上海市第一中级人民法院
民事判决书
(1999)沪一中民初字第X号
原告上海华东木器厂，住所地上海市X路X号。
法定代表人沈某某，厂长。
委托代理人胡某某，该厂职工。
委托代理人胡某福，上海市天成律师事务所律师。
被告上海农口房产总公司，住所地上海市X路X号。
法定代表人谢某某，总经理。
委托代理人梅某某，公司职员。
委托代理人黄涛，上海市方达律师事务所律师。
原告上海华东木器厂诉被告上海农口房产总公司房屋租赁一案，原告于1999年9月16日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭进行审理。被告于1999年10月18日提出申请，要求追加上海津堡汇室内赛车俱乐部有限公司(以下简称津堡汇公司)为第三人，合议庭经评议不予追加。本院于1999年11月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡某某、胡某福，被告的委托代理人梅某某、黄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于1996年6月18日签订一份《租赁协议》。协议约定，原告将位于本市X路X号的X号楼、X号楼及与X号楼相连接的新建楼出租给被告，房屋建筑面积5700平方米，附地下室100平方米，租赁期共18年，自1996年9月18日至2014年9月17日止，第一年至第四年租金为人民币450万元，从第五年至第十八年，每年租金在前一年基础上递增5%，被告在支付首期租金和履约保证金后，租金按月支付，具体支付日期为每期的前五天，该租赁协议于1996年6月20日经上海市徐汇区公证处公证，并依法取得《上海市房屋租赁证》。租赁协议生效后，原告依约将上述房屋交付给被告，被告已于1999年5月付清了至1998年9月17日前的租金，自1998年9月17日至1999年9月17日的租金计人民币450万元，虽经原告多次催讨，被告未予支付。
原告认为，原、被告签订的《租赁协议》具有法律效力，双方均应严格履行，被告未按约履行义务，显属违约，故提起诉讼，请求判令被告偿付房屋租金人民币450万元及自欠租之日至清偿之日的逾期违约金(从1998年9月18日暂计算至1999年9月17日，计人民币43.875万元)；诉讼费由被告承担。
原告提供如下证据：
(一)1996年6月18日原被告签订的《租赁协议》及公证书，证明双方租赁关系之存在；(二)《房屋租赁证》；证明经过租赁登记；
(三)(1998)沪一中民初字第X号民事判决书，证明原告曾为催讨租金对被告提起诉讼；
(四)(1999)沪高民终字第X号民事调解书及附调解意向书，证明津堡汇公司代付租金之事经由被告的法定代表人确某；
(五)房地产权证，证明原告拥有房屋所有权并已取得产权证；
(六)被告的上诉状，证明被告已经就其主张的租赁协议无效的理由在前一诉讼的上诉状中作过陈述。
被告对于原告提供的上述证据的真实性无异议，但认为其中的租赁协议规避法律，故不合法；一审民事判决书法律上并未生效，不能作为证据；二审调解书只对金额达成协议，未对谁是谁非作出判断；对于产权证提请法庭注意发证日期，为1998年9月1日，在签订租赁协议之后；上诉状不能证明任何问题，无法理解原告为何作为证据提供。
被告辩称：双方签订租赁协议是事实，但履行租赁合同及支付租金的并非被告，房屋的实际使用人是津堡汇公司。故应追加该公司为第三人。另租金是由津堡汇公司直接支付给原告，并由原告开具收据的，与被告无关，被告不应承担房租及违约金。原被告之间合同的签订是为了规避政府对原告使用土地征收土地费，故该租赁合同是无效的，不同意原告的诉讼请求。
被告提供如下证据：
(一)1996年3月28日被告与德国津堡汇集团有限公司签订的《合资意向书》，说明该意向书的签订早于租赁协议；
(二)《合资合同》，说明被告未将租赁房屋作为投资内容；
(三)《营业执照》，证明原告出租的房屋是上海津堡汇室内赛车公司的法定注册地址；
(四)市建设委员会批复，证明房屋是由合资公司使用；
(五)支付房租的收据，证明房租是上海津堡汇室内赛车公司直接支付给原告的；
(六)三份声明，说明原来由合资公司的外方与原告商洽租赁事宜，但原告为规避法律而与被告签订了租赁协议；
(七)建设用地规划许可证，证明原告早就明知房屋的实际使用人是合资公司而非被告。
原告认为，被告租赁房屋后的使用与原告无关，故被告提供的证据(一)、(二)、(三)、(四)、(七)与本案无关；证据(五)是真实的，收据上写明农口和津堡汇，在前一案的高院调解书及所附调解意向书上被告的法定代表人已某确认租金是合资公司代被告支付的；证据(六)的三份声明其形式内容均是虚假的。
经审理查明：1996年6月18日，原、被告签订《租赁协议》，约定由原告将其自有厂房出租给被告。所出租的房屋为本市X路X号X号、X号楼(各四层)及与X号楼相连接的新建楼(二层)，其中房屋建筑面积约为5700平方米，防空地下室100平方米，租期共18年，从1996年9月18日至2014年9月17日止，租金第一年至第四年每年为人民币450万元，从第五年至第十八年，每年在前一年基础上递增5%，被告在支付首期租金和履约保证金后，租金按月支付，具体支付日期为每期的前五天，被告不按约支付租金，每逾期一天按该期应付租金的万分之五付违约金。该租赁协议于1996年6月20日经上海市徐汇区公证处公证。之后，双方当事人亦向房地局办理了房屋租赁登记并取得《房屋租赁证》。协议签订后，因被告未按约支付租金，原告曾向我院提起诉讼，要求判令被告支付从1997年11月18日至1998年9月17日的租金及逾期付款违约金，一审判决支持原告之诉请，后被告提起上诉，二审中双方达成了调解协议，被告支付了原告至1998年9月17日止的房屋租金，但1998年9月18日之后的租金被告仍未按约支付，原告催讨未果，遂提起诉讼。
经庭审质证，本院认为具有证明效力的证据为原告提供的《租赁协议》及公证书；《房屋租赁证》；前一案的一审民事判决书、二审民事调解书及所附调解意向书；房地产权证。对于原告提供的被告在前一案件中的上诉状，与原告之诉请及陈述的事实并无证明关系，故不予采纳。被告提供的八份证据，对于其中的(一)、(二)、(三)、(四)、(七)部分，本院认为其内容及被告所证明的问题与本案均无关系，故对以上五份证据不予采纳；证据(五)租金收据是真实的，对此应予确认，但房屋实际使用人直接支付租金的行为并不能否定原被告之间租赁关系的存在，故该份证据缺乏证明力；证据(六)三份声明是合资公司及其公司人员单方作出，作出声明之人与原被告有一定的利害关系，在无其他证据相印证的情况下，其内容的真实与否难以确认，本院亦不予采纳。
本院认为：原、被告于1996年6月18日签订《租赁协议》并办理了公证手续，该协议系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按协议履行。现被告未按约支付1998年9月18日之后的租金，已构成违约，原告根据租赁协议，要求被告支付自1998年9月18日至1999年9月17日之租金及逾期付款之违约金的诉讼请求应予支持。至于被告以其非房屋的实际使用人而提出不应承担租金和违约金的抗辩理由以及要求追加津堡汇公司为第三人的请求，本院认为，租赁协议是介于原被告之间签订的，作为租赁合同的承租方，被告有支付租金的义务；而且租赁关系是属于合同当事人之间的债权债务关系，其效力仅及于合同相对方，至于被告将房屋转租或许可他人使用，系属于被告与第三者之间的关系，被告不能据此否定原被告之间所存在的租赁关系；而房屋实际使用人直接向原告支付租金的行为，也是在合同履行过程中出于便利角度考虑的具体操作问题，被告亦不能据此否定原被告之间权利义务关系的存在，更不能由此推诿其所应承担的支付租金的义务，故被告的抗辩理由缺乏事实及法律依据，其要求追加津堡汇公司为第三人的请求本院亦不予准许。至于被告提出原告为逃避土地使用费的缴纳与原告签订租赁合同，故该合同系规避法律的无效合同的理由，一则被告未提供原告有逃避土地使用费缴纳而以被告作为出租对象的充分的事实依据，再则将出租房屋所获租金中的土地收益部分上交国家，系原告与作为土地所有者的国家之间的权利义务关系，有关的土地收益应由有关行政主管部门代表国家向原告收取，与被告并无法律上的关系，被告以此作为合同无效的理由缺乏法律依据。综上，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百一十二条的规定，判决如下：
被告应于本判决生效后十日内向原告支付自1998年9月18日至1999年9月17日的房屋租金人民币450万元(每月租金为37.5万元)并按所欠租金数额为本金均从次月18日起算，以每天万分之五支付逾期付款的违约金(第一个月所欠租金为37.5万元，违约金计算以37.5万元为本金从1998年10月18日计至1998年11月17日止；第二个月所欠租金数额累计为75万元，违约金计算以75万元为本金从1998年11月18日计至1998年12月17日止；依此类推，最后一个月的违约金以租金450万元为本金，从1999年9月18日计算至本判决生效之日止)。
案件受理费人民币（略）元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长王蓉玲
代理审判员张吉人
代理审判员侯伟清
一九九九年十一月二十四日
书记员沈某义
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