充协议中约定在郭某乙完全享有房屋所有权及处置权方能生效，如郭某乙丧失房屋所有权处置权则双方所达成的债权债务相抵而形成的收据和卖房协议作废。汝州市人民政府为郭某乙颁发有汝土国用（2000)第X号国有土地使用证，确认郭某乙为该房屋占用土地的使用权人，在河南省高级人民法院于2009年11月18日作出(2009)豫法民一终字第44-X号终审民事判决书判决郭某乙与原梨局所签卖房协议书有效后，郭某乙应为本案所交易房屋的实际所有权人。郭某乙与郭某霞达成和解协议从而自愿放弃了本案所交易房屋的完全所有权并以32万元的价格对所争执的房屋进行了处置，并协助郭某霞办理产权转移手续，郭某乙对本案所涉房屋享有并行使了处置权，原被告所签协议及补充协议所附生效条件已经成就，按补充协议约定双方所签订的房屋买卖协议书及双方互打收据应予认定，故任某诉称其与郭某乙所签订的房屋买卖协议为有效协议的诉讼主张本院予以支持。但因为本案所涉房屋位于汝州市煤山公园北门对面汝州市房产开发公司大门西数第四套一楼门面房已经郭某乙与郭某霞达成和解并已实际转移登记为郭某霞本人，本案房屋买卖协议已无法履行，郭某乙应返还任某购房款19.15万元。郭某乙以没有办理房产权证就不享有房屋所有权的辩称主张，事实与法律依据不足，本院不予支持。原告任某要求被告郭某乙赔偿经济损失的诉讼请求证据和理由不足，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及其它有关民事法律政策之规定，判决：一、被告郭某乙于本判决发生法律效力后十日内返还原告任某购房款19.15万元。二、驳回原告任某要求被告郭某乙赔偿损失的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4130元、保全费1520元由被告郭某乙负担。
宣判后，郭某乙不服提出上诉称：1、（2009）豫法民一终字第X号民事调解书不能证明我完全享有该房产所有权和处置权，只能证明我取得了一部分该房款。调解书是我和梨园清算组及郭某霞等三方意见，不是我一个人的意见，之所以调解，就意味着高法不仅认为我的买房协议有效，而且郭某霞同梨园的协议和交款收据也存在。郭某霞再给我32万元，只付房屋的一半价款，全款是60万元以上，这也证明我没有享有全部处置权。调解书第二条要求我协助郭某霞办证，并不是我过户给她，过户单位是梨园不是我。2、法律规定房产证是卖房的必要条件，没有规定土地证是卖房的必要条件。郭某霞占着房产不腾，都是因为我没有房产证的缘故。所以我和任某《补充协议》中写明：该房未全部确权给我，协议和收据不能完全生效，只能在我完全享有所有权处置权后，方能生效。也就是说，只能在我取得房产证后，才算完全享有所有权处置权，与我重新取得该房屋的土地证根本无关。《补充协议》强调的就是这个问题。请求改判。
任某辩称，汝州市人民政府给郭某乙颁发有土地使用证，确定郭某乙是该土地使用权人。（2009）豫法民一终字第44-X号民事判决书判决郭某乙与原梨园矿务局所签卖房协议有效后，郭某乙应为本案房屋实际所有权人。郭某乙与郭某霞达成协议，自愿放弃本案房屋的所有权，并以32万元价格对争议房屋进行处置，并协助办理房屋转证手续，郭某霞依据判决书将本案争议的房屋办在了自己名下，说明郭某乙享有处置权，郭某乙致使任某19.15万元债权不能实现，应予返还。请求维持原判。
二审查明的事实与一审相同。
二审期间，考虑到原梨园矿务局商住楼涉及的多个案件、多年纠纷的实际情况，尽力调解此案，郭某乙的调解意见是支付任某8万元，任某的调解意见是要求18万元。因双方意见悬殊调解无果。
本院认为，郭某乙和任某对双方于2001年8月10日签订的《协议书》和2002年12月18日签订的《补充协议》的真实性均无异议，该两份协议系双方的真实意思表示，为有效协议。双方均应本着诚实信用的原则如约履行应尽的义务。该案的主要分歧在于对《补充协议》第二条的理解适用上，即郭某乙是否享有争议房屋的所有权和处置权。从《补充协议》的内容上看，第一条重申了《协议书》中的约定，进一步确定了《协议书》中任某19.15万元债权的客观真实性；第二条对郭某乙履行债务附加了前提条件，即《协议书》和互换打的收款收据只能在郭某乙完全享有该房屋所有权及处置权后方能生效。郭某乙与原梨园矿务局签订的《卖房协议书》约定，乙方（郭某乙）将房款向甲方缴齐后，甲方（梨园矿务局）就自行放弃房产权，乙方就享有房产继承权和变某权，甲方无权干预。已经生效的（2009）豫法民一终字第44-X号民事判决确认该《卖房协议书》为有效协议。根据《物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变某、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。由此可以认定，郭某乙系争议房屋的所有权人。根据已生效的（2009）豫法民一终字第X号民事调解书，郭某乙收到郭某霞32万元后将本案争议的房屋所有权及其占用范围内的土地使用权协助郭某霞办理到了郭某霞的名下。由此可见，郭某乙对争议房屋依法行使了处置权。综上所述，《补充协议》约定的条件已经成就，郭某乙依约应当履行合同约定的交房义务。但鉴于房屋已经过户到郭某霞名下的实际情况，郭某乙应承担返还购房款的义务。郭某乙的上诉理由及请求与发生法律效力的判决书和调解书相矛盾，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4130元，由郭某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长刘继扬
审判员张新兰
审判员李新保
二○一一年七月十九日
书记员卫娜
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