重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2011）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审原告）：陈XX，女，X年X月X日生，汉族，住綦江县X组。公民身份证号码（略）。
委托代理人：文XX，重庆市綦江县XX法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：綦江县X区居民委员会，住所地綦江县X街X路X号附5-4。
负责人：王XX，该居委会主任。
被上诉人（原审被告）：鲁XX，男，1966年7月2日,汉族,住綦江县X街X路X号5-4。公民身份证号码（略）。
委托代理人：李XX，重庆XX律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人陈XX与被上诉人綦江县X区居民委员会（以下简称长生沟居委会）、鲁XX房屋买卖合同纠纷一案，重庆市綦江县人民法院于2011年6月22日作出（2011）綦法民初字第X号民事判决，陈XX对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，1999年7月2日，綦江县政府綦府地（1999）X号文件批复綦江县X镇母家湾居委会（以下简称母家湾居委会），同意划拨国有土地修建办公、住宅综合用房。1999年4月10日，綦江县计委以綦计发[1999]X号文同意母家湾居委会新建办公综合用房项目立项。1999年5月17日，綦江城乡建委对母家湾居委会新建办公综合用房项目规划许可。2001年10月12日原古南镇母家湾居委会合并到綦江县X区居民委员会。
1999年8月4日,原綦江县X镇母家湾居委会与重庆市綦江建安有限公司文龙分公司(以下简称建安公司)签订《联合建房协议》，协议约定：母家湾居委会征地修建办公楼,由建安公司负责施工;母家湾社区负责办理立项审批、土地征用、城市规划等;办公楼建好后,母家湾社区以土地投资享有底层门面二间和二层办公室一套,其余门面和住房由建安公司自行集资处理；建安公司将房屋交付母家湾社区后协议失效等等。2000年5月15日，母家湾社区居委会与建安公司签订《建设工程施工合同》，合同约定由建安公司承建原綦江县X区居委会集资楼,并加盖了双方单位章，合同经綦江县工商行政管理局鉴证。2000年5月7日，建安公司任命鲁XX为母家湾社区居委会集资楼安全第一责任人和项目经理。2002年6月14日，长生沟社区居委会与鲁XX签订《定项议标建房补充协议》，约定长生沟社区居委会以土地出资，建安公司以现金出资修建居委会办公楼,其中办公楼一套,门面三间归长生沟社区居委会所有等等。
2001年3月，母家湾居委会新建办公综合用房项目由建安公司申报竣工验收。
2003年1月21日，以母家湾居委会联合集资建房领导小组为甲方，以陈XX为乙方，双方签订《全额集资建房协议》，协议约定甲方权利义务是：1、工程为母家湾居委会综合楼，性质为全额集资，地点在距母家湾X米处；2、工期1999年7月至2000年5月底完工；3、每套住房不安装门窗,不安装水、电，不办理房产证、土地证等；4、如果乙方需要安装水、电及办理房产证、土地证不另收费；乙方的权利义务是：1、按缴款先后，以协议书上的层数及编号为准；2、门面整价x元，门市X路X号-9。协议由鲁XX和陈XX签名及长生沟社区居委会盖章。协议签订后，原告先后向鲁XX预付房款四次，其中2003年1月21日向鲁XX交款x元，2003年1月22日向鲁XX交款x元，2003年6月2日向鲁XX交款x元,2003年7月15日交房款5000元,四次共计x元。2010年3月2日，长生沟居委会要求有关部门对长生沟社区居委会综合楼按历史遗留问题办理“两证”，2010年2月2日经规划部门和房管部门审批同意办“两证”。2010年3月17日，地税机关向长生沟社区居委会出具销售不动产统一发票，发票记明买方姓名陈XX，楼牌号X号附X号,建筑面积40.23，单价360元3，金额x.20元,税额935.07元。2010年4月26日房管部门为陈XX办理了207房地证2010字第X号房地权证。审理中,原告方认可已安装好该幢楼的集体水、电表。
陈XX在一审中诉称，2003年1月21日，被告鲁XX以原母家湾居委会名义联合集资建房领导小组代表名义与原告签订《全额集资建房协议》，约定将其修建的原大石路X号-X号门市（现长青路X号附X号）以整价x元出卖给原告，同时约定原告需要安装水、电及办理房产证、土地使用证不另计费。被告鲁XX向原告收取购门面预付款x元,经原告多次要求被告鲁XX交付房屋和安装水电独立电表,被告鲁XX以不能确认原告已交清房款为由,提出要原告再缴5000元预付房款待办理产权证后结算。原告被迫再缴5000元，且累计缴纳x元预付购门面款后，被告鲁XX于2003年7月仅交付了房屋，随后原告仍多次要求二被告全面履行双方约定义务，直至2010年12月，被告綦江县X区居民委员会向原告出据销售不动产统一发票，发票记载房屋建筑面积40.23，单价3603，售房款x.2元，并向原告交付了房屋用途均为住宅的房地权证，表明原告向二被告所购房屋名为商业门面实为住宅性质，没有商业用途和相应价值。但二被告至今未与原告结算,未退还已缴纳的预付房款与实际交易住宅差价款和超收约定房款共x.8元（9500元-x.2元），并且仍未履行为原告安装水、电表的约定义务。为此，请求法院判决：一、请求二被告立即退还已缴约定购买门面预付款与实际交易住宅差价款x.8元、超收约定房款5000元，二项合计x.8元,并从2003年7月16日起按国家银行同期贷款利率计算利息损失至付清之日止，并相互承担连带责任；二、请求二被告为原告安装独立水、电表及缴纳相关费用，并相互承担连带责任。三、受理费由二被告负担。
长生沟居委会在一审中辩称，原告与鲁XX的《全额集资建房协议》与长生沟居委会无关，长生沟居委会也从未收过原告任何购房款，与原告没有合同上的权利义务，不同意原告的全部诉讼请求。
鲁XX在一审中辩称，鲁XX没有集资和买卖房屋的主体资格，鲁XX只是原母家湾社区居委会办公综合用房项目负责人,其民事责任应由公司承担,请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，鲁XX作为建安公司母家湾居委会新建办公综合用房项目的项目经理，以项目经理名义与陈XX订立的《全额集资建房协议》，虽然鲁XX在《全额集资建房协议》上加盖私章和签名，但其盖章和签名是代表建安公司的职务行为，对建安公司具有约束力。本院认定陈XX与建安公司之间签订了房屋买卖合同，该合同不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。该工程的施工合同、竣工验收、工程质量验收都是以建安公司的名义进行，因此，陈XX与鲁XX签订的《全额集资建房协议》所发生的权利和义务，原告陈XX应向公司主张，原告要求被告鲁XX承担民事责任的请求，本院不予支持。关于被告长生沟居委会是否承担责任问题。从原告陈XX与被告鲁XX签订的《全额集资建房协议》的内容上看,虽然协议的甲方为母家湾居委会联合集资建房领导小组,协议盖有母家湾居委会的公章,但原告陈XX购买的房屋是向建安公司的项目经理鲁XX交款,由鲁XX出具收据,原母家湾居委会不是合同的相对人,原母家湾居委会不承担合同责任,陈XX要求居委会承担责任的请求本院不予支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，遂判决驳回原告陈XX的诉讼请求。本案受理费1810元，由原告陈XX负担（原告已纳）。
宣判后，陈XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持其诉讼请求。其主要理由是；陈XX是与鲁XX个人及长生沟居委会签订的房屋买卖合同，鲁XX个人及长生沟居委会应当向陈XX承担退还多收的差价款等责任。
被上诉人鲁XX答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由是：鲁XX是作为建安公司代表与陈XX签订的《全额集资建房协议》，其行为应由建安公司承担责任。
被上诉人长生沟居委会答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由是：居委会从未向陈XX收过任何购房款，与陈XX没有合同上的权利义务，不是争议房屋的出卖方；2003年1月文龙街道还没有成立，当时长生沟居委会全名为綦江县X区居委会居委会，2007年12月才改名为綦江县X区居委会。在《全额集资建房协议》所盖章为綦江县X区居民委员会，该印章是2010年应陈XX的要求补盖的，只是证明陈XX与鲁XX之间所签协议上的房屋是原母家湾居委会新建办公综合用房项目下的房屋。
本院二审查明的基本事实与一审查明的事实相同。
另查明，2001年10月12日，原綦江县X镇母家湾居民委员会合并到綦江县X区居民委员会；2007年12月1日，綦江县政府设立文龙街道，2007年12月13日綦江县X区居民委员会印章变更为綦江县X区居民委员会印章。
再查明，《全额集资建房协议》乙方代表陈XX签名处盖有“綦江县X区居民委员会”印章。
本院认为，被上诉人鲁XX虽在《全额集资建房协议》有盖章和签名，但其作为建安公司母家湾居委会新建办公综合用房项目的项目经理，以项目经理名义与陈XX订立协议、收取购房款的行为是代表建安公司的职务行为，对建安公司具有约束力。上诉人陈XX称鲁XX与其订立协议、收取购房款的行为是鲁XX个人行为依据不充分，其要求鲁XX个人承担退还多收的房屋差价款等责任的理由不成立。上诉人陈XX与被上诉人鲁XX代表建安公司所签订的《全额集资建房协议》上虽盖有“綦江县X区居民委员会”的公章,但《全额集资建房协议》系2003年1月21日签订，而“綦江县X区居民委员会”公章系2007年12月13日开始启用，《全额集资建房协议》上所盖“綦江县X区居民委员会”印章应为2007年12月13日后所盖。长生沟居委会关于《全额集资建房协议》上所盖居委会印章系事后补盖，只是证明陈XX与鲁XX之间所签协议上的房屋是原母家湾居委会新建办公综合用房项目下的房屋，不是争议房屋的出卖方的理由成立。故上诉人陈XX要求长生沟居委会承担退还多收的房屋差价款的上诉理由也不能成立。另外，2003年，陈XX所交购房款金额是其与出卖人自愿达成的，其要求被上诉人按照2010年12月地税机关出具的发票金额与2003年所交房款金额的差额作为其实际损失予以退款的证据也不充分。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1810元，由上诉人陈XX负担。
本判决为终审判决。
审判长龙建强
代理审判员邓方彬
代理审判员宋彩扬
二○一一年十一月九日
书记员曾燕
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