上海市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海康也经济发展有限公司，住所地本市青浦县X路X号。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人刘某，上海康也经济发展有限公司职工。
委托代理人刘某涛，上海市尚法律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)伟恒通(上海)有限公司，住所地本市X路X号X楼A楼。
法定代表人赵某某，董事长。
委托代理人黄涛、周某某，上海市方达律师事务所律师。
上诉人上海康也经济发展有限公司(以下简称康也公司)、伟恒通(上海)有限公司(以下简称伟恒通公司)因房屋租赁合同一案，均不服上海市徐汇区人民法院(1998)徐民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案当事人的代理人均到庭参加诉讼，现已审理终结。
原审法院认定，1998年1月9日，原、被告签订房屋租赁合同，双方约定，被告将其所有的座落本市X路X号上海兆丰环球大厦B、C1、CX室出租给原告使用，建筑面积472.21平方米。租期自1998年1月17日起至2000年1月16日止，房租为每天每平方米0.4美元，原告必须在每月1日前支付当月租金，逾期支付，每逾期一天，则按月租金的0.1%支付滞纳金。原告应在每月历日第一日或之前向兆丰环球大厦物业管理处支付管理费9444.20元，原告自行承担电费、电话费，兆丰环球大厦物业管理处还应每月向被告提供其于上1个月的帐单，原告应在本合同签订后的14天内(不超过起租日)向被告和兆丰大厦物业管理处支付相当于3个月基本房屋租金和管理费的保证金，以保证履行本合同的所有条款。支付方式如同租金，该等保证金不被视为本合同下任何租金及费用的预付。原告在退租前应将所有房屋恢复到承租前状况并清洁干净，否则被告有权不办理退租手续，并保留追讨原告违约赔偿之权利，直至原告完成上述工作。在此情况下，原告应按逾期归还房屋而承担本合同项下的其他责任。签约后，原告给付被告保证金（略）.42元。同年8月13日因被告出租房屋空调管线漏水，致原告承租房屋内班台因水浸泡受损。原告即向被告提出索赔，双方多次协商，被告坚持以保险公司理赔额进行赔偿，原告不予接受，同年9月起原告拒付房租等费用。10月22日原告向被告提出11月下旬退租，被告于同日通知原告，要求立即付清欠租和滞纳金，并承担违约责任。同年11月6日原告再次向被告提出退租，被告接函后未予答复。原告于同月25日搬离承租房屋，但双方未办理退租交接手续。同月26日被告起诉要求原告给付1998年9月至11日租金及滞纳金(已另案处理)。上海康也经济发展有限公司于1999年1月起诉要求终止房屋租赁合同，返还保证金（略）.42元，并赔偿损失（略）元。伟恒通(上海)有限公司反诉要求上海康也经济发展有限公司承担自退租至判决之日止的房租、管理费及利息损失，补偿给予上海康也经济发展有限公司免租期内的租金（略）.79元，并按约将退租房屋恢复原状，保留保证金至其所有损失受偿止。
原审法院审理中，原告对其诉称被告于1998年11月13日擅自停电一节，未提供证据。原告出示二张内部记帐联以证明班台损失（略）元。经质证，被告认为，原告出示的记帐联只反映了班台的价格。不能证明班台受损情况，同时出示了中国平安保险股份有限公司上海分公司给原告的传真，该传真的内容为：根据客户提供的资料，我公司确定损失金额为大班台损失三分之一，为人民币（略）元，班台(脚)损失二分之一，为人民币5000元，共计人民币（略）元，我公司不再扣除其残值部分。这笔赔付将作为最终赔付，我公司不再承担任何其他责任。经质证，原告对此无异议。
原审法院审理后作出判决：一、原告上海康也经济发展有限公司与被告伟恒通(上海)有限公司签订的房屋租赁合同终止履行。二、原告要求被告返还保证金之请求，不予支持。三、被告赔偿原告人民币（略）元。四、反诉被告上海康也经济发展有限公司应按每天美元188.88元给付反诉原告伟恒通(上海)有限公司自1998年12月1日起至1999年5月31日的房租损失；并给付1998年12月至1999年5月底的管理费损失人民币（略）.20元。五、反诉被告应将承租房屋恢复到承租前的状况并清洁干净。六、反诉原告要求反诉被告补偿反诉原告给予其免租期内的相应租金（略）.79元之请求，不予支持。七、反诉原告要求确认反诉原告有权保留反诉被告已向反诉原告支付的各项保证金，直至反诉被告对因其违约而给反诉原告要求的所有损失履行了赔偿责任之请求，不予支持。
判决后，上海康也经济发展有限公司、伟恒通(上海)有限公司均不服，上诉于本院。上海康也经济发展有限公司之诉称：由于伟恒通(上海)有限公司擅自停电，致其无法正常使用房屋，故其已于1998年11月26日搬离所租房屋，故不应再予支付租金，自己支付的（略）.42元除保证金（略）.57元及管理费保证金（略）.80元外，还有8000元电话押金及2361.05元电费押金应予处理，此外在承租房屋时，伟恒通(上海)有限公司同意其进行装修，故应对现有装修予以处理，不应恢复原状，要求撤销原判第二、四、五项。伟恒通(上海)有限公司上诉称：上海康也经济发展有限公司中途退租，应按约承担赔偿责任，由此造成其租金管理费利息损失应为直接损失，要求上海康也经济发展有限公司予以承担，并表示不同意康也公司的上诉要求，康也公司对伟恒通公司的上诉要求表示不同意。
经本院审理查明，原审法院认定康也公司给付伟恒通公司（略）.42元中，其中租金及管理费保证金分别为（略）.57元及（略）.80元，共计（略）.37元。此外康也公司还支付8000元电话押金及2361.05元电费押金共计（略）.05元，原审认定其他事实无误。以上有当事人陈述、有关书证等佐证。
本院认为，上海康也经济发展有限公司、伟恒通(上海)有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格履行。双方在履约过程中，上海康也经济发展有限公司未经协商退租即于1998年11月搬离承租房屋系单方面终止合同的行为，故上海康也经济发展有限公司应按约承担违约责任，现双方均同意终止合同，应予准许。根据双方合同约定，上海康也经济发展有限公司拖欠伟恒通(上海)有限公司各类费用时，伟恒通(上海)有限公司有权以该保证金抵扣应付租金、管理费和由于中途退租应支付的违约金，故该保证金应作为违约金处理，上海康也经济发展有限公司要求伟恒通(上海)有限公司返还保证金之诉求不予支持。同时，因上海康也经济发展有限公司提前退租，造成伟恒通公司租金、管理费损失应承担赔偿责任，伟恒通公司要求康也公司承担退租日至判决之日止的租金、管理费损失，于法有据，康也公司按约支付违约金后，伟恒通公司再要求康也公司承担租金，管理费利息损失，缺乏依据，本院不予支持。鉴于上海康也经济发展有限公司所支付（略）.42元款项中（略）.37元系租金及管理费的保证金，尚有（略）.05元系电话及电费押金。原审法院认定为保证金为（略）.42元有误，应予变更为（略）.37元，双方对电话费、电费的押金应按约定予以结算。由于伟恒通(上海)有限公司出租房屋空调管线漏水致上海康也经济发展有限公司班台受损，双方对中国平安保险股份有限公司确定的赔偿额无异议，故伟恒通(上海)有限公司应以该数额对上海康也经济发展有限公司予以赔偿。至于上海康也经济发展有限公司诉称在伟恒通(上海)有限公司同意下进行了装修，现应一并予以折价，因双方租赁合同中并未对此予以约定，而按双方租赁合同约定，上海康也经济发展有限公司退租后应将承租房屋恢复至承租前状况并清洁干净，康也公司在一审时亦未提及，故本院不处理。原审法院所作判决是正确的。上海康也经济发展有限公司的上诉要求撤销原判第二、四、五项，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费人民币5584.63元，上海康也经济发展有限公司负担5116.63元，伟恒通(上海)有限公司负担468元；反诉案件受理费人民币6743.02元，伟恒通(上海)有限公司负担1982元，上海康也经济发展有限公司负担4761.02元。
二审案件受理费（略）.65元由双方各半负担。
本判决为终审判决。
审判长沈松林
代理审判员俞敏
代理审判员沙茹萍
一九九九年十一月二十五日
书记员王宇涛
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