重庆市X区人民法院
民事判决书
（2011）渝北法民初字第X号
原告（反诉被告）重庆某彩印有限公司，住所地重庆市X区。
法定代表人顾某，总经理。
委托代理人张某乙、张某乙，重庆某律师事务所律师。
被告（反诉原告）姚某，男，汉族，197X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人宋某，重庆某律师事务所律师。
原告（反诉被告）重庆某彩印有限公司与被告（反诉原告）姚某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员徐玉凤、人民陪审员朱锡林组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）法定代表人顾某及其委托代理人张某乙、张某乙、被告（反诉原告）姚某及其委托代理人宋某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：2009年5月31日原告与被告签订《租赁协议》，约定，原告承租被告位于渝北区X村三层房屋一栋作为厂房用，租期五年，租赁费每半年一付，租金每月8300元。协议签订后，原、被告按照协议约定履行了合同。2010年11月16日，重庆市X区人民政府两路街道办事处向原告发出拆迁通知，原告按照该通知搬迁机器设备时，被告以租赁合同未到期为由，阻止原告搬迁，并强迫原告缴纳2010年11月25日至2011年5月24日的房屋租金共计x元，同时被告收某原告变压器保证金x元。由于被告出租给原告的房屋属于政府整体规划拆迁范围，且未取得房屋建设等相关手续，属于违法建筑，双方签订的《租赁协议》无效。原告根据重庆市X区X街道办的强拆通知，于2010年11月19日至20日完成了工厂搬迁，而被告却以种种借口不予退还已收某的租金和保证金，原告遂起诉来院，请求判令：被告返还原告2010年10月至2011年5月租金x元，变压器保证金x元，共计x元；本案诉讼费由被告承担。
被告（反诉原告）辩称：对某告的诉讼请求不予认可。被告不知道拆迁之事，原告搬迁时间我方不清楚，原告实际使用了租赁物应该缴纳租金。变压器保证金要在变压器拆除之日才能结算并退还。
被告（反诉原告）诉称：2009年3月24日，原、被告双方签订了《租赁协议》，约定原告承租被告位于渝北区X村六社三层楼房一栋作为厂房使用，租期为五年。租赁费半年一付，每月8300元，两年后房租费每月递增900元。2010年11月18日，双方又签订了《厂房租赁补充协议》，该协议又约定如遇到拆迁有关部门停水停电时本租赁关系终止。合同签订后，双方按照合同履行了约定义务，直至2011年5月24日，原告开始拒不缴纳房屋租赁费，被告多次催收某果，遂提起反诉，请求判令：原告支付2011年5月25日至2011年7月25日每月9200元的房屋占有使用费共计x元和补缴2011年3月、4月每月900元的房屋占有使用费共计1800元，总共x元；本诉及反诉的诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）辩称：2009年3月24日签订的合同已作废；被告出租的房屋是违法建筑，且2011年5月25日至2011年7月25日期间原告已搬出租赁房；被告对某迁一事是知情的。
经审理查明：2009年3月24日，原、被告就租房一事签订《租房协议》。2009年5月31日，双方再次签订《租房协议》，该协议主要约定：2009年3月24日所签协议作废；被告将位于渝北区X组的现有厂房一栋三层楼租给原告使用，租期五年，租赁费半年一付，每月8300元，两年后月房租每年递增900元；租赁时间从被告给原告安装的变压器通电之日起计算，通电时间为2009年6月10日，变压器在租赁期间的维护费用由原告负责。合同签订后，原、被告双方按照合同约定进行了履行。2010年11月16日，重庆市X区人民政府两路街道办事处作出《拆迁通知》，并送达原告，该通知载明：重庆市某彩印有限公司：由于机场快速干道和机场南联络道工程施工在即，请于2010年11月30日以前立即自行清理并拆除机场快速干道和机场南联络道拟征地范围内的构建筑物，若不按时拆除所造成的一切损失由你自行承担。原告于2010年11月16日搬迁厂房，遭被告阻止，故未能搬迁。2010年11月18日，原、被告签订《厂房租赁补充协议》，该协议主要约定：在遇到国家开发拆迁的情况下出租方有责任提前1个月通知承租方，以出租方同有关部门达成拆迁条件之日为准。以承租方搬完所有设备之日为止来计算房租费用；在租赁期间变压器和线路的附属设施产生的一切费用和损失由承租方承担，产生的费用从押金中扣除或增加，以供电局结算单为准，承租方付出租方保证金x元，在搬完之日由出租方在3日内将余额退还承租方；在租赁期间承租方有权搬迁或使用自己的设备，出租方无权干涉和阻止。该补充协议签订后，原告向被告支付了2010年11月25日至2011年5月24日的房租费x元和变压器保证金x元。2010年11月19日，原告搬离租赁房。
庭审中，被告陈述其租赁房系租赁村X村委会证明外，没有办理任何证件，现因为政府修路要拆迁，但该村委会证明被告未举示。
上述事实有庭审笔录、租房协议、厂房租赁补充协议、收某、重庆市X区人民政府关于严禁违法建设的通告、拆迁通知、情况说明、案件接报回执、电费发票、高压供电合同、证人证言等证据在案佐证。被告抗辩称证人与原告间有长期联系，证人许强与原告系亲戚关系，对某证言不予认可，但被告对某抗辩未举示证据予以佐证，加之三证人的证言能相互佐证，故被告的抗辩不能成立，本院对某证言予以采信。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某条规定，乡X区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释；第某规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；第某条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《合同法》第某十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告自认其租赁房系租赁村X村委会证明外，至今没有办理任何证件，故该租赁房系违法建筑，被告与原告订立的《租房协议》及《厂房租赁补充协议》均无效。租赁合同无效，被告因签订《厂房租赁补充协议》向原告收某的变压器保证金x元应于返还。原告于2010年11月19日搬离被告的租赁房，其后对某房屋未占有使用，故被告向原告收某2010年11月25日至2011年5月24日的房租费x元于法无据，应予返还。2011年3月至2011年7月期间原告已搬出租赁房，被告要求原告支付该期间的房屋占用使用费于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第某十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第某条、第某、第某条、《最高人民法院》第某之规定判决如下：
一、被告（反诉原告）姚某在本判决生效后三日内向原告（反诉被告）重庆某彩印有限公司返还2010年10月至2011年5月租金x元；
二、被告（反诉原告）姚某在本判决生效后三日内向原告（反诉被告）重庆某彩印有限公司返还变压器保证金x元；
三、驳回被告（反诉原告）姚某的全部诉讼请求。
本案本诉受理费1800元、反诉受理费152.5元、保全费818元，由被告（反诉原告）姚某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第某中级人民法院。
审判长黄明真
人民陪审员徐玉凤
人民陪审员朱锡林
二○一一年八月十日
书记员尹玲
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