重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）渝一中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：xx重庆实业有限公司，住所地重庆市X区xxxx。
法定代表人：王xx，总经理。
委托代理人：王xx。
被上诉人（原审原告）：杨xx。
委托代理人：肖x。
上诉人xx重庆实业有限公司与被上诉人杨xx商品房预售合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2010年12月8日作出（2010）沙法民初字第X号民事判决，xx重庆实业有限公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人xx重庆实业有限公司的委托代理人王xx，被上诉人杨xx的委托代理人肖x参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明：2007年9月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告xx重庆实业有限公司（以下简称xx公司）开发的沙坪坝区大水井x号X号楼X-X号房屋一套，房屋总成交金额x元。被告xx公司应当在2008年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第十五条约定，预售商品房的，自本合同签定之日起10日内向所在地的区县（市）房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用60日内，应办理《房地产权证》。办理合同备案登记和《房地产权证》，由xx公司到房地产交易管理部门办理。如由单方办理的，另一方应予以无条件配合。如因xx公司责任，致使杨xx不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：
1、杨xx退房，xx公司在杨xx提出退房书面要求之日起30日内将杨xx已付房价款退还给杨xx，并按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向杨xx赔偿损失。
2、杨xx不退房，从逾期之日起，xx公司按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向杨xx支付违约金。
3、杨xx同意给予xx公司30天的宽限期，若到期仍然未能取得房地产权属证书的，双方同意按本条上述第任一项处理。杨xx选择退房，应于规定期限结束后的15日内行使该项权利，做出是否退房的书面要求，否则视为杨xx自愿放弃行使上述任何一种权利之权利。
双方在补充协议第六条中约定：杨xx应当在房屋交付使用后30日内，将办理产权登记需由杨xx提供的资料报给xx公司。如杨xx未付清已到期的银行贷款，或者未付清相关税费，或者未付清应当交纳的大修基金（该大修基金由xx公司在签订本合同时代收），或者未提供规定所需的资料等，xx公司有权拒绝按约定时间为杨xx办理产权登记的相关手续。
合同签订后，原告杨xx按约付清了购房款x元。2008年12月28日，原告杨xx接收了房屋。2009年8月25日，重庆市X区土地房屋权属登记中心受理了办理原告杨xx房屋权属登记的有关资料。2009年10月12日，原告领取产权证。现原告杨xx认为被告xx公司存在迟延履行办证义务的行为，遂向本院提起诉讼。
杨xx诉称：2007年9月26日，原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于沙坪坝区大水井x号X号楼X-X号商品房一套，并约定交房时间为2008年12月28日，被告在商品房交付使用后60日内办理房地产权证，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权证的，原告同意再给被告30天的宽限期，若到期仍然未能取得证书的，被告应按原告已付房价款总额、依照人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了房款，被告也按约交付了房屋，但被告迟迟未履行办证义务，直到2009年10月28日原告才取得房地产权证，被告已构成了违约。诉请法院判令被告支付原告自2009年3月29日起至10月28日止的迟延办理房地产权证违约金6368元。
xx公司辩称：双方签订商品房买卖合同属实，被告已按合同约定交付房屋；土地房屋权属登记机关未在原告接房后90个工作日内受理原告的办证申请，系原告没有及时提交办证所需资料造成的，被告不存在违约行为，不应承担违约责任，请依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。根据合同约定，被告xx公司负有向房地产登记部门提交齐全的办证必要文件，协助原告杨xx办理房屋权属证书的义务。被告xx公司以原告没有及时提交办证所需资料造成其违约为由进行抗辩，并提供了其通过重庆森品文化传媒有限公司向业主发送短信的证据，本院认为，被告xx公司所提供的上述证据不能充分证明原告有迟延提交办证资料，且最终导致被告xx公司迟延办证的事实，故对该抗辩理由不予采信。被告xx公司未在合同约定的期限内完成协助原告杨xx办理讼争房屋的权属登记手续的义务，应承担逾期办证的违约责任。即从2009年3月29日起按双方约定的人民银行同期贷款利率计算至房地产登记部门X年8月25日受理时止。原告杨xx坚持违约金应计算至其领取房地产权证时止的主张与法律对开发商协助买受人办理房地产权证所负义务范围的规定相悖，故对原告杨xx的该项主张，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：一、被告xx重庆实业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告杨xx逾期办证的违约金，该违约金以原告已付房款x元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从2009年3月29日起计算至2009年8月25日止。二、驳回原告杨xx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告xx重庆实业有限公司负担。被告xx重庆实业有限公司负担之金额限于本判决生效后立即迳付原告杨xx。
xx公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：一、上诉人严格按照与被上诉人签订的商品房买卖合同的约定，全面履行了义务，一审法院认定上诉人存在迟延办证的违约行为，属于认定事实错误。1、土地房屋权属登记机关未在被上诉人接房后90个工作日内受理上诉人为被上诉人办理权属登记的申请，系被上诉人自身原因所致。被上诉人不严格按照《重庆市土地房屋权属登记条例》的规定和合同的约定，及时向上诉人履行提交办证所需的身份资料、完成办证的委托授权、进行亲自签名确认权属等必要义务，致使上诉人提交在登记机关的为被上诉人办理权证的资料无法在被上诉人接房后90个工作日内受理，故上诉人不存在任何违约行为，被上诉人以自己的行为故意阻却上诉人履行约定义务导致客观上违约，应视为违约不成就。2、在被上诉人不按约向上诉人提供办证所需的必要资料的情况下，上诉人利用重庆森品文化传媒有限公司（以下简称森品传媒公司）提供给上诉人的短信平台向被上诉人发出催促提交上述资料的短信，已履行了必要的通知义务。同时，被上诉人也是在接到上诉人的短信通知后，到上诉人处领取了房地产权证。上述证据有森品传媒公司出具的成功发送短信的相关明细佐证。被上诉人以没有收到短信抗辩，不仅与事实相悖，也缺乏必要的证据证明。另，发短信通知属于合理的告知方式，前述合同中对此也有明确约定，即以EMS、电传等方式通知，其中发短信就属于电传方式。一审法院偏袒被上诉人，一方面有违诚实信用原则，二则使被上诉人在没有受到任何损失的情况下通过诉讼成为一种牟利的手段，二审法院对此理应予以坚决纠正。二、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中关于权属证书的办理时间的约定是一个办证行为的约定，而不是得到证书结果的约定。权属证书的办理义务是出卖人与买受人共同的，一方面包括了出卖人转移所有权的义务，另一方面也包括了买受人的受领义务，同时包括了买卖双方的协助履行义务。被上诉人以自己的行为故意阻却上诉人履行约定义务导致客观上违约，应视为违约不成就。
被上诉人杨xx辩称：一、上诉人认为是被上诉人的自身原因导致逾期办证，缺乏事实和法律依据。被上诉人按约向上诉人提交了办证资料，不存在不提交办证资料的违约情形。上诉人所称的短信通知不属于法定或合同约定的通知送达方式，被上诉人从未收到过上诉人要求提交办证资料的通知。上诉人违反合同约定逾期办理被上诉人的房地产权证，应当承担违约责任。二、被上诉人认可双方在商品房买卖合同中关于权属证书办理时间的约定是对办证行为而非取得证书结果的约定，一审判决也作了如此认定。上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求，维持原判。
经审理查明：上诉人的名称于2010年11月由xx建设集团重庆实业有限公司变更为xx重庆实业有限公司。被上诉人向上诉人提交办证资料时，双方未办理相关的书面移交手续。
上诉人在一审中举示了其与森品传媒公司签订的短信息投放合同、短信息广告费发票、森品传媒公司出具的关于向xx名都业主发送短信的证明及短信发送明细等证据，以证明其曾经委托森品传媒公司先后向购房人发出要求补交办证资料和领取房地产权证的短信通知。被上诉人否认收到该通知，并称是在其他购房人相互通知的情况下到上诉人处领取了房地产权证。
被上诉人为了便于计算逾期办证违约金，主张其接房的时间为2008年12月28日，上诉人对此予以同意。双方在一审中表示，如果实际接房时间与该时间不一致，仍以2008年12月28日作为被上诉人接房的时间。上诉人自愿承担因该时间差异可能需多支付的部分逾期办证违约金，被上诉人自愿放弃该时间差异期间的逾期交房违约金。
本院二审查明的其余事实与一审查明的事实相同。
本院认为，本案双方争议的焦点是被上诉人是否存在不提交办证资料从而导致上诉人办证迟延的违约情形。
根据双方补充协议第六条的约定，被上诉人应当在房屋交付使用后30日内，将需由其提供的办证资料提交上诉人，如未提供规定所需的资料，上诉人有权拒绝按约定时间为被上诉人办理产权登记的相关手续。因被上诉人向上诉人提交办证资料时，双方未形成相关的书面移交手续，造成被上诉人客观上无法举证证明其向上诉人提交办证资料的具体情况。因此，上诉人如果认为办证迟延是被上诉人的自身原因所导致，则应当举证证明被上诉人对此存在违约的事实。上诉人虽然举示了短信息投放合同、短信息广告费发票、森品传媒公司的证明及短信发送明细等证据，证明其曾经委托森品传媒公司向购房人发出要求补交办证资料的短信通知，但是被上诉人否认收到该通知，并且仅凭上述证据不足以证明被上诉人存在提交办证资料不齐全或迟延提交办证资料的情形，更何况在本案诉讼之前被上诉人已经取得了房地产权证。因此，上诉人认为是被上诉人不提交办证资料从而导致上诉人办证迟延，其证据不充分，理由不能成立。上诉人未在合同约定的期限内为被上诉人办理房地产权证，应当按约承担逾期办证的违约责任。因双方均确认上诉人向被上诉人交房的时间为2008年12月28日，并表示如果实际接房时间与该时间不一致，仍以2008年12月28日作为交房时间，双方自愿放弃因此可主张的相关权利，本院对双方在诉讼中自行处分权利的行为予以准许，故上诉人应当在向被上诉人交付商品房90日后即从2009年3月29日起至房地产登记部门于2009年8月25日受理被上诉人的办证资料时止，按照中国人民银行同期贷款利率标准向被上诉人支付逾期办证的违约金。
上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人xx重庆实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长廖鸣晓
审判员赖生友
代理审判员邓山
二○一一年五月六日
书记员谭智中
书记员程译莹
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