河南省平顶山市中级人民法院
民事判决书
（2011)平民三终字第X号
上诉人（原审原告）王某甲，女，1967年4月15日出。
上诉人（原审原告）葛某，男，X年X月X日出生。
二上诉人委托代理人李某某，男，X年X月X日出生。
被上诉人（原审被告）王某乙，男，X年X月X日出生。
上诉人王某甲、葛某因与被上诉人王某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服宝丰县人民法院（2011）宝民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2007年6月8日，经张庆义介绍葛某将自己位于宝丰县X村X栋X号的房屋三间一层带过道及厢房、门房和院内地上附着物（房产证号Ⅰ0450、土地证号0450）以x元的价格卖给王某乙。双方签订有房屋买卖协议，内容为：“房屋买卖协议，甲方（买方），乙方（卖方），乙方自愿将自己位于大寺新一村X栋X号的房屋三间一层带过道及厢房、门房和院内地上附着物（房产证号Ⅰ0450、土地证号0450）以玖万柒仟元的价格卖给甲方所有，甲方自愿购买，签协议时乙方向甲方交房及证件，甲方向乙方交款一次交清（凭条子）。乙方保证甲方在购此房前的债务与甲方无任何纠纷。否则，乙方愿负责赔偿。此协议一式三份，双方及中间人各持一份。甲方，乙方，中间人，签订日期：二○○七年六月八日。”后葛某与王某乙履行了该协议约定的付款和交房及交付相关证件的义务。
原审认为，王某乙经人介绍与葛某签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。2007年6月，葛某将讼争的房屋卖给王某乙，自此起该房屋一直由王某乙居住至今，作为葛某妻子的王某甲对此应当知道。本案诉讼中王某甲并未向本院提供证据证明葛某卖上述房屋时其不知道，知道不否认的，视为同意。所以王某甲、葛某以买卖房屋未经王某甲同意为由主张合同无效的理由不能成立。所买卖的房产是否过户登记，不影响买卖合同的效力，所以王某甲、葛某要求确认房屋买卖合同无效，并相互返还的诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王某甲、葛某的诉讼请求。案件受理费2600元由王某甲、葛某负担。
王某甲、葛某上诉称，二上诉人夫妻关系长期不和，到了离婚的边沿，在葛某与王某乙签订房屋买卖协议之前几个月，王某甲外出打工，去向不明，对该情况根本不知。《房地产法》第三十八条明确规定了共有房地产未经其他共有人同意不得转让，《合同法》第五十二条规定了违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，本案的房屋是葛某与王某甲的共同财产，因此，本案中的房屋买卖协议为无效合同，原审判决违反了以事实为根据，以法律为准绳的原则。同时，原审判决认定王某甲应承担买卖合同成立和生效的责任也是错误的，王某乙应承担合同成立和生效，即承担王某甲书面同意卖房的举证责任。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求。
王某乙答辩称，本案中的房屋买卖协议签订时，双方属于自愿，权属证书上也没有王某甲的名字，其余葛某是什么关系被上诉人不知道。当时，卖房时葛某的老母亲也在场，被上诉人还问了她是否同意，她表示同意。协议上还有中间人张庆义的签字，房屋未过户的原因是因为后来找不到了上诉人，责任不在被上诉人，无论是否过户，并不影响房屋买卖协议的效力。被上诉人认为原审判决正确，二上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明，2008年12月份，上诉人葛某、王某甲原来的邻居曾在宝丰县妇幼保健院对面路东，见到王某甲在集市口卖水果。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。
本院认为，对本案涉及的房产在上诉人葛某与被上诉人王某乙签订《房屋买卖协议》时为上诉人葛某、王某甲夫妻共同所有，双方没有异议。因《房屋买卖协议》上出卖方只有葛某本人自己的签名，现王某甲以其不知道房产买卖为由，主张《房屋买卖协议》无效，双方相互返还。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得已不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，使得考量被上诉人王某乙在与葛某签订《房屋买卖协议》时是否属于善意第三人，成为正确裁判本案的关键。双方签订《房屋买卖协议》的日期是2007年6月8日，随后葛某即把房屋交予王某乙，王某乙支付了房款x元，并开始在该房内居住，至2010年9月，时间长达3年零三个月。况且，2008年12月份，上诉人葛某、王某甲原来的邻居曾在宝丰县妇幼保健院对面路东，见到王某甲在集市口卖水果。因此，葛某、王某甲上诉称王某甲不知道房屋买卖有悖常理，本院无法采信，王某乙应当为买受房屋的善意第三人。关于本案中的买卖房屋行为是否违反法律、行政法规的强制性规定，即葛某、王某甲上诉所称的《城市房地产管理法》第三十八条的问题。《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项虽规定了“共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”，但该规定是行政管理部门对不符合规定的房地产在办理权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对合同效力的强制性规定，是属于管理性的强制性规定。依据《合同法解释（二）》第十四条规定的“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，上述《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项的规定不能作为认定本案房屋买卖行为效力的依据，葛某、王某甲的该上诉理由也不能成立，本院不予支持。本案中的《房屋买卖协议》依法有效。原审判决查明主要事实清楚，适用法律、处理结果正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2600元由上诉人葛某、王某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长梁桂喜
审判员戴铁牛
审判员石天旭
二○一一年十一月六日
书记员王某
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