重庆市武隆县人民法院
民事判决书
（2011）武法民初字第X号
原告曾某乙，男，汉族。
委托代理人陈某。
被告曾某丙，男，汉族。
被告李某，女，汉族。
第三人赵某丁，男，汉族。
原告曾某乙与被告曾某丙、李某、第三人赵某丁财产权属纠纷一案，本院于2010年12月28日立案受理后，依法由审判员刘洋担任审判长，与代理审判员侯毅飞、人民陪审员黄仁禄组成合议庭，适用普通程序于2011年4月12日公开开庭进行了审理。原告曾某乙及其委托代理人陈某、被告曾某丙、被告李某到庭参加了诉讼。第三人赵某丁经本院公告送达应诉通知、传票等法律文书，公告期满未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告曾某乙诉称，1997年下半年，原告与被告分家。2005年原告因犯盗窃罪服刑。2006年被告将属于原告的2001年修建的房屋卖给第三人。2010年3月原告刑满释放回家才知道被告已将自己的房屋卖给第三人。为保护合法权益，原告起诉要求判令被告和第三人房屋买卖无效，要求第三人返还房屋，并由被告及第三人承担诉讼费。
被告曾某丙辩称，该房屋属于曾某乙的，其是曾某乙的父亲。修该房屋时，与曾某乙已分家。因被告曾某丙生病无力管理该房屋，就把房屋卖给第三人赵某丁了，卖房子时曾某乙在外服刑，要求法院依法判决。
被告李某辩称，被告不懂该房屋卖不得，要求法院依法判决。
第三人赵某丁无当庭答辩意见。2011年5月4日赵某丁外出归来后到本院对原告曾某乙提供的证据发表了意见并提交了房屋买卖契约、武隆县X村居民建设用地批准书两份。称原、被告分家不属实，被告曾某丙有权处置房屋。如要返还房屋，要求被告按照房屋现有价值补偿，并支付一家三口人的安置费用。
经审理查明，被告曾某丙、李某是原告曾某乙的父母。1999年4月原、被告分家。2001年4月原告曾某乙在原平桥镇X村六社小地名长田坎处批建住房，2002年3月批建猪圈。2005年原告曾某乙因犯盗窃罪先后在浙江杭州、新疆服刑。服刑期间，曾某乙的房屋由其父母看管。2006年7月29日，被告曾某丙与第三人赵某丁签定房屋买卖契约，将曾某乙的房屋以x元的价格卖给第三人赵某丁。被告曾某丙在交房时移交了两份农村居民建设用地批准书。第三人赵某丁接房后未对房屋进行修建。2010年3月原告曾某乙刑满释放回家。2010年12月28日，原告曾某乙向本院提起诉讼。
另查明，曾某乙的户口于2003年7月7日由涪陵区监狱迁来，2010年4月20日因居住地变换由武隆县X组迁来平桥镇X组。
以上事实，有原、被告的陈述，有原告提供的曾某乙、曾某丙、李某、赵某丁的身份证明、分家协议、武隆县X村居民建房申报表、重庆市行政事业性统一收费收据、收条一张、鸭江法律服务所对常XX、刘XX、夏XX的调查笔录、浙江省温州市X区人民法院刑事判决书、执行通知书、平胜村委证明，有第三人赵某丁提供的房屋买卖契约、武隆县X村居民建设用地批准书以及本院对赵某丁、曾某乙、曾某丙的调查笔录等材料在案为凭，这些材料经庭审质证、认证、确认，具有证明效力。
本院认为，公民的合法财产依法受到法律保护。武隆县X村居民建房屋申报表以及武隆县X村居民建房批建书显示，登记的户主是曾某乙。原告曾某乙的户口及分家协议证明，原告曾某乙建房时户口在武隆县X村且与父母分家，根据农村一户一宅原则，可认定该房屋的产权属于曾某乙。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案被告曾某丙处置房屋的行为，无原告曾某乙的明确授权，属于无权处分。原告曾某乙于2005年在外服刑，未对处置房屋行为进行追认，被告曾某丙在签定协议后也未实际取得处分权限。第三人赵某丁在收到被告曾某丙移交的建房批准书时对房屋权利人应尽到一般的审查注意义务，其签定协议后也未向原告曾某乙催告追认。因此该房屋买卖契约属无效合同，不发生法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。第三人赵某丁应当归还房屋及房屋手续。对本案涉及的房屋购价款及其他损失第三人可另案向无权处分人主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告曾某丙与第三人赵某丁签定的房屋买卖契约无效；
二、由第三人赵某丁在本判决生效后十五日内将位于原平桥镇X村六社小地名长田坎处房屋及批建手续移交给原告曾某乙。
本案案件受理费80元，由被告曾某丙、李某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于重庆市第三中级人民法院且应在递交上诉状后七日内，到重庆市第三中级人民法院缴纳上诉费，逾期不交或未按规定办理缓交手续的，重庆市第三中级人民法院按自动撤回上诉处理。
审判长刘洋
代理审判员侯毅飞
人民陪审员黄仁禄
二Ｏ一一年五月十六日
书记员肖青锐
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