重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）渝北法民初字第x号
原告重庆市某物业管理公司，住所地：渝北区X组织机构代某：x。
法定代某人代某，总经理。
委托代某人蒋某、刘某，重庆市某法律服务所法律工作者。
被告包某，男，汉。
原告重庆市某物业管理公司（以下简称某物业公司）诉被告包某物业服务合同纠纷一案，本院于2011年6月8日立案受理后，依法由代某审判员贺前春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托代某人蒋某、被告包某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告系某某小区前期物业管理公司，被告系某某小区的业主。2005年1月30日，重庆市某某物业管理有限公司（后经工商变更登记为原告）与某某小区开发商重庆某某物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，原告开始为某某小区提供物业服务至今。原告服务期间，被告开始均能按时交纳物业服务费用，但自2008年11月起，被告便拒绝向原告交纳物业服务费用。经原告多次催收未果，现诉至法院要求：1、被告支付原告2008年11月至2011年5月的物业服务费用2297元及滞纳金（从欠费当月10日起至付清之日止，以欠费金额为基数，按每日1%计算）；2、诉讼费由被告负担。
被告辩称：某某小区的前期物管公司是重庆市某某物业管理有限公司，被告与原告不存在合同关系。同时，被告与重庆市某某物业管理有限公司签订的前期物业服务合同没有约定截止期限，按照相关规定，前期物业服务合同期限为3年，对超过3年的部分，被告不应交纳物业服务费用。原告虽一直在为某某小区进行物业服务，但其服务质量严重不到位，小区环境脏乱差，外来人员的进出和管理混乱，虽然最初由全体业主出资并委托物管公司办理安装门禁系统，但使用2个月后就不能用了，至今仍未维修和更换，电某长期出现安全问题；从2007年至今，小区内一共发生8件盗窃案件和2件死人事件，开发商未经业主同意，将小区X区域出租给他人开办幼儿园，严重影响业主的休息，服务存在严重质量问题。被告对欠费的期间和金额均无异议，但原告未向被告进行催收，同时请求中部分超过了诉讼时效，不应交纳。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2005年1月30日，重庆市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业管理公司）与某某小区开发商重庆某某物业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，由某某物业管理公司对某某小区进行前期物业管理，合同期限为三年。2010年11月25日，经重庆市X区分局准许，某某物业管理公司依法变更为重庆市某物业管理公司（即原告），并由其对某某小区提供物业服务至今。《前期物业服务合同》约定原告的义务主要有：房屋外观须完好整洁，每三年组织一次外墙清洗（费用由业主承担），公共内墙、走某、楼梯每三年粉饰一次，公共防盗门每年刷新一次；屋面及房屋渗漏，三日内到场处理，公共场地每天按物业二级服务标准清扫一次，道路景区不能有明显纸屑、果皮等杂物，公共楼道每天清扫保洁二次；实行24小时保安制度，24小时轮流值守并按时巡逻。合同还对其他方面进行了约定。
被告系某某小区的业主。2007年4月22日，以某某物业管理公司为乙方与被告包某为甲方，签订《某某住宅小区物业管理服务合同》，合同约定：乙方物业管理综合服务费的收取项目和工作范围有：楼宇管理的标准化检查、验收；水电某的供给、维修保养；消防设备、电某、非可视系统、防盗系统的维修保养；公共环境卫生管理保洁、清运垃圾、疏通排污；路灯照明材料的养护、维修、更新换代……。同时约定，物业管理费按建筑面积计算，无电某用房标准为0.5元/月&#x，电某房标准为0.8元/月&#x，小区内的公共部位用水、电、设备设施仍按建筑面积计算，按0.1元/月&#x收取，乙方包某使用，甲方不再分摊费用（按甲方合同面积不足103建筑面积的按103收取，超过103按超过数增加），即无电某房的物业综合费用为0.6元/月&#x，电某房的物业综合费用为0.9元/月&#x。甲方必须在当月1至10日内交纳当月的物业管理综合费用，超过当月10日未缴的按日计算1%的滞纳金。合同签订后，被告开始均按时向原告交纳物业服务费用。因原告服务不到位，被告从2008年11月起便拒交物业服务费用。被告居住的X栋为电某房，房屋建筑面积为82.33。
庭审中，被告向本院举示了照片（42张）和视频，证实原告在进行物业服务的过程中存在小区环境脏乱差、垃圾堆放杂乱、人员进出管理混乱、单元门存在问题长期未得到修理、路灯电某外露存在安全隐患、小区进出无人值守或保安值守时在岗亭睡觉等多种问题。原告对该42张照片的真实性没有异议，仅对其中一张堆放垃圾的照片不予认可。原告举示了催收通告5份，拟证实原告向被告进行了催收。被告表示没有收到，原告也未在小区公示栏内张贴公告。
上述事实，有原告委托代某人、被告包某的当庭陈述，营业执照、组织机构代某证、资质证书、某某物业发展有限公司的证明、准予变更通知书、业委会证明、渝北价[2006]X号文件、物管公约、商品房买卖合同前期物业服务合同、某某住宅小区物业管理服务合同、照片及视频、门禁安装合同、门禁卡等在案佐证，足以认定。对原告举示的催收通知书等催收证据，因无法核对其真实性、也无其他证据证明该催收行为已向业主告知，故不予采信。对被告举示的五通费票据、及外墙和飘窗渗水的照片及小区幼儿园相关的证据应属被告与第三方之间的关系，与本案不具有关联性，不予采信。
本院认为：原、被告对前期物业服务合同及某某住宅小区物业管理服务合同无争议，且该合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对原被告均产生约束力，双方应按约履行。虽然前期物业服务合同已到期，但某某小区在业委会成立后或前期物业服务合同到期后，未选聘新的物管公司，而原告继续依约对被告居住小区提供了物业服务，被告实质也接收了服务，理应参照原合同的标准交纳物业服务费。被告提出的服务质量问题，经审理查明，原告提供的服务确实存在一定的瑕疵，但双方应在分清责任的情况下进行协商，而不应以拒交物业管理费的方式来解决问题。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，应当减少报酬，综合本案的收费基数和原告实际提供的服务质量考量，本院认为酌情降低10%为宜，被告应按合同约定的缴费标准的90%进行交纳。因被告欠费的期间为2008年11月至2011年5月，原告于2011年6月8日向本院提起诉讼，因无充分证据证明原告已向被告本人进行有效催收，故对被告提出的部分金额超过诉讼时效的辩称予以支持。按照约定，被告应于每月1日至10日交纳当月物业管理费，因此，被告应缴费的期间为2009年6月至2011年5月，具体金额为1601.10元（82.33X0.9元/月&#x月X90%）。因原告提供的服务的确存在瑕疵，同时前期物业服务合同到期后，原告与小区业委会未签订新的服务合同，也未对滞纳金形成新的约定，故对原告主张滞纳金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：
一、被告包某与本判决生效后10日内支付原告重庆市某物业管理公司2009年6月至2011年5月的物业管理费1601.10元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆市某物业管理公司负担10元，被告包某负担15元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代某审判员贺前春
二○一一年七月二十七日
书记员陈宗明
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