上海市普陀区人民法院
民事判决书
(1998)普民初字第X号
原告葛某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）-X-X-X。
委托代理人张钧，上海市协华律师事务所律师。
被告上海康园房地产开发有限公司，住所地：上海市X路X号。
法定代表人毕某某，董事长。
委托代理人谈培初，天达律师事务所上海分所律师。
委托代理人杨勇，天达律师事务所上海分所律师。
原告葛某某与被告上海康园房地产开发有限公司房屋租赁一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛某某的委托代理人张钧，被告上海康园房地产开发有限公司的委托代理人谈培初、杨勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告葛某某诉称，1996年初，被告在日本销售由其开发建设的“上海维多利大厦”外销商品房，称凡购买该房的业主可采用按揭形式付款，而被告能以包租形式提供租金保证，且被告与交通银行东京分行达成协议，购房者可由交通银行东京分行提供按揭贷款，被告提供的租金可用来偿还抵押贷款的本息。原告据此与被告签订了《上海市外销商品房预售合同》，购买维多利大厦A幢X层D室，合同约定于1997年1月1日以前交付房屋。1996年4月16日双方签订了《租赁承诺确认书》，约定被告对原告购买的上述房屋作出7年的租金保证承诺，承诺于1997年1月1日开始。期间被告每月向原告支付租金美元2191.4325元，支付日最迟不得超过每月28日，租金保证期间，如被告未能代理将房屋出租或代理出租的租金低于保证租金额，被告仍确保向原告实现其所作的保证，期间应向政府支付的有关税费由原告承担，而物业管理费、水、电、通讯费则由被告承担。1996年8月被告取得系争房屋的交付使用许可证，同年12月19日，原、被告又签订了系争房屋的《房屋出售合同》。1997年3月24日原告取得了房屋产权证并由被告予以保管。1997年1月1日起，《租赁承诺确认书》开始履行，被告始每月向交通银行东京分行支付给原告应还贷款美元1731.2317元(已扣除有关税费)。然而，自1997年7月起至同年12月，因我国有关法规规定外销房屋租赁的税收由每次租金收入的21%下降为10.5%，故被告每月少付原告10.5%的租金款，尤其是从1998年3月起被告停止支付原告租金至今。现要求被告立即支付1998年3月至7月的房屋包租租金计美元（略）.15元，立即付足1997年7月至12月的包租租金差额计美元1380.6元。因被告的违约行为，自1998年3月起使原告每月遭受相当于当月被告应付租金额14.5%的银行延期付款的赔偿款的直接经济损失，故还要求被告赔偿该部分损失计美元394.47元。
原告向法庭提交了下列证据：1.原、被告间签订的系争房屋预售合同。2.原、被告间签订的《租赁承诺确认书》。3.原、被告间签订的系争房屋出售合同。4.系争房屋产权证。5.原告与交通银行东京分行及被告三方签订的《抵押及回购协议书》。
被告上海康园房地产开发有限公司辩称，原告在与被告就维多利大厦系争房屋签订了预售合同后，双方确又签订了《租赁承诺确认书》，依照我国有关房屋租赁的法律规定，出租方出租房屋应在取得该房屋的所有权后始能实施，而原告与被告签订确认书在先，签订出售合同及取得物权标志即产权证在后，因此原告是在无权出租系争房屋的情况下与被告签订确认书的，故该确认书是无效合同。为了管理外销商品房的包租，有关部门于1997年7月颁布并于1997年10月1日起执行了《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》，参照此办法，本租赁确认书既未向有关部门申请登记，又未经我国公证机关公证，因此本确认书更不具备法律效力。故不同意原告提出的支付租金的诉讼请求。被告在实际履行合同过程中，是按约定给付租金的，虽然被告是收到过税率下降的通知，但税务机关仍是按21%征收的，故原告提出缺少15%的租金是不符合事实的，被告不予认可。实践中被告是将租金汇入原告在东京分行开设的帐户，而非以租金来偿还原告的贷款本息，租金和贷款是不同的法律关系，故对原告提出赔偿损失的请求亦不接受。
被告向法庭提交了下列证据：1.系争房屋预售许可证。2.系争房屋交付使用许可证。3.被告税金单据。
经查，原、被告间就“上海维多利大厦”外销商品房达成了买卖协议，期间又达成了租赁承诺协议，自1997年7月起因被告违约未给付原告其承诺应付租金，双方产生纠纷，原告遂起诉来院要求判决如其诉请。
法庭审理中，原、被告对双方签订的房屋预售及出售合同中所约定的原告所购房屋坐落位置、房价及房屋交付日期、房屋实际交付情况、产权证取得情况均无异议。被告对原告提交的《上海市外销商品房预售合同》、《上海市外销商品房出售合同》及系争房屋的个人所有产权证明表示认可；原告对被告提交的房屋预售许可证及交付使用许可证亦予以认可。同时，被告对原告提交的《租赁承诺确认书》的真实性亦未表示异议，双方对签订该确认书的情况、确认书中有关出租的具体房屋情况、租金的数额及被告保证支付的承诺、双方的责任分担情况的陈述均系一致。
本案争议的焦点为双方签订的《租赁承诺确认书》是否具有法律效力、被告上海市康园房地产开发有限公司是否应承担给付原告租金和赔偿的责任。
一、关于《租赁承诺确认书》的效力问题。
原告认为，《租赁承诺确认书》是原、被告双方真实意思的表示，符合我国有关法律规定，是具有法律效力的。被告则认为该承诺确认书是原告在尚未取得房屋所有权的前提下签订的，且不符合我国有关法律规定，是无效合同。原告对此陈述道，原告购买系争房屋是在被告以提供租金保证以还原告按揭贷款为促销手段的前提下方才购买的，签订确认书确在双方签订出售合同、原告取得房屋产证之前，但该确认书真正履行是在1997年1月1日即双方签订出售合同、被告交付房屋之后，被告也是从该日起开始给付原告租金的，因此不存在合同无效的问题。至于被告所述的法规是本案事实发生之后的1997年10月1日方才实施，该法规并无溯及力，因此该确认书亦不存在违反法规的问题。被告驳称，政府部门正因考虑到外销商品房包租的问题，才出台了前述法规，其目的就是为了规范外销商品房经营市场，本案的租赁情况正是法规所适用的包租情况，因此应参照该法规确认本租赁协议的效力问题。更何况系争房屋的预售合同、出售合同均经公证机关公证，唯独《租赁承诺确认书》未经公证，亦能证明该确认书不应具有法律效力。
二、关于被告应否承担给付租金和租金差额的责任的问题。
原告述称，既然双方签订的《租赁承诺确认书》是合法有效的，被告就应按约履行义务。被告自1997年7月至12月起每月从租金中扣除21%的款项作税金，而实际税收只有10.5%，被告应补足该差额。被告否认少付10.5%的租金款，称有关文件确是规定从1997年7月起税金降至为10.5%，但税务机关直至1997年12月仍按21%征收税金，故该差额不应由被告承担。庭审中，被告承认自1998年3月起未付原告租金，但认为确认书是不合法的，故不应承担付款责任。
三、关于被告是否承担赔偿责任的问题。
原告述称，原告之所以购买被告开发的房屋，就是因为被告承诺可以每月包租金来偿还原告向银行按揭贷款的本息，现因被告的违约行为造成原告每月向银行延期付款而产生损失，被告对此理应承担责任。被告则认为，原告所依据的确认书和与银行的抵押和回购协议中从未有过以被告的租金来偿还原告的贷款的约定，被告是将租金汇给原告设在交通银行东京分行的户头，并非直接汇给该行。原告驳称，租金和贷款数额是一致的，而且原告的产权证现由被告管理，说明东京分行得到被告许诺的，虽然还贷款义务是由原告承担，但被告应用租金形式代原告支付。被告辩称，租金和贷款是两个法律关系，一个是租赁法律关系，一个是按揭贷款保证法律关系，以按揭贷款保证协议来要求被告在租金中补偿原告因贷款而引起的损失，是缺乏法律依据的，因此被告不应承担赔偿责任。
本院认为，原、被告签订房屋预售合同和《租赁承诺确认书》之时，我国尚无外销商品房在预售过程中包租问题进行调整的法律法规，1997年10月1日实施的《上海市新建外销商品房售后包租试行办法》对外销商品房销售过程中的包租行为作了明确的界定：即指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。本案原、被告所签订的《租赁承诺确认书》是双方在平等自愿的前提下签订的，是原、被告双方真实意思的表示，其中的所有约定都得到了原、被告的认可。虽然双方于系争房屋预售合同订立后，订立出售合同和取得产权证之前订立了租赁确认书，但确认书约定的租赁日期是原、被告签订的预售合同中明确的被告应交付房屋的日期，即1997年1月1日起，此时的原告已支付了所有购房款，并与被告签订了房屋出售合同，系争房屋的物权标志产权证是一个申办手续的问题，被告也自1997年1月1日起履行了支付租金的约定。包租试行办法颁布实施虽在双方订立《租赁承诺确认书》之后，但双方的约定并未有与法规抵触之处，应认定《租赁承诺确认书》效力。虽然按照法规规定，包租协议应由公证机关予以公证，但此规定公布在原、被告签订确认书之后，因此，不能以此瑕疵来否定确认书的效力。合同双方应严格依照合同约定履行义务。原告依约将自被告处购得的外销商品房交由被告出租，被告依约应支付其向原告所保证的租金，被告自1998年3月起未付原告租金，属违约行为，故对原告提出的要求被告支付1998年3月至7月的租金的诉请应予支持。至于10.5%的租金差额一节，被告对其提出的税务机关仍按21%征税的主张未提供相应的证据，而原告依据国家有关规定，主张该部分权利，其诉请亦应支持。关于原告要求被告赔偿原告因延期向银行付款而产生的损失之请求，本院认为租赁关系和按揭贷款关系确系两种不同的法律关系，双方亦从未约定过被告以确认书约定的租金冲抵按揭贷款的本息，因此被告提出的将租金款额汇给原告设在东京分行的帐户、以按揭贷款保证协议书来要求被告以租金补偿原告因贷款而引起损失缺乏法律依据的意见，本院予以采纳，故对原告该部分诉请不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、被告上海康园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告葛某某1998年3月至同年7月的租金美元（略）.15元。
二、被告上海康园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告葛某某1997年7月至同年12月租金差额美元1380.6元。
三、对原告葛某某提出的要求被告上海康园房地产开发有限公司赔偿损失计美元394.47元诉请不予支持。
本案案件受理费人民币3618元，由原告葛某某负担人民币140元，被告上海康园房地产开发有限公司负担3478元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起原告在三十日内，被告在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长金红
代理审判员郝晓鹃
代理审判员张骏晔
一九九九年五月二十八日
书记员梁斌
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